Kaip išsirinkti tinkamą nekilnojamojo turto brokerį

Ar galvojate patekti į būsto rinką? 70–80 proc. Namų savininkų, pirkdami ar parduodant būstą, naudojasi nekilnojamojo turto agentu ar makleriu, todėl sėkmingo nekilnojamojo turto sandoriui labai svarbu pasirinkti tinkamą atstovą. Čia yra vadovas, padėsiantis surasti gerą nekilnojamojo turto brokerį ir brokerių mokesčių aprašymas.

Brokerio mokesčiai

Standartinis komisinis tarifas daugumai nekilnojamojo turto brokerių yra 6%. Paprastai tai padalijama tarp pardavimo agento (prekybos agento) ir pirkėjo agento. Tačiau šie visi 6% tikrai nesikreipia į prekybos ir prekybos agentus. Pirmiausia kreipiamasi į vertybinių popierių tarpininkavimą. Agentas gauna nuo 60% iki 90% komisinių nuolaidą, tačiau ji gali būti mažesnė.

Jei ketinate samdyti agentą, labai rekomenduojame išsiaiškinti jų profesinę praeitį. Jei tas agentas turi puikių rezultatų, gali būti verta sumokėti priemoką už jų paslaugas, o tai iš esmės reiškia sumokėti visą komisinį atlyginimą. Čia yra keletas patarimų, kurie padės rasti kokybišką nekilnojamojo turto brokerį.

Klausimai, kuriuos reikia užduoti prieš samdant nekilnojamojo turto agentą

Būsto pardavimas greičiausiai yra didžiausia finansinė jūsų gyvenimo operacija, todėl pasirinkti tinkamą nekilnojamojo turto brokerį yra svarbi, nors ir bauginanti, atsakomybė. Norėdami padėti įvykdyti užduotį, paprašėme Niujorke įsikūrusio nekilnojamojo turto agento Viktorijos Vinokur, turinčio „Halstead Property“, pakomentuoti svarbiausius klausimus, kuriuos reikėtų užduoti apklausiant brokerius. Čia yra to, ką ji turėjo pasakyti, santrauka:

1.Kokią patirtį turite?

Tai nebūtinai reiškia, kiek laiko tarpininkas dirbo versle; veikiau toks klausimas padės suprasti, kaip gerai jie žino vietos rinką ir jūsų nuosavybę. Paklauskite jų, kiek ir kiek laiko jūsų rajone pardavė per pastaruosius tris mėnesius, pastaruosius šešis mėnesius. Užduokite tokius klausimus: „Kokios yra palyginamų savybių kainos?“

Kadangi jūsų namo surašymas teisinga kaina yra esminis dalykas, paklauskite, kaip dažnai jie turėjo sumažinti turto kainą, kad galėtų parduoti. Geras brokeris nesutiks parduoti turto, kuris, jų manymu, yra per didelis. Brokeriai turėtų turėti visą šią informaciją po ranka ir sugebėti visa tai sukurti su duomenimis. Jie turėtų būti universalūs ir suprasti rinkos psichologiją. Neapsigaukite ir dėl piktogramos, kurioje nurodytos įžymybės, kurioms agentas galbūt padėjo. Tai neturi jokios reikšmės jūsų pardavimui. Jūs turite žinoti, ką jie gali padaryti už jus.

2. Koks jūsų rinkodaros planas?

Norite išsamiai aprašyti viską, ką brokeris ketina padaryti, kad jūsų turtas būtų „ten“. Ar tarpininkas turi kūrybinių idėjų, kurių įgyvendinimas įrodytas, pavyzdžiui, tinklaraščių ar specialių renginių, pavyzdžiui, kokteilių vakarėlis, skirtas tik kvietimui, pasirinktam brokeriui ir galimiems pirkėjams? Kaip jie padės jūsų turtui išsiskirti iš kitų, su kuriais susidurs pirkėjas, lauko? Kadangi skaitmeninė rinkodara yra nepaprastai svarbi (daugiau nei 90% pirkėjų ieško internete), parodykite jiems internetinių sąrašų pavyzdžius ir įsitikinkite, kad profesionalus fotografas įtrauktas į rinkodaros biudžetą. Ne fotografas, kuris tiesiog fotografuos didelius plačiakampius vaizdus, ​​bet tas, kuris gali užfiksuoti detales ir svarbius bei įdomius jūsų turto aspektus - galbūt įspūdingas vaizdas iš jūsų balkono ar unikali vieno iš kambarių ypatybė .

3. Kaip jūs informuosite mane apie savo pažangą?

Pasakykite brokeriui, kaip jums patinka bendrauti: tekstu, telefonu ar el. Paštu. (Pastaba: teksto perdavimas netinka jokiam svarbiam, teisiniam ryšiui). Paklauskite, ar jie įsipareigos reguliariai rengti išsamias rašytines rinkodaros ir veiklos ataskaitas (pagrįstai tikimasi kas dvi savaites) ir įsitikinkite, kad jas galite lengvai pasiekti, kai kyla klausimų ar jums reikia atnaujinimo. Be to, išsiaiškinkite, ar jie turi kvalifikuotą kolegą, kuris padengtų juos, jei jų niekada nėra, ir įsitikinkite, kad jie niekada neleis niekam apžiūrėti turto, jei jo ar jų atstovo nėra.

4. Kokia tavo komisija?

Atminkite, kad komisinio atlyginimo suma niekada nėra nustatyta akmenyje ir kad gali būti vietos deryboms. Paprašykite sužinoti biudžetą ir aiškiai pasakyti, kokias su pardavimu susijusias išlaidas padengs brokerio komisiniai ir ką jums gali tekti susimokėti patiems (etapams ir pan.).

5. Ar gerai jūs esate susijęs?

Tai nereiškia, kad norite sužinoti, kiek draugų brokeris turi „Facebook“. Atvirkščiai, tai reiškia, kad jums rūpi, ar jie yra gerai susieti savo įmonėse ir nekilnojamojo turto srityje. Patyręs brokeris turės tvirtus ryšius su kitais profesionalais, susijusiais su nekilnojamuoju turtu: tarpininkai (brokeris gali padėti jums nuspręsti, ar pasamdykite, ar paspartins jūsų pardavimą), nekilnojamojo turto teisininkai, fotografai ir net perkraustymo įmonės, kuriomis galite pasitikėti.

6. Ar turite nuorodų, kurias galite man pateikti?

Nepamiršk to. Būkite tikri, kad gausite naujausių klientų vardus. Brokeriui visada naudinga turėti puslapį ar dvi citatas iš klientų per pirmąjį susitikimą, tačiau nepasikliaukite vien tuo. Paskambinkite.

Nekilnojamojo turto brokerio nuomos kontrolinis sąrašas

Be minėtų klausimų, čia pateikiami ir kiti kriterijai, į kuriuos reikia atsižvelgti samdant nekilnojamojo turto agentą.

Prieinamumas

Nors yra kompetentingų ne visą darbo dieną dirbančių atstovų, kurie parduoda nekilnojamąjį turtą, labai svarbu, kad jūs pasamdytumėte žmogų, kuris parodytų jūsų namus skirtingomis valandomis arba, jei esate pirkėjas, galėtų jus išvežti pasižiūrėti nekilnojamojo turto jums patogiu metu. . Taigi paklauskite savo nekilnojamojo turto agento, ar jie dirba visą darbo dieną; tie, kurie tai daro, linkę rimtai atsižvelgti į savo darbą ir paprastai yra lankstesni, kai reikia parodyti savo namus.

Suraskite ką nors, kas siūlo pasiūlymus

Taupūs nekilnojamojo turto agentai žino, kas parduoda namus toje vietoje - ar tai baseinas, biuras, ar dar kokia pageidaujama savybė. Tuo tikslu jie galės pateikti pasiūlymus dėl kambarių ar jų ypatybių, kurias reikėtų pabrėžti ar pabrėžti. Pradinio pokalbio metu paklauskite agento, ar namuose yra kokių nors pakeitimų, kurie pagerintų jo norą. Dažniausiai geriausi agentai pateiks šiuos siūlymus, neprašydami jūsų pusės.

Rasti srities ekspertą

Pasamdykite arba išlaikykite asmenį, kuris daug žino apie šią sritį. Šie agentai taip pat geriau žinos tipiškas pasiūlos ir pardavimo kainas nei tie agentai, kurie paprastai nedirba toje srityje. Vienas iš būdų susirasti vietinį ekspertą yra pasiteirauti vietinio tarpininko ar jūsų draugų ar giminaičių, jei jie pažįsta ką nors, kas ten pardavė daug namų ir (arba) verslo. Kitas pasiūlymas - pasižvalgyti po nekilnojamojo turto žurnalus ir sužinoti, kurie agentai turi daugiausia sąrašų tam tikrose srityse.

Asmenybė

Pardavėjai, ypač todėl, turėtų ieškoti atstovų, kurių asmenybės sutampa su jų asmenybėmis. Norėdami namą parduoti greitai ir už palankią kainą, įtraukimo į sąrašą šalis ir atstovas turi būti tame pačiame puslapyje, nurodydami, kaip jie ketina parduoti turtą, kokia kaina bus nustatyta, kaip ir kada namus bus parodyta. Koordinuoti šias idėjas bus daug lengviau, jei dalyvaujančios šalys susitiks ir intuityviai supras viena kitą.

Laikykite savo galimybes atvirus

Net jei išlaikėte žmogų, kuris, jūsų manymu, yra idealus agentas, pagalvokite prieš pasirašydami išimtinumo susitarimą. Nors jūsų agentas gali būti kompetentingas, jei esate pardavėjas, tuo daugiau agentų, kurie potencialiai gali parodyti ir parduoti jūsų namus, tuo geresni pardavimo šansai. Jei nenustatyta kokių nors lengvinančių aplinkybių, išlaikykite įtraukimo į biržą agentą, tačiau reikalaukite, kad nuosavybė būtų teikiama kelių sąrašų tarnybai (MLS).