Hipotekos amortizacijos strategijos

Daugeliui žmonių būsto pirkimas yra didžiausia finansinė investicija, kurią jie kada nors padarys. Dėl sunkios kainų etiketės daugumai žmonių dažniausiai reikia hipotekos. Hipoteka yra amortizuotos paskolos rūšis, kai skola grąžinama periodinėmis dalimis per tam tikrą laikotarpį. Amortizacijos laikotarpis reiškia laikotarpį, per kurį skolininkas pasirenka sumokėti hipoteką, metais.

Nors populiariausia rūšis yra 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipotekos, pirkėjai turi ir kitų galimybių, įskaitant 25 ir 15 metų hipotekas. Amortizacijos laikotarpis priklauso ne tik nuo to, kiek laiko užtruks paskolos grąžinimas, bet ir už tai, kiek palūkanų bus sumokėta per hipotekos galiojimo laiką. Ilgesni amortizacijos laikotarpiai paprastai apima mažesnes mėnesines įmokas ir didesnes bendras palūkanų išlaidas per visą paskolos laikotarpį. Kita vertus, trumpesni amortizacijos laikotarpiai paprastai reiškia didesnes mėnesines įmokas ir mažesnes bendras palūkanų išlaidas. Kiekvienam hipotekos rinkos dalyviui verta apsvarstyti įvairias amortizacijos galimybes, kad būtų galima rasti tinkamiausią valdymą ir galimas santaupas. Čia apžvelgiame skirtingas hipotekos amortizacijos strategijas šiandieniniams namų pirkėjams.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Nurodykite laikotarpį, per kurį turėtumėte sumokėti savo hipoteką, yra kompromisas tarp mažesnių mėnesinių įmokų ir mažesnių bendrųjų išlaidų.
• Hipotekos paskolos terminas baigiasi amortizacijos grafiku, pagal kurį išlaikomos vienodos mėnesinės įmokos, tuo pačiu keičiant kiekvienos išmokos santykinę pagrindinės sumos ir palūkanų sumą.
• Kuo ilgesnis amortizacijos grafikas (tarkime, 30 metų), tuo labiau prieinamos mėnesinės įmokos, tačiau tuo pačiu ir didžiausios palūkanos, kurias reikia sumokėti skolintojui per visą paskolos galiojimo laiką.

Amortizacijos grafikai

Tiksli pagrindinės sumos ir palūkanų suma, kuri sudaro kiekvieną įmoką, yra nurodoma hipotekoje amortizacijos grafikas (arba amortizacijos lentelė). Anksčiau didėja kiekvienos mėnesinės įmokos palūkanoms. Už hipotekos palūkanas galima atskaityti mokesčius. Jei esate aukšto lygio mokesčių grupėje, šis atskaitymas bus vertingesnis nei tiems, kurių mokesčių tarifai yra mažesni. Su kiekvienu paskesniu mokėjimu vis didesnė dalis įmokų atitenka pagrindinei sumai, o mažiau - palūkanoms, kol bus sumokėta visa hipoteka, o skolintojas apskrityje ar žemės registro įstaigoje pateikia hipotekos pasitenkinimą.

Ilgesni amortizacijos laikotarpiai sumažina mėnesinį mokėjimą

Paskolos su ilgesniu amortizacijos periodu turi mažesnes mėnesines įmokas, nes jūs turite daugiau laiko grąžinti paskolą. Tai gera strategija, jei norite, kad mokėjimai būtų lengviau valdomi. Šiame paveikslėlyje pateiktas sutrumpintas 200 000 USD 30 metų fiksuotos palūkanų normos amortizacijos, sudarytos iš 4, 5%, amortizacijos grafiko pavyzdys:

1 pav . Hipotekos įmoka už šį 30 metų fiksuotą 4, 5% hipotekos mokestį kiekvieną mėnesį yra vienoda (1 013, 37 USD). Pagrindinės sumos ir palūkanos vis keičiasi kiekvieną mėnesį. Čia pateikiami pirmi trys amortizacijos grafikai, o paskui - 180, 240, 300 ir 360 mėnesių.

30 metų fiksuotos 4, 5% paskolos suvestinė:

• Hipotekos suma = 200 000 USD
• Mėnesinė įmoka = 1 013, 37 USD
• Palūkanų suma = 164 813, 42 USD
• Bendros išlaidos = 364 813, 20 USD

Trumpesni amortizacijos laikotarpiai padės sutaupyti

Jei pasirinksite trumpesnį amortizacijos periodą - pavyzdžiui, 15 metų -, jūs turėsite didesnes mėnesines įmokas, tačiau taip pat sutaupysite nemažai palūkanų paskolos laikotarpiu ir greičiau įsigysite savo namus. Taip pat trumpesnių paskolų palūkanų normos paprastai yra žemesnės nei ilgesnių paskolų palūkanos. Tai gera strategija, jei galite patogiai įvykdyti didesnes mėnesines įmokas be nereikalingų sunkumų. Atminkite, kad nors amortizacijos laikotarpis yra trumpesnis, jis vis tiek apima 180 nuoseklių mokėjimų atlikimą. Svarbu apsvarstyti, ar galite išlaikyti tokį mokėjimo lygį.

2 paveiksle parodytas, kaip atrodo tos pačios 200 000 USD 4, 5% paskolos amortizacijos grafikas, tačiau su 15 metų amortizacija (vėlgi, sutrumpintai - paprastumo sumetimais):

2 paveikslas Ta pati 200 000 USD 4, 5% paskola, tačiau su 15 metų amortizacija. Parodomi pirmieji trys amortizacijos grafiko mėnesiai, mokėjimai - 60, 120 ir 180 mėnesių.

15 metų fiksuotos palūkanų normos 4, 5% paskolos suvestinė:

• Hipotekos suma = 200 000 USD
• Mėnesinė įmoka = 1 529, 99 USD
• Palūkanų suma = 75 397, 58 USD
• Bendra kaina = 275 398, 20 USD

Kaip matome iš dviejų pavyzdžių, dėl ilgesnės, 30 metų amortizacijos, įmokos yra labiau prieinamos - 1 033, 37 USD, palyginti su 1529, 99 USD už 15 metų paskolą - skirtumas yra 516, 62 USD kiekvieną mėnesį. Tai gali padaryti didelę įtaką šeimoms, kurių biudžetas yra mažas arba kurios tiesiog nori padengti mėnesines išlaidas. Du scenarijai taip pat iliustruoja, kad per 15 metų amortizaciją sutaupoma 89 416 USD palūkanų išlaidų. Jei skolininkas gali sau leisti didesnes mėnesines įmokas, trumpesnį amortizacijos laikotarpį galima sutaupyti.

Pagreitintos mokėjimo parinktys

Net ir turint ilgesnę amortizacijos hipoteką, galima sutaupyti pinigų už palūkanas ir greičiau išmokėti paskolą naudojant pagreitintą amortizaciją. Ši strategija apima papildomų įmokų įtraukimą į jūsų mėnesinę hipotekos sąskaitą, galinčią sutaupyti dešimtis tūkstančių dolerių ir leisti jums būti skolingesniems (bent jau hipotekos atžvilgiu) metais anksčiau. Paimkite 200 000 USD vertės 30 metų hipoteką iš aukščiau pateikto pavyzdžio. Jei pagrindinei sumai kiekvieną mėnesį būtų sumokėta papildoma 100 USD suma, visa paskola būtų grąžinta per 25 metus, o ne 30, o skolininkas sutaupytų 31 745 USD palūkanų. Padidinkite tai iki 150 USD per mėnesį ir paskolą patenkinsite per 23 metus, sutaupę 43 204, 16 USD. Netgi viena papildoma išmoka kiekvienais metais gali sumažinti palūkanų sumą ir sutrumpinti amortizaciją, jei įmoka eina į pagrindinę, o ne palūkanas (įsitikinkite, kad jūsų skolintojas mokėjimą apdoroja tokiu būdu). Natūralu, kad nereikėtų atsisakyti būtinybių ar imti pinigų iš pelningų investicijų, kad galėtumėte atlikti papildomus mokėjimus. Tačiau sumažinus nereikalingas išlaidas ir panaudojant tuos pinigus papildomoms išmokoms, gali būti gera finansinė prasmė. Kitaip nei 15 metų hipoteka, ji suteikia lankstumo mokėti mažiau mėnesių.

Patarimas: internetiniai hipotekos amortizacijos skaičiuotuvai gali padėti jums nuspręsti, kuri hipoteka jums tinka, ir apskaičiuoti papildomų hipotekos mokėjimų įtaką. Be to, hipotekos skaičiuotuvai gali būti naudojami nustatant geriausias turimas palūkanų normas. Norėdami pradėti, išbandykite žemiau pateiktą skaičiuoklę.

Kiti pasirinkimai

Reguliuojamo dydžio hipotekos gali leisti jums mokėti net mažiau nei per 30 metų fiksuoto dydžio hipoteką per mėnesį ir galėsite koreguoti įmokas kitais būdais, kurie atitiktų numatomą asmeninių pajamų padidėjimą. Tačiau mėnesinės įmokos už jas gali padidėti - kaip dažnai priklauso nuo ekonominių rodiklių ir nuo to, kaip surašoma sutartis -, o hipotekos palūkanos vis dar yra beveik istoriškai žemiausios, ir tai tikriausiai yra neprotinga statyba daugumai namų savininkų. Panašiai tik palūkanos ir kitos rūšies hipotekos dažnai mokamos mažai, tačiau paskolos termino pabaigoje jūs turėsite didžiulį likutį, taip pat rizikingą statymą.

Esmė

Sprendimas, kokią hipoteką galite sau leisti, neturėtų būti paliktas tik skolintojui: Net esant dabartinėms paskolų sąlygoms, kuriose yra griežtesni standartai, jums gali būti suteikta teisė gauti didesnę paskolą, nei jums iš tikrųjų reikia. Jei jums patinka trumpesnio amortizacijos laikotarpio idėja, kad galėtumėte sumokėti mažiau palūkanų ir greičiau įsigyti savo namą, tačiau negalite sau leisti didesnių įmokų, apsvarstykite galimybę ieškoti žemesnio lygio namų. Turėdami mažesnę hipoteką, galėsite pasukti didesnes įmokas, kurių grąžinimo laikotarpis yra trumpesnis.

Kadangi hipoteka yra jums tinkamiausia tiek daug veiksnių, svarbu įvertinti jūsų situaciją. Pvz., Jei svarstote didžiulę hipoteką ir, pavyzdžiui, esate apmokestinamas aukščiau, jūsų hipotekos atskaitymas greičiausiai bus palankesnis nei tuo atveju, jei turite mažą hipoteką ir esate mažesnėje mokesčių grupėje. Arba, jei jūs gaunate gerą grąžą iš savo investicijų, gali būti, kad nėra prasmės mažinti savo portfelio užmokesčio įmokas. Visada yra gera finansinė prasmė - įvertinti jūsų poreikius ir aplinkybes bei skirti laiko jums nustatyti geriausią hipotekos amortizacijos strategiją.