Nuoma saviems namams: kaip vyksta procesas

Jei esate kaip dauguma pirkėjų iš namų, jums reikės hipotekos, kad būtų galima finansuoti naujo namo pirkimą. Norėdami gauti kvalifikaciją, turite turėti gerą kredito rezultatą ir grynuosius pinigus už įmoką. Be jų, tradicinis kelias į namų valdymą gali būti ne išeitis.

Tačiau yra ir alternatyva: nuomos sutartis, pagal kurią tam tikrą laiką nuomojatės namą su galimybe jį nusipirkti nepasibaigus nuomos sutarčiai. Nuomos į savą sutartis sudaro dvi dalys: standartinė nuomos sutartis ir galimybė pirkti. Štai, ką reikia žiūrėti ir kaip veikia nuomos „savam“ procesas. Tai sudėtingesnė nei nuoma, todėl norėdami apsaugoti savo interesus turėsite imtis papildomų atsargumo priemonių. Tai padės išsiaiškinti, ar sprendimas yra geras pasirinkimas, jei ketinate nusipirkti namą.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Nuomos sutartis su savimi - tai sandoris, kuriuo jūs įsipareigojate išsinuomoti turtą tam tikram laikotarpiui su galimybe jį nusipirkti prieš pasibaigiant nuomos sutarčiai.
• Nuomos į nuosavybę susitarimai apima standartinę nuomos sutartį ir galimybę nusipirkti turtą vėliau.
• Supraskite, kad nuomos pasirinkimo sutartys suteikia jums teisę nusipirkti būstą pasibaigus nuomos sutarčiai, o nuomos pirkimo-pardavimo sutartys reikalauja jį įsigyti.
• Jūs mokate nuomą visos nuomos metu, o kai kuriais atvejais pirkimo kaina taikoma tam tikra procentinė įmoka.
• Sudarius kai kurias nuomos sutartis, jums gali tekti prižiūrėti turtą ir mokėti už remontą.

Nuoma saviems namams: kaip procesas vyksta

Negrąžinami išankstiniai mokesčiai

Nuomos sutartyje jūs (kaip pirkėjas) sumokite pardavėjui vienkartinį, paprastai negrąžinamą, išankstinį mokestį, vadinamą pasirinkimo sandorio mokesčiu, pasirinkimo pinigais ar pasirinkimo sandorio įvertinimu. Šis mokestis suteikia jums galimybę ateityje nusipirkti namą iki tam tikros datos. Opciono mokestis dažnai yra apyvartinis, nes nėra standartinio mokesčio. Vis dėlto mokestis paprastai svyruoja nuo 2, 5% iki 7% pirkimo kainos.

Nuoma-pasirinkimas palyginti su nuoma-pirkimas

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad yra įvairių rūšių nuomos sutarčių su savimi, kai kurios yra draugiškesnės vartotojui ir lankstesnės nei kitos. Nuomos pasirinkimo sandoriai suteikia teisę, bet ne pareigą nusipirkti būstą pasibaigus nuomos sutarčiai. Jei nuspręsite nepirkti turto pasibaigus nuomos sutarčiai, pasirinkimo galimybė paprasčiausiai pasibaigs ir galėsite pėsčiomis eiti be jokio įpareigojimo toliau mokėti nuomą ar pirkti.

Stebėkite išperkamosios nuomos sutartis. Naudodamiesi jomis jūs galėtumėte teisiškai įpareigoti nusipirkti būstą nuomos pabaigoje, nesvarbu, ar galite sau leisti, ar ne. Norint turėti galimybę nusipirkti be įsipareigojimų, tai turi būti lizingo pasirinkimo sutartis. Kadangi legalų kalbą gali būti sudėtinga iššifruoti, prieš pasirašant ką nors gera, visada verta peržiūrėti sutartį su kvalifikuotu nekilnojamojo turto advokatu, kad žinotumėte savo teises ir tiksliai tai, į ką įsitraukiate.

Susitarta dėl pirkimo kainos

Nuomos su savimi sutartyse turėtų būti nurodyta, kada ir kaip nustatoma namo pirkimo kaina. Kai kuriais atvejais jūs ir pardavėjas susitariate dėl pirkimo kainos pasirašydami sutartį, dažnai didesne kaina nei dabartinė rinkos vertė. Kitais atvejais kaina nustatoma pasibaigus nuomos sutarčiai, remiantis turto tuometine rinkos verte. Daugelis pirkėjų nori „fiksuoti“ pirkimo kainą, ypač tose rinkose, kur namų kainos auga.

Kreipiantis dėl nuomos mokesčio už pagrindinį direktorių

Jūs mokėsite nuomą per visą nuomos laikotarpį. Kyla klausimas, ar kiekvienos išmokos dalis taikoma galutinai pirkimo kainai. Pavyzdžiui, jei trejus metus mokėsite 1200 USD nuomos mokestį kiekvieną mėnesį, o 25% nuo to sumos bus sumokėta už pirkinį, jūs uždirbsite 10 800 USD nuomos kreditą (1 200 x 0, 25 USD = 300 USD; 300 USD x 36 mėnesius = 10 800 USD). Paprastai nuomos kaina yra šiek tiek didesnė už teritorijos įkainį, kad kompensuotų jūsų gaunamą nuomos kreditą. Tačiau būkite tikri, kad žinote, ką gaunate už šią priemoką.

Kai kuriose sutartyse visi arba kai kurie pasirinktinai sumokėti pinigai gali būti taikomi galutinai pirkimo kainai uždarymo metu.

Nuomos saviems namams priežiūra

Priklausomai nuo sutarties sąlygų, jūs galite būti atsakingi už turto priežiūrą ir mokėjimą už remontą. Paprastai tai yra savininko pareiga, todėl atidžiai perskaitykite puikų savo sutarties spausdinimą. Kadangi pardavėjai yra atsakingi už visus namų savininkų asociacijos mokesčius, mokesčius ir draudimą (galų gale tai vis tiek yra jų namas), jie paprastai pasirenka padengti šias išlaidas. Bet kuriuo atveju jums reikės nuomininko draudimo poliso, kad padengtumėte asmeninio turto nuostolius ir suteiktumėte atsakomybės draudimą, jei kažkas sužeistas būdamas namuose ar netyčia sužeisdamas ką nors.

Įsitikinkite, kad techninės priežiūros ir remonto reikalavimai yra aiškiai nurodyti sutartyje (paprašykite advokato paaiškinti savo pareigas). Turto priežiūra, pvz., Vejos pjovimas, lapų grėbimas, latakų valymas ir kt., Labai skiriasi nuo pažeisto stogo pakeitimo ar elektrinės sistemos įjungimo. Nesvarbu, ar jūs būsite atsakingas už viską, ar tik pjausite veją, apžiūrėsite namus, užsakysite įvertinimą ir įsitikinkite, kad prieš pasirašydami nekilnojamojo turto mokesčius esate atnaujinti.

Nekilnojamojo turto pirkimas

Tai, kas nutinka pasibaigus sutarčiai, iš dalies priklauso nuo to, kokio tipo susitarimą pasirašėte. Jei turite nuomos pasirinkimo sutartį ir norite nusipirkti turtą, greičiausiai turėsite įsigyti hipoteką (ar kitą finansavimą), kad sumokėtumėte pardavėjui visą sumą.

Priešingai, jei nuspręsite nepirkti namo arba negalite užsitikrinti finansavimo pasibaigus nuomos terminui, pasirinkimo galimybė pasibaigia ir jūs išsikeliate iš namų, lyg jūs nuomotumėtės kokį nors kitą turtą. Greičiausiai prarasite iki to laiko sumokėtus pinigus, įskaitant pasirinkimo pinigus ir uždirbtus nuomos kreditus, tačiau neprivalėsite toliau nuomotis ar pirkti būstą.

Jei turite nuomos pirkimo-pardavimo sutartį, jums gali būti teisiškai įsipareigota pirkti turtą pasibaigus nuomos sutarčiai. Tai gali sukelti problemų dėl daugelio priežasčių, ypač jei negalite užsitikrinti hipotekos. Nuomos pasirinkimo sandoriai beveik visada yra priimtinesni už nuomos pirkimo sutartis, nes jie suteikia daugiau lankstumo ir jūs nerizikuojate kreiptis į teismą, jei nenorite ar negalite nusipirkti būsto pasibaigus nuomos sutarčiai.

Su šiuo procesu elkitės taip, lyg elgtumėtės tiesiogiai pirkdami būstą: atlikite kruopštų patikrinimą, ištirkite vietovę, palyginkite kainas su kitais netoliese esančiais namais, tyrinėkite sutartį ir tyrinėkite pardavėjo istoriją.

Idealus kandidatas išsinuomoti

Nuomos sutartis gali būti puikus pasirinkimas, jei esate būsto savininkas, tačiau finansiškai nesate pasiruošęs. Šios sutartys suteikia jums galimybę susitvarkyti savo finansus, pagerinti jūsų kredito rezultatą ir sutaupyti pinigų pradiniam įnašui „užrakinant“ namą, kurį norite turėti. Jei pasirinkimo sandorio pinigai ir (arba) procentas nuo nuomos eina link pirkimo kainos, kurią jie dažnai daro, jūs taip pat turite sukurti tam tikrą kapitalą.

Nuomos tarp savų sutarčių tradicija buvo orientuojamasi į žmones, negalinčius gauti tinkamų paskolų, tačiau yra antroji kandidatų grupė, kuriai nuomos „nuosavybė“ pranašumas yra didelis: žmonės, negalintys gauti hipotekos brangios, neatitinkančios paskolų rinkos. „Miesto nekilnojamojo turto brangių nekilnojamojo turto rinkose, kur standartinės paskolos yra standartinės, yra didelis poreikis geresnio sprendimo finansiškai perspektyviems, kreditą vertiems žmonėms, kurie dar negali gauti ar nenori hipotekos. “, - sako Marjorie Scholtz, „ Verbhouse “, San Fransisko mieste įsikūrusio startuolio, kuris iš naujo nustato nuomos kainą savo įmonei, įkūrėjas ir generalinis direktorius.

„Kylant būsto kainoms, vis daugiau ir daugiau miestų kainuoja už netinkamus paskolų limitus ir imamasi tiesioginių paskolų, todėl problema pereina nuo vartotojų prie būsto finansavimo pramonės“, - sako Scholtzas. Esant griežtoms automatinio platinimo gairėms ir 20–40% įmokų reikalavimams, net ir finansiškai pajėgiems žmonėms gali būti sunku gauti finansavimą šiose rinkose.

„Viskas, kas neįprasta, pavyzdžiui, atsižvelgiant į pajamas, paverčia geras pajamas gaunančius asmenis„ pašaline “padėtimi, nes draudikai negali jų tvarkingai sudėti į dėžę“, - sako Scholtzas. Tai apima žmones, kurie turi netradicinių pajamų, yra savarankiškai dirbantys arba dirbantys pagal sutartis arba turintys nesukurtą JAV kreditą (pvz., Užsienio piliečiai) - ir tie, kuriems tiesiog trūksta milžiniškų 20–40% įmokų bankų, reikalaujančių netinkamų paskolų.

Aukštų kainų rinkose nėra akivaizdi vieta, kur rasite nuomojamus nuosavybes, todėl Verbhouse daro neįprastą. Bet visiems potencialiems būsto nuomos pirkėjams būtų naudinga, jei būtų bandoma surašyti į vartotoją orientuotas savybes į nuomos į savą sutartis: Pasirinkimo mokestis ir kiekvienos nuomos mokesčio dalis nuperka pirkimo kainą „doleris už dolerį“. nuomos ir pirkimo kaina fiksuojama iki penkerių metų, o dalyviai gali kaupti kapitalą ir įvertinti rinkos vertę, net nusprendę nepirkti. Anot Scholtzo, dalyviai gali „išgryninti pinigus“ už tikrąją rinkos vertę: „Verbhouse“ parduoda namus, o dalyvis išlaiko rinkos vertės padidėjimą pridėdamas bet kokią nuosavybę, kurią jie sukaupė permokėdami už nuomą.

Prieš pasirašydami sutartį

Nepaisant to, kad išsinuomosite prieš pirkdami, gera idėja yra imtis tokio paties kruopštumo, kaip ir jei namą perkate iš karto. Jei ketinate išnuomoti nuosavybę, būtinai:

• Pasirinkite tinkamus terminus. Įveskite lizingo pasirinkimo, o ne lizingo pirkimo-pardavimo sutartį.
• Gaukite pagalbos. Pasamdykite kvalifikuotą nekilnojamojo turto advokatą, kuris paaiškins sutartį ir padės suprasti jūsų teises ir pareigas. Prieš pasirašydami, galbūt norėsite derėtis dėl kai kurių punktų arba vengti susitarimo, jei jis jums nėra pakankamai palankus.
• Tyrimo sutartis. Įsitikinkite, kad suprantate:
• terminai (kas pasibaigs)
• pasirinkimo mokestis ir nuomos įmokos - ir kiek iš jų taikoma pirkimo kainai
• kaip nustatoma pirkimo kaina
• kaip pasinaudoti pasirinkimu pirkti (pavyzdžiui, pardavėjas gali pareikalauti, kad jūs iš anksto praneštumėte raštu apie savo ketinimą pirkti)
• ar leidžiami augintiniai
• kas yra atsakingas už išlaikymą, namų savininkų bendrijų rinkliavas, turto mokesčius ir panašiai.
• Tyrimai namuose. Užsisakykite nepriklausomą vertinimą, gaukite turto patikrinimą, įsitikinkite, kad turto mokesčiai atnaujinami, ir įsitikinkite, kad turtui nėra turto suvaržymo.
• Ištirkite pardavėją. Patikrinkite pardavėjo kredito ataskaitą, jei norite ieškoti finansinių problemų ir gaukite pavadinimo ataskaitą, kad sužinotumėte, kiek laiko pardavėjas nuosavybės teise valdė turtą - kuo ilgesnis turtas jam priklausė ir kuo daugiau nuosavybės lėšų, tuo geriau.
• Dvigubas patikrinimas. Kokiomis sąlygomis jūs prarastumėte galimybę nusipirkti turtą? Pagal kai kurias sutartis jūs prarandate šią teisę, jei pavėluojate sumokėti tik vieną nuomos mokestį arba jei raštu nepranešate pardavėjui apie savo ketinimą pirkti.

Esmė

Nuomos sutartis su savimi leidžia būsimiems būsto pirkėjams iškart persikelti į namą. Keletą metų reikia tobulinti savo kredito reitingus ir (arba) taupyti pradinę įmoką prieš bandant gauti hipoteką. Be abejo, turi būti laikomasi tam tikrų sąlygų ir sąlygų, atsižvelgiant į nuomos sutartį. Net jei nekilnojamojo turto agentas padeda šiame procese, prieš pradėdami ką nors pasirašyti, būtina pasitarti su kvalifikuotu nekilnojamojo turto advokatu, kuris gali paaiškinti sutartį ir jūsų teises.