Investavimo į nekilnojamąjį turtą vadovas

Kai galvojate apie nekilnojamojo turto pirkimą, pirmas dalykas, kuris tikriausiai ateina į galvą, yra jūsų namai. Tačiau fizinė nuosavybė taip pat gali turėti įtakos portfeliui, ypač apsidraudimui nuo akcijų rinkos. Vis dėlto, nors nekilnojamasis turtas per pastaruosius 50 metų tapo populiaria investavimo priemone, plytų ir skiedinio pirkimas ir turėjimas yra daug sudėtingesnis nei investavimas į akcijas ir obligacijas. Šiame straipsnyje mes išnagrinėsime pagrindinius individualių investuotojų pasirinkimo variantus, apytiksliai išvardintus kaip jie tiesiogiai investuoja į nekilnojamąjį turtą ir priežastis investuoti.

Pagrindinės nuomos savybės

Tai sena investicija, kaip ir žemės nuosavybės praktika. Žmogus nusipirks turtą ir jį išnuomos nuomininkui. Už turto įkeitimą, mokesčius ir priežiūrą yra atsakingas savininkas - nuomotojas.

Idealiu atveju nuomotojas imtų pakankamai nuomos mokesčių, kad padengtų visas minėtas išlaidas. Nuomotojas taip pat gali imti didesnį mokestį, kad gautų mėnesinį pelną, tačiau dažniausiai strategija yra būti kantriam ir imti tik tiek nuomos, kad padengtumėte išlaidas, kol nebus sumokėta hipoteka, tuo metu didžioji nuomos mokesčio dalis tampa pelnu. Be to, turtas gali būti padidėjęs hipotekos metu, palikdamas nuomotojui vertingesnį turtą. Remiantis JAV gyventojų surašymo biuro duomenimis, šios šalies nekilnojamojo turto vertė nuo 1940 iki 2006 m. Padidėjo. Nors hipotekos hipotekos paskolos 2008–2010 m. Buvo smukusios, dabar jos vėl išaugo ir padidėjo.

Investuotojas turi žinoti rinką, kurioje jis ieško turto, arba pasamdyti ekspertą, kuris padėtų. Investuotojams, norintiems gauti pajamų iš nuomojamo turto, svarbiausi aspektai, į kuriuos reikia atsižvelgti, yra turto vieta ir rinkos nuomos kainos. Kalbant apie vietą, daugelis sėkmingai nuomojamų vietų yra netoli pagrindinių mokyklų. Pvz., Jei perkate turtą netoli valstybinio universiteto, tikėtina, kad studentai nori jį išsinuomoti metai iš metų. Taip pat yra daugybė kitų pelningo nuomojamo turto savybių, o kai kuriems reikia laiko išmokti.

Žinoma, yra trūkumų, kurie atrodo kaip ideali investicija. Galite susidurti su blogu nuomininku, kuris sugadina turtą, arba, dar blogiau, jei visiškai neturi nuomininko. Tai palieka jums neigiamus mėnesinius grynųjų pinigų srautus, tai reiškia, kad jums gali tekti peštis, kad padengtumėte savo hipotekos įmokas. Taip pat yra tinkamo turto suradimo klausimas. Norėsite pasirinkti vietą, kurioje laisvų vietų lygis yra žemas, ir pasirinkti vietą, kurią žmonės norės išsinuomoti.

Suradę idealų turtą toje vietoje, kur žmonės nori išsinuomoti, naudokitės hipotekos skaičiuokle, kad nustatytumėte bendrą turto kainą su palūkanomis. Taip pat verta ištirti įvairius hipotekos tipus, kad užtikrintumėte palankią jūsų nuomos palūkanų normą.

Ko gero, didžiausias skirtumas tarp nuomojamo turto ir kitų investicijų yra laikas ir darbas, kurį turite skirti jo priežiūrai. Jei nenorite, galite pasamdyti profesionalų turto valdytoją. Bet tada jo atlyginimas tampa išlaidomis, turinčiomis įtakos jūsų investicijų pelningumui. (Susijusią informaciją skaitykite skyriuje „4 būdai, kaip įvertinti nekilnojamojo turto nuomojamą turtą“)

Pasvirusi pusė: nekilnojamojo turto prekyba

Tai yra laukinė nekilnojamojo turto investicijų pusė. Kaip ir prekybininkai, dirbantys per dieną nuo pirkėjų, laikančių pirkimą ir palaikymą, nekilnojamojo turto prekybininkai yra visiškai kitokios veislės nei pirkėjai, nuomojantys nuomotojus. Nekilnojamojo turto prekybininkai perka nekilnojamąjį turtą ketindami juos laikyti trumpą laiką, dažnai ne ilgiau kaip tris keturis mėnesius, po to jie tikisi juos parduoti siekdami pelno. Ši technika taip pat vadinama apversta ir pagrįsta pirkimo savybėmis, kurios yra labai neįvertintos arba yra labai karštoje vietoje.

Grynas turto apipjaustymas neduos pinigų turtui patobulinti; investicija turi turėti vidinę vertę, kad pelnas būtų gaunamas nekeičiant, kitaip jie to neįvertins. Tokiu būdu paslysti yra trumpalaikė grynųjų pinigų investicija.

Jei turto perpardavėjas atsiduria situacijoje, kai negali iškrauti turto, tai gali būti pragaištinga, nes šie investuotojai paprastai neturi pakankamai paruoštų grynųjų pinigų, kad galėtų sumokėti turto hipoteką ilgą laiką. Tai gali sukelti nuolatinius nuostolius nekilnojamojo turto prekybininkui, kuris nesugeba iškrauti turto blogoje rinkoje.

Taip pat egzistuoja ir antroji turto apiplėšimo klasė. Šie investuotojai uždirba pinigus pirkdami pigius ar nebrangius nekilnojamojo turto objektus ir sukurdami pridėtinę vertę juos atnaujindami. Tada jie po renovacijos parduoda turtą už didesnę kainą. Tai gali būti ilgalaikė investicija, atsižvelgiant į patobulinimų mastą. Ribojantis šios investicijos bruožas yra tas, kad ji reikalauja daug laiko ir dažnai investuotojams leidžia tik vienu metu įsigyti vieną turtą.

Nekilnojamojo turto investicinės grupės

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra panašios į mažus investicinius fondus, skirtus nuomai. Jei norite turėti nuomojamą turtą, bet nenorite, kad būtų sunku būti nuomininku, jums gali padėti nekilnojamojo turto investicijų grupė.

Bendrovė nusipirks arba pastatys pastatų, dažnai butų, rinkinį, o tada leis investuotojams juos įsigyti per įmonę, tokiu būdu prisijungdama prie grupės. Vienam investuotojui gali priklausyti vienas ar keli savarankiško gyvenamojo ploto vienetai, tačiau investicinę grupę valdanti įmonė kolektyviai valdo visus investicinius vienetus, rūpinasi priežiūra, reklamuoja laisvus vienetus ir apklausia nuomininkus. Mainais už šį valdymą įmonė ima procentą nuo mėnesio nuomos.

Yra kelios investavimo grupių versijos, tačiau standartinėje versijoje nuoma yra investuotojo vardu ir visi vienetai kaupia dalį nuomos sumos, kad apsisaugotų nuo atsitiktinių laisvų darbo vietų, tai reiškia, kad gausite pakankamai, kad sumokėtumėte hipoteką net jei jūsų blokas tuščias. Investicinės grupės kokybė visiškai priklauso nuo ją siūlančios įmonės. Teoriškai tai yra saugus būdas patekti į nekilnojamojo turto investicijas, tačiau grupės yra pažeidžiamos tų pačių mokesčių, kurie persekioja investicinių fondų pramonę. Vėlgi, svarbiausia yra tyrimai.

Nekilnojamojo turto komanditinės bendrijos

Nekilnojamojo turto komanditinė ūkinė bendrija (RELP) yra panaši į nekilnojamojo turto investicijų grupę: Tai yra subjektas, suformuotas pirkti ir laikyti nekilnojamojo turto portfelį, arba kartais tik vieną turtą - tik jis egzistuoja ribotus metus. Pagrindinis partneris yra patyręs turto valdytojas ar nekilnojamojo turto plėtros įmonė. Tuomet išorės investuotojams siekiama suteikti finansavimą nekilnojamojo turto projektui mainais į nuosavybės, kaip ribotos atsakomybės partnerių, dalį. Jie gali periodiškai paskirstyti pajamas, gautas iš RELP nuosavybės, tačiau tikrasis pelnas gaunamas tada, kai turtas parduodamas - tikiuosi, su dideliu pelnu - ir RELP pasitraukia.

nelikvidus

REIT

Nekilnojamasis turtas egzistavo nuo tada, kai mūsų protėviai, gyvenantys urvuose, pradėjo persekioti nepažįstamus žmones iš savo erdvės, todėl nenuostabu, kad Volstritas rado būdą jį pakeisti vertybiniais popieriais, paversdamas nekilnojamąjį turtą viešosios apyvartos priemone.

Investicinis į nekilnojamąjį turtą patikos fondas (REIT) sukuriamas, kai yra suformuota korporacija (arba patikos fondas) investuotojų pinigams panaudoti, norint įsigyti, valdyti ir parduoti pajamas duodančius turtus. REIT yra perkamos ir parduodamos didžiosiose biržose, kaip ir visos kitos akcijos. Siekdamas išlaikyti REIT statusą, šis subjektas turi išmokėti 90% savo apmokestinamojo pelno dividendų forma. Tokiu būdu REIT vengia mokėti pelno mokestį, tuo tarpu įprastai įmonei būtų apmokestinamas jos pelnas, taigi būtų atsižvelgiama į grąžą, kurią ji galėtų paskirstyti akcininkams.

Panašiai kaip įprastos dividendus mokančios akcijos, REIT yra tinkamas akcijų rinkos investuotojams, norintiems reguliarių pajamų, tačiau jie taip pat suteikia galimybę įvertinti. REIT leidžia investuoti į negyvenamus nekilnojamojo turto objektus, tokius kaip prekybos centrai (maždaug ketvirtadalis visų šių investicijų specializuojasi), sveikatos priežiūros įstaigos, hipotekos ar biurų pastatai. Palyginti su minėtomis nekilnojamojo turto investicijų rūšimis, REIT taip pat yra labai likvidžios.

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai daugiausia investuoja į REIT ir nekilnojamąjį turtą valdančias bendroves. Jie suteikia galimybę įvairiapusiškai įsigyti nekilnojamojo turto, turinčio palyginti nedidelį kapitalo kiekį. Atsižvelgiant į jų strategiją ir diversifikavimo tikslus, jie suteikia investuotojams daug platesnį turto pasirinkimą, nei galima pasiekti perkant atskiras REIT akcijas, kartu su mažesne sandorio išlaidų ir komisinių galimybe.

Kaip ir REIT, šios lėšos yra gana likvidžios. Kitas reikšmingas pranašumas mažmeniniams investuotojams yra analitinė ir tyrimų informacija, kurią fondas teikia įsigytam turtui ir vadovybės perspektyvai dėl konkrečių nekilnojamojo turto investicijų perspektyvumo ir efektyvumo bei kaip turto klasė. Daugiau spekuliaciniai investuotojai gali investuoti į nekilnojamojo turto investicinių fondų šeimą, taktiškai pervertindami tam tikras nekilnojamojo turto rūšis ar regionus, kad padidintumėte grąžą.

Kodėl verta investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Nekilnojamasis turtas gali pagerinti investuotojo portfelio rizikos ir grąžos profilį, siūlant konkurencingą pagal riziką grąžą. Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto investavimo patikėtinių tarybos (NCREIF) duomenimis, privačios rinkos komercinis nekilnojamasis turtas per 10 metų laikotarpį nuo 2000 iki 2010 m. Grįžo vidutiniškai 8, 4%. Paprastai nekilnojamojo turto rinka yra mažai svyruojanti, ypač palyginti su akcijomis ir obligacijomis.

Nekilnojamasis turtas yra patrauklus ir palyginus su tradiciškesniais pajamų grąžos šaltiniais. Šia turto klase paprastai prekiaujama JAV iždo pajamingumo priemoka ir ji ypač patraukli aplinkoje, kur žemos iždo normos.

Įvairovė ir apsauga

Kitas investavimo į nekilnojamąjį turtą pranašumas yra jo įvairinimo potencialas. Nekilnojamojo turto ryšys su kitomis pagrindinėmis turto klasėmis yra nedidelis, o kai kuriais atvejais ir neigiamas - tai reiškia, kad, kai atsargų mažėja, nekilnojamojo turto vertė dažnai didėja. Remiantis Jeilio universiteto Roberto Shillerio, „Case-Shiller“ namų kainų indekso, vieno iš kūrėjų duomenimis, 14-oje iš 15 ankstesnių lokių rinkų, grįžusių į 1956 m., Gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos pakilo. Žinoma, yra išimčių: nekilnojamasis turtas, apmokestintas kartu su akcijomis per Didįjį nuosmukį (nors tai buvo anomalija, teigia Schilleris, atspindėdamas subprime hipotekos paskolų vaidmenį pradedant krizę).

Tai reiškia, kad nekilnojamojo turto įtraukimas į portfelį gali sumažinti jo kintamumą ir suteikti didesnę grąžą vienam rizikos vienetui. Kuo daugiau tiesioginių investicijų į nekilnojamąjį turtą, tuo geresnis apsidraudimas: Netiesioginės, viešai parduodamos, transporto priemonės, tokios kaip REIT, akivaizdžiai atspindės bendrą akcijų rinkos veiklą (ir kai kurie analitikai mano, kad dvi jos bus vis labiau koreliuojamos, dabar, kai REIT atsargos pateikiamos S&P 500). Įdomu, kad tai taip pat pasikeitė vėlai. Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto investicijų trestų asociacijos (NAREIT) tyrimais, „kotiruojamų REIT“ ir plačiosios akcijų rinkos koreliacija 2015 m. Pasiekė 12 metų žemiausią lygį “, teigdama, kad kokie nors veiksniai lemia ne REIT akcijų dalį. rinka nebūtinai išsiplės, kad paveiktų REIT rinką “, - rašoma asociacijos tinklalapio Reit.com straipsnyje.

Kadangi nekilnojamasis turtas yra paremtas plytomis ir skiediniu, jis taip pat sukelia mažiau konfliktų tarp atstovaujamojo ir agento arba tiek, kiek investuotojo interesai priklauso nuo vadovų ir skolininkų sąžiningumo ir kompetencijos. Net ir netiesioginės investavimo formos turi tam tikrą apsaugą: pavyzdžiui, REIT įpareigoja minimalų pelno procentą išmokėti kaip dividendus.

Infliacijos apsidraudimas

Nekilnojamojo turto infliacijos mažinimo galimybė atsiranda dėl teigiamo santykio tarp BVP augimo ir nekilnojamojo turto paklausos. Augant ekonomikai, nekilnojamojo turto paklausa didina nuomos kainą, o tai savo ruožtu reiškia didesnes kapitalo vertes. Todėl nekilnojamasis turtas yra linkęs išlaikyti kapitalo perkamąją galią, apeidamas tam tikrą infliacijos spaudimą nuomininkams ir įtraukdamas kai kuriuos infliacijos spaudimus kapitalo vertės padidėjimo forma.

Sverto galia

Investicijos į nekilnojamąjį turtą, išskyrus REIT, suteikia investuotojui vieną įrankį, kurio akcijų rinkos investuotojai neturi: svertą. Jei norite įsigyti akcijų, pateikdami pirkimo užsakymą, turite sumokėti visą akcijų vertę - nebent jūs perkate su marža. Ir netgi tada procentas, kurį galite pasiskolinti, yra daug mažesnis nei su nekilnojamuoju turtu, dėl to stebuklingo finansavimo metodo - hipotekos.

Daugeliui įprastų hipotekų reikia mokėti 20% įmoką. Tačiau priklausomai nuo to, kur gyvenate, galite rasti hipoteką, kuriai reikia tik 5 proc. Tai reiškia, kad jūs galite valdyti visą turtą ir jo turimą kapitalą sumokėdami tik dalį bendros vertės. Žinoma, jūsų hipotekos dydis daro įtaką faktiškai nuosavybės teise priklausančiam turtui, tačiau jūs kontroliuojate tai, kai pasirašomi dokumentai.

Būtent tai ir skatina nekilnojamojo turto pardavėjus ir savininkus. Jie gali pasiimti antrą hipoteką savo namuose ir sumokėti įmokas už du ar tris kitus būstus. Nesvarbu, ar jie nuomojasi taip, kad nuomininkai sumokėtų hipoteką, ar laukdami galimybės parduoti pelno, jie kontroliuoja šį turtą, nepaisant to, kad jie sumokėjo tik už nedidelę visos vertės dalį.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą trūkumai: nelikvidumas

Pagrindinis investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumas yra nelikvidumas arba santykiniai sunkumai konvertuojant turtą grynaisiais pinigais ir grynaisiais pinigais į turtą. Skirtingai nuo vertybinių popierių ar obligacijų sandorio, kuris gali būti baigtas per kelias sekundes, nekilnojamojo turto sandoris gali būti baigtas mėnesiais. Net padedant makleriui, tiesiog susirasti tinkamą sandorio šalį gali būti kelių savaičių darbas. REIT ir nekilnojamojo turto investiciniai fondai pasiūlo geresnį likvidumą ir rinkos kainą, tačiau yra didesnio nepastovumo ir mažesnės diversifikacijos naudos kaina, nes jie turi daug didesnę koreliaciją su bendrąja akcijų rinka nei tiesioginės nekilnojamojo turto investicijos. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Kiek pinigų reikia investuoti į nekilnojamąjį turtą?“)

.