Investavimas į nevalstybinį turtą

Nuosavybės pirkimas ir turėjimas retai būna lengvas ar paprastas. Kai svarstomas turtas yra atokioje vietoje, iššūkiai padaugėja. Nepaisant to, investuoti į nevalstybinį turtą gali atrodyti patraukliai, jei gyvenate rajone, kur nekilnojamasis turtas yra brangus. Tai taip pat gali atrodyti patrauklu, jei jau turite nuosavybę, kurioje gyvenate, ir norite paįvairinti savo valdas. Arba galite tiesiog turėti savo atostogų namą. Bet prieš pateikdami pasiūlymą, atidžiai apsvarstykite šias problemas.

Investavimas į nevalstybinį turtą

Priežastys pirkti

Vienas veiksnys, verčiantis žmones pirkti turtą toli nuo namų, yra tas, kad kitoje valstybėje turtas gali būti labiau prieinamas. Galbūt jūs gyvenate tokiame rajone kaip San Franciskas ar Niujorkas, kur nekilnojamojo turto kainos yra didžiulės. Jei tiesiog negalite sau leisti nusipirkti vietos, kurioje gyvenate, arba jei tam prireiktų didžiąją dalį savo pinigų investuoti į nekilnojamąjį turtą (ko geriau nenorėtumėte daryti), galbūt norėsite apsižvalgyti kituose miestuose, kur rinkos pagrindai yra pagrindiniai. yra pagrįsti, tačiau nekilnojamojo turto išlaidos yra žymiai mažesnės.

Žmonėms, gyvenantiems depresinėse zonose, bet nenorintiems persikelti dėl darbo ar asmeninių priežasčių, gali būti geriau išsinuomoti gimtajame mieste ir investuoti į nekilnojamąjį turtą, kur ekonomika stipresnė. Pvz., Jei gyvenote Las Vegase, mieste, kuriame uždaryta didžiausia rizika per 2008 m. Subprincipinių paskolų nuosmukį, galbūt norėjote nusipirkti nekilnojamojo turto rinkoje, kurioje vidutinės pardavimo kainos išliko palyginti stabilios, kaip Charlotte, Šiaurės Karolinoje.

Galbūt pagrindinė priežastis, dėl kurios žmonės nusprendžia investuoti į nekilnojamąjį turtą, neskaitant valstybės, yra ta, kad investicijų grąža (IG) gali būti geresnė nei namuose. Pirkimo kainos, vertės padidėjimas, hipotekos išlaidos (jei tokių yra), mokesčiai, būsto taisyklės, nuomos rinkos sąlygos ir kita - tai visi veiksniai, kurie kitoje valstybėje gali būti palankesni ir prisidės prie potencialaus turto IG.

Svarstytini iššūkiai

Kai investuojate nevalstybiškai, turite įveikti savo pažintį su nevalstybine nekilnojamojo turto rinka ir jos vietos ekonominėmis sąlygomis tiek miesto, tiek kaimynystės lygmeniu. Jūs neturėsite tų pačių intymių, kasdienių žinių apie tolimą rinką, kurią turite apie tą, kurioje gyvenate. Jūs neturite išsamaus supratimo apie geriausius rajonus - ar blogiausius. Turėsite pasikliauti žodžiu, tyrimais, žarnyno instinktais ir visų samdomų specialistų nuomone.

Kitas svarbus iššūkis yra suprasti įstatymus ir kitus teisės aktus, susijusius su nuosavybės teise ir turto mokesčiais toje vietoje, kur negyvenate. Net jei perskaitytumėte kiekvieną vietinių kodeksų ir potvarkių eilutę, tai, kas parašyta popieriuje ir kas nutinka iš tikrųjų, ne visada suderinkite. Svarbu pasikalbėti su šio rajono nekilnojamojo turto savininkais, kad būtų galima suprasti vietines statulas.

Jums prireiks gerų kontaktų rajone, kad jūsų investicinis planas būtų sėkmingas, tačiau, dirbdami su tolimu miestu, galite pradėti nuo nulio ieškodami kokybiškų specialistų, tokių kaip nekilnojamojo turto agentai, nekilnojamojo turto valdytojai ir amatininkai - žmonių, kurie bus raktas į tavo sėkmę ar nesėkmę.

Pirkimas nevalstybinis

Daugelio nevalstybinių investuotojų sėkmės paslaptis yra surasti ir pasamdyti puikią turto valdymo įmonę. Jums jų prireiks norint užpildyti laisvas darbo vietas, surinkti nuomą, atlikti remontą ir sutvarkyti ekstremalias situacijas. Jei gyvenote rajone, galite pasirinkti patys valdyti turtą, tačiau jei gyvenate toli, profesionalus turto valdymas yra papildomos išlaidos, kurias tiesiog turite patirti, kad apsaugotumėte savo investicijas. Kaip pataria patyręs statybininkas ir turto valdytojas Rusty Meador, „nesvarbu, koks geras jūsų nekilnojamojo turto sandoris yra geras, jis tik tiek geras, kiek gerai valdomas“.

Atminkite, kad net turėdami turto valdymo įmonę, esančią jūsų darbo užmokesčio sąraše, vis tiek turėsite retkarčiais apsilankyti savo nekilnojamojo turto objekte, kad įsitikintumėte, jog tai, ką jums sako vadovai ir nuomininkai, atitinka tikrovę. Tai yra papildomos laiko ir pinigų sąnaudos, į kurias reikia atsižvelgti.

Be to, įsigydami nuomojamą turtą, ypač nuomojamą turtą ne valstybėje, jūs galite susidurti su aukštesnėmis būsto savininkų draudimo normomis, aukštesnėmis hipotekos palūkanų normomis ir didesniais išankstinio mokėjimo reikalavimais, nes skolintojai jus laikys rizikingesniu skolininku nei savininku-gyventoju. . Jūs taip pat apsunkinsite mokesčių situaciją turėdami nuomojamą turtą ir uždirbdami pajamų daugiau nei vienoje valstijoje. Jums gali tekti pasamdyti pajamų mokesčio specialistą, kad išlaikytumėte gerą mokesčių administratoriaus malonę.

Apsvarstydami visus šiuos veiksnius, galite pastebėti, kad buvimas savininku ar savininku ar investicinio turto įsigijimas namuose yra daug paprastesnis ir pigesnis pasiūlymas.

Prieš pirkdami iš valstybės

Jei vis tiek ketinate pirkti nevalstybinius, būtinai atkreipkite dėmesį į šiuos papildomus įspėjimus.

Nepirkite žvilgsnio nematyto; turtas gali būti ne toks, koks, jūsų manymu, yra. Internetinė informacija apie nekilnojamąjį turtą gali būti pasenusi ir vietinis nekilnojamojo turto agentas ar turto savininkas, kuris nesirūpina jūsų interesais, gali jums meluoti, kad uždarote pardavimą. Jei netyčia tapsite nepatogumų keliančio turto, pažeidžiančio sveikatos ir (arba) saugos įstatymus, savininku, galite atsidurti ant kablio už daugybę kodų pažeidimų, kuriuos užtruks daug laiko ir brangu. Jei turtas buvo pakankamai laisvas pakankamai ilgai, jis gali sukelti priežiūros problemų, dėl kurių tokia apmauda yra tokia, kad miestas mano, kad tai kelia pavojų saugumui, ir buldozuoja. Jūs netgi galite užsibūti ant griovimo įstatymo projekto kabliuko.

Kai kurie nekilnojamojo turto investuotojai nustatė, kad jų žlugimas yra klaida, termitai, kuojos, pelės ar kiti kenkėjai. Be asmeninio apsilankymo nekilnojamojo turto objekte ir profesionalios apžiūros, siekiant išsiaiškinti šias problemas, jūs galite tapti negyvenamo turto savininku. Scott Paxton iš Nuomos apsaugos agentūros pataria, kad skundai dėl lovos klaidų tampa vis dažnesni ir šios problemos atsikratyti gali būti labai brangu.

Dingantiems nuomotojams ypač svarbu rasti kokybiškus nuomininkus. Nebūsi ten, kur atidžiai stebėsite savo nuomininkų elgesį ar elgesį su turtu, taip pat nedarysite spaudimo jiems mokėti, jei nuomos terminas pasibaigė. Be to, kad samdote aukščiausio lygio turto valdymo įmonę, norite turėti nuomininkų, kurie jums ar jūsų valdymo įmonei nesukels jokio galvos skausmo.

Be to, apsilankymas asmeniškai toje vietoje leidžia geriau susipažinti su profesionalais, kurie jums padės namų pirkimo procese, tokiais kaip jūsų advokatas, nekilnojamojo turto agentas ir skolintojas. Kai lankotės, skirkite šiek tiek laiko susitikti su įvairiais skolintojais ir ištirti įvairius hipotekų tipus bei palūkanų normas, prieinamas vietoje. Taip pat naudinga gauti išankstinį patvirtinimą dėl hipotekos, nes tai sutrumpins laiką, reikalingą uždaryti sandorį, kai pagaliau rasite savo svajonių nevalstybinius namus.

Galiausiai, jei jūs niekada neturėjote turto, nusipirkti pirmąjį nekilnojamąjį turtą iš valstybės yra ypač rizikinga. Nesvarbu, kiek knygų jūs perskaitėte apie nuosavybės teises, tai nepakeičia realaus gyvenimo patirties. Neturėdami jokios nuosavybės nuosavybės patirties ir neturėdami tiesioginių žinių, susijusių su kasdieniu turtu, jūs galite praleisti svarbius priežiūros klausimus.

Nevalstybinės alternatyvos

Jei nemanote, kad norite pirkti turtą ten, kur gyvenate dėl kokių nors priežasčių, yra ir kitų būdų patekti į skirtingas nekilnojamojo turto rinkas, kurios yra daug paprastesnės nei investavimas tiesiogiai iš valstybės. Vienas variantų yra investicinis į nekilnojamąjį turtą patikos fondas (REIT). Investavimas į REIT arba REIT ETF yra panašus į investavimą į akcijas. Galite pasirinkti REIT su rizikos / grąžos profiliu, kuris atitinka tai, ko ieškote. Kaip ir tada, kai jūs turite akcijų, o jūs nesate atsakingi už sprendimų, susijusių su tos įmonės valdymu, priėmimą, kai jums priklauso REIT akcijos, jūs neturėsite nė vieno galvos skausmo, susijusio su faktiškai nuosavybės turtu.

Taip pat galite antrą kartą nusipirkti nekilnojamąjį turtą ten, kur gyvenate, net jei nenorite jame gyventi. Galbūt jūs nuomojotės San Fransiske, nes jums neįdomu gyventi vienintelėje vietoje, kurią galėjote sau leisti nusipirkti - 250 kvadratinių metrų butą. Bet ar jūs norėtumėte tą butą įsigyti kaip nuomojamą turtą? Tikriausiai bus lengviau nusipirkti ir turėti vietą šalia jūsų namų. Tai gali būti brangesnė ar mažiau pelninga, tačiau dėl mažesnių vargo gali reikėti papildomų išlaidų arba mažesnę IG.

Kaip priversti jį veikti

Jei ketinate pirkti nevalstybiškai, pirkite jums pažįstamoje srityje - galbūt ten, kur lankėte universitetą ar kur užaugote. Geriau turėti tam tikrų žinių apie šią sritį, nei jų nėra. Kaip premija, jei perkate toje vietoje, kurioje paprastai lankotės, jūsų laisvalaikio kelionės bent jau iš dalies gali būti išskaičiuojamos iš mokesčių, nes į tas keliones pridėsite verslo komponentą, kad patikrintumėte savo turtą.

Pirkite vietovėje, kurioje yra tam tikrų panašumų su gyvenamąja vietove, pvz., Klimatu, demografija ar turto amžiumi, kad turėtumėte supratimą apie tai, su kuo jūs susiduriate. Jei visą gyvenimą gyvenote 1960-ųjų Kalifornijos priemiestyje, nepirkite 120 metų senumo turto Bostone.

Nepirkite didelės rizikos turto. Pirkite daugiausia savininkų naudojamose apylinkėse, kad pritrauktumėte nuomininkus, kuriems kyla mažesnė ekonominė rizika, sako Ryanas L. Hinricheris, investicinių namų pardavimo bendrovės „Investor Nation“ įkūrėjas. Aukštos kokybės turtui "paprastai bus mažiau priežiūros ir priežiūros. Šios savybės taip pat greičiau išnuomojamos, nes paprastai jų dizainas yra modernus ir pakankamas miegamųjų bei vonios kambarių skaičius", - pažymi jis.

Galiausiai, kaip minėta anksčiau, labai svarbu sukurti puikų specialistų tinklą, kuris padėtų jums ir retkarčiais apsilankytų jūsų nuosavybėje.

Esmė

Investicijos į nekilnojamąjį turtą ne valstybėje yra labai rizikingas pasiūlymas ir didelis įsipareigojimas. Prieš tai darydami, įsitikinkite, kad tikrai suprantate, į ką patenkate ir ar esate pasirengęs priimti visus susijusius iššūkius.