Namų kapitalo paskolos refinansavimas: vadovas
Galėtumėte galvoti apie būsto paskolos refinansavimą dėl kelių priežasčių. Galbūt norėsite sumažinti savo mėnesinę įmoką gaudami mažesnę palūkanų normą arba pratęsdami paskolos terminą. Galbūt norėsite sutrumpinti paskolos terminą, kad ilgainiui mokėtumėte mažiau palūkanų ir greičiau būtumėte skolingi. Galbūt net norėsite išnešti daugiau grynųjų iš savo namų. Nepriklausomai nuo priežasties, čia yra jūsų galimybės ir veiksmai, kurių turite imtis kiekvienu atveju.
1 variantas: atlikite lėšų išgryninimo finansavimą
Grynųjų pinigų refinansavimas jūsų namuose gali būti geras būdas refinansuoti būsto paskolą, jei taip pat norite refinansuoti savo pirmąją hipoteką. Kai baigsis jūsų nauja paskola, dalis įplaukų bus skirta sumokėti jūsų pirmąją hipoteką, o grynųjų pinigų išmokėjimo dalis padengs jūsų seną būsto paskolą. Jei turite pakankamai nuosavo kapitalo, galbūt netgi galėsite sukrauti papildomų pinigų.
Kodėl šis pasirinkimas gali būti teisingas
Užduokite sau šiuos klausimus, kai svarstote, ar prasminga refinansuoti savo pirmąją hipoteką: Ar turite kintamos palūkanų paskolą, kurią norite paversti fiksuotos palūkanų normos paskolos prieš kylant palūkanų normai? Ar turite fiksuotų palūkanų paskolą su didesnėmis palūkanų normomis, nei galėjote gauti šiandien? Ar turite Federalinės būsto administracijos (FHA) paskolą, kuriai tuo metu buvo vienintelis dalykas, į kurį jums galėjo būti suteikta teisė, tačiau dabar jūsų aplinkybės pagerėjo ir norėtumėte turėti pigesnę įprastinę paskolą be hipotekos draudimo?
Kaip ir daugybė priežasčių, kodėl galbūt norėsite refinansuoti būsto paskolą, taip pat yra daugybė priežasčių, kodėl galite refinansuoti savo pirmąją hipoteką. Taupykite pinigus arba gaukite iš netvarios paskolos į vieną, kurią galite geriau valdyti. Tai turėtų būti jūsų pagrindinė mintis.
Tinkamumo nustatymas
Kad galėtumėte refinansuoti grynuosius pinigus, turite turėti namą bent šešis mėnesius. Turėsite turėti pakankamai būsto kapitalo, kad sumokėtumėte pagrindinės paskolos likutį, sumokėtumėte tai, ką esate skolingi už būsto paskolą, ir vis tiek turėsite 20% savo namo akcijų.
Skolintojai paprastai parduoda savo kilusias hipotekas „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“. Norėdami tai padaryti, jie turi laikytis Fannie ar Freddie skolinimo gairių. „Fannie“ nenusipirks grynųjų pinigų refinansavimo paskolų vienoje pagrindinėje gyvenamojoje vietoje (t. Y. Jūsų namuose), kai paskolos ir vertės santykis (LTV) yra didesnis nei 80%. Jei turite aukšto balanso paskolą (limitai skiriasi priklausomai nuo apskrities), jūsų LTV santykis negali būti didesnis kaip 60%. Jei per pastaruosius šešis mėnesius išvardijote savo parduodamą namą, didžiausias leistinas paskolos ir vertės santykis yra 70%.
Jums taip pat reikės minimalaus kredito balo nuo 640 iki 680, atsižvelgiant į paskolos ir vertės santykį. Supraskite, kad skolintojai gali turėti savo griežtesnius standartus ir reikalauti aukštesnio kredito balo.
Reikalavimai paskolos vertei: vienas pavyzdys
Čia pateiktas pavyzdys, kaip paskolos vertės reikalavimai veikia esant tipiškam grynųjų pinigų refinansavimui, kuriam reikia 80% LTV. Jei jūsų namo vertė yra 300 000 USD, atlikę grynųjų pinigų išmokėjimą, turėsite palikti 60 000 USD nuosavo kapitalo. Tai reiškia, kad jūsų pirmoji hipoteka ir būsto paskolos suma negali viršyti 240 000 USD. Gera suprasti, kaip veikia skaičiavimas, tačiau galite naudoti internetinę grynųjų pinigų refinansavimo skaičiuoklę, kad greitai atliktumėte savo situacijos matematiką. Norėdami sužinoti, kiek turite nuosavo kapitalo, jūsų skolintojas užsakys vertinimą, kuris jums kainuos kelis šimtus dolerių.
Uždarymo išlaidos
Pasirinkus grynųjų pinigų grąžinimo variantą, trūkumas yra tas, kad uždarymo išlaidos, susijusios su pirmąja hipoteka, paprastai yra daug didesnės nei išlaidos, susijusios su būsto nuosavybės paskola. Jei refinansuojate norėdami sutaupyti pinigų, turėsite apskaičiuoti lūžio periodą ir pažiūrėti, kiek mėnesių jums reikės turėti naują paskolą, kad galėtumėte išeiti į priekį po uždarymo išlaidų. Kuo trumpesnis lūžio laikotarpis, tuo geriau.
Jūsų skolintojas gali leisti finansuoti uždarymo išlaidas, o tai palengvina šias papildomas išlaidas artimiausiu metu. Bet jei jūsų tikslas yra išleisti mažiau per ilgą laiką, sumokėkite jiems iš anksto. Priešingu atveju mokėsite už jas palūkanas, kol jūsų paskola bus išmokėta.
Kita galimybė, jei refinansuojate santykinai mažą hipotekos likutį, yra susirasti skolintoją, kuris siūlo specialų produktą. Pavyzdžiui, JAV bankas siūlo išmaniąją refinansavimo priemonę, jei likučiai mažesni nei 150 000 USD be jokių uždarymo išlaidų.
2 variantas: Refinansuokite į naują būsto paskolą
Jei esate patenkintas savo pirmuoju įkeitimu, norėsite apsvarstyti galimybę refinansuoti naudodamiesi nauja būsto paskolos nuosavybe.
Kodėl šis pasirinkimas gali būti teisingas
Norėdami sutaupyti pinigų su mažesne palūkanų norma ir (arba) trumpesniu terminu, galbūt norėsite gauti tokią pačią paskolą, kokia yra skolinga už dabartinę paskolą. Galbūt jus domina nauja paskola didesnei sumai, jei norite pasiskolinti naujoms išlaidoms padengti. Arba galbūt norėsite gauti naują paskolą ilgesniam terminui, kad jūsų mėnesiniai mokėjimai būtų prieinamesni, turėdami omenyje, kad tokiu būdu mokėsite daugiau palūkanų ilgainiui. Bet tai yra geresnis pasirinkimas nei nevykdyti turimos paskolos, jei kyla problemų atliekant mokėjimus.
Tinkamumo nustatymas
Vėlgi, jei norite gauti kvalifikaciją, turėsite atitikti minimalius paskolos vertės reikalavimus, tačiau būsto paskoloms šie reikalavimai yra mažesni nei grynųjų pinigų refinansavimui. Reikalavimai skiriasi priklausomai nuo skolintojo, tačiau, pavyzdžiui, jei priklausote kredito unijai, galite pasiskolinti iki 90% ar net 100% savo namo vertės, ypač jei turite puikias kredito sąlygas ir paskolos sąlygos yra palankios.
Norint gauti būsto paskolą, jums reikės ne mažiau kaip 620 kredito taškų, nors jūsų palūkanų norma bus gana aukšta, o balas toks žemas. Geriausios kainos yra skolininkams, kurių balai yra 740 ar daugiau. Skolintojai dažniausiai padengia didžiąją dalį arba visas būsto paskolos uždarymo išlaidas, nebent paskolą uždarote per anksti, per pirmuosius 24–36 mėnesius. Tokiu atveju turėsite grąžinti skolintojui nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių dolerių uždarymo išlaidas., atsižvelgiant į jūsų vietą ir paskolos dydį.
Namų nuosavybės paskolos palyginimas su pinigų grąžinimo refinansavimu
Turėsite gauti kelių skolintojų citatas, kad pamatytumėte, kaip naujo būsto paskolos palūkanos yra palyginamos su grynųjų pinigų išmokėjimo operacijos atlikimu, darant prielaidą, kad jus domina ir jums tinka abi galimybės. Apskritai būsto paskoloms ir grynųjų pinigų išmokoms yra didesnės palūkanų normos, nei tiesiog refinansuojant pirmąją hipoteką. Grynųjų pinigų refinansavimo palūkanos kartais būna didesnės nei būsto paskolos. Abiem atvejais palūkanų norma priklausys nuo jūsų paskolos ir vertės santykio bei jūsų kreditingumo.
Turėdami grynųjų pinigų refinansavimą arba naują būsto paskolą būstui, turėsite atitikti visus įprastus hipotekos kvalifikacijos reikalavimus, pvz., Turėti pakankamas pajamas ir pakankamai mažas skolas, kad galėtumėte atlikti siūlomus mėnesinius mokėjimus, pastovią užimtumo istoriją ir geras kredito balas. Norėdami gauti finansinę paramą, taip pat turėsite pateikti dokumentus.
Surinkite du naujausius banko išrašus, sumokėkite „W-2“ ir federalinių mokesčių deklaracijas; būsto savininkų draudimo deklaracijų puslapis; skolintojo reikalaujamų potvynių draudimo deklaracijų puslapis, jei taikoma; ir naujausias hipotekos ir būsto paskolų ataskaitas. Būkite pasirengę pateikti kitus dokumentus, kai paskolos davėjas jų reikalauja, ypač jei esate savarankiškai dirbantys asmenys.
Esmė
Galų gale skolintojas turi nuspręsti, ar turite teisę į grynųjų pinigų refinansavimą, ar naują būsto paskolą būstui įsigyti. Galite būti kvalifikuoti pas kitus skolintojus, o ne kitus, nes skolinimo standartai šiek tiek skiriasi. Norėdami rasti geriausią pasiūlymą, apsilankykite bankuose, hipotekos makleriuose, skolintojuose internetu ir kredito unijose. Ir jei ketinate refinansuoti, būtinai naudokite pajamas protingai.