Vyresnio amžiaus gyvenimo REITs: tinka jūsų portfeliui?

Ar vyresnio amžiaus gyvenimo REIT turėtų būti jūsų portfelio dalis? Prieš tyrinėdami atsakymą į šį klausimą, svarbu tiksliai žinoti, kas yra REIT arba nekilnojamojo turto investicinis pasitikėjimas.

„REIT yra įmonė, kuriai priklauso ar finansuoja pajamas gaunantis nekilnojamasis turtas“, - teigia Nacionalinė nekilnojamojo turto investicijų trestų asociacija arba NAREIT. „Remiantis investiciniais fondais, REIT teikia visų tipų investuotojams įprastą pajamų srautą, diversifikaciją ir ilgalaikį kapitalo padidėjimą. REIT paprastai išmoka visas savo apmokestinamas pajamas kaip dividendus akcininkams. Savo ruožtu akcininkai sumoka pajamų mokesčius nuo šių dividendų. “(Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite skyriuje„ Investavimas į REIT “ ir„ Kaip analizuoti nekilnojamojo turto investicinius fondus “ ).

REIT gali investuoti į labai specifines nišas nekilnojamojo turto sektoriuje. Viena iš tokių nišų yra senjorų būstas. Tai sugrąžina mus prie klausimo: ar vyresnio amžiaus gyvenimo REIT yra protingas jūsų portfelio papildymas?

„Senior Living REIT“ demografija

Neatmetama galimybė, kad daugelis iš mūsų sensta. Maždaug 10 000 kūdikių batelių kasdien sulaukia 65 metų. Kadangi daugelis šių batelių senėja, jie norės ar turės persikelti į savo situacijai tinkamesnį būstą. Daugelis iš šių variantų yra globojami senelių globos namai, pradedant nuo senjorams skirtų paslaugų, siūlančių savarankiško gyvenimo galimybes, ir teikiančiomis įvairių formų slaugą.

Visų rūšių senelių gyvenamųjų patalpų poreikis ir toliau augs. NAREIT ekonomistų tyrimas pateikė keletą įdomių pastebėjimų:

• Senjorai į senjorų būstus persikelia dažniau nei anksčiau, o tie persikėlimai vyksta jaunesniame amžiuje nei anksčiau. Iš dalies tai lemia daugybė pagyvenusių žmonių gyvenimo būdų, įskaitant tuos atvejus, kai nėra būtinybės palaikyti globos namus.
• Nors vyresnio amžiaus žmonės dažniausiai gyvena vyresnio amžiaus pensininkams, sparčiausias augimas yra tarp 70–79 metų amžiaus žmonių.
• Turtingesni senjorai turi daugiau galimybių gyventi senjorams.

Šios ir kitos demografinės tendencijos yra palankios senatvės būsto REIT. Lieka klausimas: ar tai gera investicija? Kaip ir dauguma investavimo variantų, atsakymas yra, kad tai priklauso.

Apsvarstykite šiuos veiksnius

Investavimas į viešai parduodamus REIT yra panašus į investavimą į bet kurią kitą įmonę. Pradedantiesiems turėtumėte žinoti, kas vadovauja įmonei. Kokia yra verslo / investavimo strategija? Kokia yra įmonės patirtis? Kitaip tariant, prieš investuodami į „Apple“, IBM ar bet kurias kitas atskiras akcijas turėtumėte turėti daug tų pačių klausimų, kuriuos užduosite ir išsiaiškinsite.

Vyresnio amžiaus gyvenimo REIT yra daugiausia sveikatos priežiūros REIT sektoriuje. Sveikatos priežiūros ir ypač vyresnio amžiaus asmenų, gyvenančių REIT, procentas skirsis nuo REIT iki REIT.

Be aukščiau pateiktų klausimų, pirmiausia turėtumėte sužinoti, kaip REIT uždirba pinigus. Šioje plačioje kategorijoje yra REIT, kurie investuoja į butus ir bendruomenes, orientuotus į vyresnio amžiaus žmones, gyvenamosios paskirties namus ir susijusias savybes, tokias kaip medicinos pastatai.

Didelė sveikatos priežiūros įmonė „REIT Ventas“ (VTR) padarė didelę statymą dėl senelių būsto. „Morningstar“ paskutiniai komentarai apie REIT pakartoja kai kuriuos susirūpinimą dėl senjorų būsto ateities: „Stiprus„ Ventos “senelių būsto eksploatavimo turto augimas sulėtėjo, nes auga naujas konkurencingas pasiūla ir auga netikrumas. Našumas galėtų būti toliau tikrinamas, jei silpnėja pasiūlos ir paklausos dinamika. “

Kaip ir daugelis verslo pasaulyje pastebimų tendencijų, kai įmonės pastebi pelno potencialą, jos linkusios pereiti į verslo segmentą. Senjorų būstas nėra išimtis. Nors demografija yra palanki visų tipų senelių gyventojams, perteklinis pasiūla gali sumažinti jų pelningumą ir tokiu būdu į šias savybes investuojančių REIT pelningumą ir grynųjų pinigų srautus.

Dividendai ir pajamos

Viena iš daugumos REIT ypatybių yra tai, kad jie išmeta dideles pajamas iš dividendų. Pavyzdžiui, „Vanguard REIT ETF“ (VNQ) - indekso fondas, stebintis „MSCI US REIT“ indeksą - turi 3, 72% „Morningstar“ pajamingumą. Remiantis „Morningstar“ duomenimis, kai kurie pagrindiniai sveikatos priežiūros REIT, turintys nemažą senelių būstą, duoda labai solidų pelningumą šių dienų žemų palūkanų normų aplinkoje:

• „HCP, Inc.“ (HCP) - 7, 76 proc.
• „Senjorų būsto ypatybių pasitikėjimas“ (SNH) - 8, 15%
• „Ventas“ (VTR) - 4, 60 proc.

Esmė

Demografinės tendencijos neabejotinai palankios vyresnio amžiaus būsto ir sveikatos priežiūros paslaugų įmonėms, turinčioms reikšmingų akcijų šiame sektoriuje. Tačiau prieš investuojant į juos, verta apsvarstyti kelis dalykus.

Pirma, nors daugelio šių REIT dividendų pajamos labai vilioja šiandienos žemų palūkanų normų aplinkoje, kai kai kurių šių REIT pajamingumas yra toks didelis, turite paklausti, ar jie yra tvarūs ir kokia papildoma rizika yra imamasi siūlant šias pajamas. . Antra, aukštesnės palūkanų normos yra visų REIT priešas, o investuotojai turi paklausti savęs, kaip palūkanų normos padidėjimas paveiks bet kurį svarstomą REIT. Galiausiai, nors demografinės tendencijos yra palankios, svarbu išlikti vyresnio amžiaus asmenų būsto pasiūlai, atsižvelgiant į galimą paklausą.