Koks yra paskolos ir vertės santykis?

Bendras paskolos ir vertės santykis (CLTV) yra skaičiavimas, kurį naudoja hipotekos ir skolinimo specialistai, kad nustatytų bendrą būsto savininko turto procentą, kuris yra suvaržytas. CLTV santykis nustatomas sudedant visų negrąžintų paskolų likučius ir padalijant iš dabartinės turto rinkos vertės. Pavyzdžiui, turto, kurio pirmojo įkeitimo likutis yra 300 000 USD, antrosios hipotekos likutis 100 000 USD, o vertės 500 000 USD, CLTV santykis yra 80%.

Skolintojai naudojasi CLTV santykiu kartu su daugybe kitų skaičiavimų, tokių kaip skolos ir pajamų santykis bei standartinis paskolos ir vertės santykis (LTV), kad įvertintų paskolos suteikimo skolininkui riziką. CLTV santykis skiriasi nuo standartinio LTV santykio, nes pastarasis palygina tik vienos paskolos likutį su turto verte. Aukščiau pateiktame pavyzdyje turto LTV santykis yra 60%, kuris gaunamas padalijus tik pirmosios hipotekos likutį nuo turto vertės.

Daugelis ekonomistų, be kitų veiksnių, švelnius CLTV standartus priskiria rinkos uždarymo krizei, kuri 2000 m. Pabaigoje ištiko JAV. Dešimtajame dešimtmetyje, ypač 2000-ųjų pradžioje ir viduryje, namų pirkėjai vietoje įmokų dažnai imdavosi antrosios hipotekos. Skolintojai, norėdami neprarasti šių klientų verslo konkurentams, sutiko su tokiomis sąlygomis nepaisant padidėjusios rizikos.

Prieš nekilnojamojo turto burbulą, kuris išsiplėtė nuo 1990-ųjų pabaigos iki 2000-ųjų vidurio, įprasta praktika buvo namų pirkėjai atlikti įmokas, kurių bendra suma buvo bent 20% pirkimo kainos. Dauguma kreditorių išlaikė klientus pagal šiuos parametrus, ribodami LTV 80 proc. Kai burbulas ėmė kaisti, daugelis tų pačių bendrovių ėmėsi priemonių, kad klientai galėtų suspėti sumažinti 20 proc. Kai kurie skolintojai padidino LTV viršutines ribas arba visiškai jų neatsisakė, siūlydami hipotekas, kurių įmokos buvo ne didesnės kaip 5%, o kiti laikėsi LTV reikalavimų, tačiau padidino CLTV viršutines ribas, dažnai iki 100%. Šis manevras leido klientams imtis antrosios hipotekos, kad būtų galima finansuoti jų 20% įmokas.

2008 m. Prasidėjęs rinkos uždarymo smaigalys pabrėžė, kodėl CLTV yra svarbi. Turėdami odą žaidime, pavyzdžiui, pradines 100 000 USD grynųjų pinigų sumas už 500 000 USD namą, būsto savininkui suteikia stiprią paskatą išlaikyti savo hipotekos mokėjimus. Jei bankas uždarytų pinigus, jis ne tik praranda namus, bet ir krūvą grynųjų pinigų, kuriuos sumokėjo uždaryti. Turto nuosavybės reikalavimas taip pat izoliuoja kreditorius dėl žemų nekilnojamojo turto kainų. Jei turtas yra vertinamas 500 000 USD, o visos turto suvaržymo sumos siekia 400 000 USD, turtas gali prarasti iki 20% savo vertės, jei turto suvaržymo turėtojai negauna trumpo įmokos uždarymo aukcione.