Tiesa apie nekilnojamojo turto kainas

Nepriklausomo nekilnojamojo turto teorija eina maždaug taip: atvyko piligrimai. Jie pradėjo naudotis žeme. Atvyko daugiau europiečių. Žemės poreikis buvo toks didelis, kad vietiniai amerikiečiai buvo išstumti, kad sudarytų vietos naujai atvykusiems naujakuriams. Negalima pastatyti daugiau žemės, todėl paklausa ir kainos visada kils, todėl nekilnojamasis turtas bus puiki investicija.

Deja, formulė nėra tokia paprasta. Čia pažvelgsime į nekilnojamojo turto kainas ir seniai laikomą teoriją, kad jos kils neribotą laiką.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Būsto kainos paskutinį kartą sparčiai augo 2004 m., Prieš tai nekilnojamojo turto rinka sulėtėjo.
• Nuo to laiko kai kuriose šalies vietose namų vertė padidėjo dėl stiprios paklausos ir mažos pasiūlos, nors didžioji dalis vis dar nepasiekė savo lygio prieš krizę.
• Potencialūs namų pirkėjai neturėtų sutelkti dėmesio į nacionalines tendencijas, nes kainos skiriasi skirtingose ​​valstijose ir net kaimyniniuose miestuose.
• Žemos hipotekos normos daro netiesioginį poveikį namų kainoms, nes vartotojai yra pasirengę prisiimti daugiau skolų, kai kreditai yra pigūs.

Istorinės kainos

Prieš viešai paskelbtą būsto burbulo sprogimą ir dėl to kilusį nekilnojamojo turto katastrofą, kuri prasidėjo nuoširdžiai 2007 m., Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) istoriniai būsto kainų duomenys, atrodo, patvirtina be galo kylančių kainų teoriją. Žemiau pateiktoje diagramoje pateiktos vidutinės būsto kainos nuo 1968 iki 2004 m., Kai vidutinis metinis kainų padidėjimas buvo 6, 4%, be jokio sumažėjimo per 36 metus.

1 paveikslas: Vidutinės būsto kainos nuo 1968 iki 2004 m

Šaltinis: Nacionalinė nekilnojamojo turto agentų asociacija

Ko duomenys nerodo

Deja, namų savininkams, 2004 m. Buvo paskutiniai sveiko augimo skaičiaus metai, kol rinka išsilygino. Iki 2006 m. NAR duomenys parodė tik 1% padidėjimą. Po to rinkos patyrė precedento neturintį nuosmukį.

Kainos nacionaliniu mastu pradėjo kristi 2007 m. Jos vėl krito 2008 m. Ir vėl 2009 m. Iki 2010 m. Vidurio būsto kainos sustingusioje rinkoje sumažėjo iki 2004 m. Lygio. Remiantis „Standard & Poor's“ duomenimis, per kelis dešimtmečius atrodė, kad bilietas į vieną pusę didėjant pelnui per keletą metų sumažėjo daugiau nei 30%.

Kainos pakilo dėl didesnės paklausos ir sumažėjusio pasiūlos rinkoje daugelyje šalies dalių, tačiau daugelis sričių vis dar nepasiekė tokio lygio, koks buvo prieš krizę. Prie to priduriame ir tai, kad skolinimo standartai tapo griežtesni ir tai išstumia žmones iš rinkos.

Dar prieš pradedant skaičiuoti klaidingu keliu, duomenys apie pardavimo kainų tendencijas pateikė neišsamų vaizdą. Nacionalinė namų statytojų asociacija pranešė, kad vidutinis namų plotas Amerikoje buvo 983 kvadratinės pėdos 1950 m., 1 500 kvadratinių pėdų 1970 m. Ir 2 349 kvadratinės pėdos 2004 m. Ši tendencija tęsėsi pirmoje 2000-ųjų pusėje, po kurios ji pradėjo augti. šiek tiek sumažės.

Didesniems namams augant ir didėjant statybinių medžiagų kainai, logiška, kad namų kainos kils. Bet kas atsitiks, jei infliacija bus atmesta iš paveikslėlio. "> Didžioji depresija, Antrasis pasaulinis karas, aštuntasis ir devintasis dešimtmečiai turėjo reikšmingų kainų nuosmukio laikotarpius. Mažesnis kainų kritimas reguliariai įvyko ir kituose taškuose.

Skaičiai ir tendencijos

Net nacionaliniai tendencijų skaičiai rodo tik dalį paveikslo. Būsto kainų tendencijos geografiniuose regionuose gali labai skirtis. Bumas Kalifornijoje gali užmaskuoti biustą Detroite. Net tame pačiame mieste skaičius gali labai skirtis. Srityse, kuriose auga naujas augimas ar gentrifikacija, gali pastebimai pabrangti kainos, tuo tarpu visame mieste gali mažėti.

Peržiūrėdami nacionalinę ir regioninę statistiką, nepamirškite atsižvelgti į jūsų vietos rinkos realybę. Kylančios kainos nacionaliniu lygiu gali nepadėti, jei jūsų mieste, valstijoje ar kaimynystėje nuosmukis.

Nacionalinės tendencijos gali neduoti viso vaizdo, nes nekilnojamojo turto vertė ir kainos skirtingose ​​valstijose ir kaimyniniuose miestuose skiriasi.

Realybė

Kitas svarbus dalykas, į kurį reikia atkreipti dėmesį vertinant nekilnojamąjį turtą kaip investiciją, yra tas, kad jis niekada neatsipirks, nebent jį parduosite. Praktiniu požiūriu, net jei jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta dvigubai didesnė dėl vertės, nes ją įsigijote, tai tikriausiai reiškia tik tai, kad padidėjo jūsų nekilnojamojo turto mokesčiai. Visas jūsų patirtas pelnas yra tik pelnas popieriuje, kol neparduosite turto.

Jei nuspręsite parduoti ir tikitės įsigyti kitą namą toje pačioje srityje, atminkite, kad pakilo ir kitų namų kainos. Norėdami tikrai užsisakyti pelną iš savo pardavimo, greičiausiai turėsite persikelti į mažesnius namus tame pačiame rajone arba išsikelti iš šio rajono ir rasti pigesnę gyvenamąją vietą.

Nors yra galimybė panaudoti kapitalą savo namuose imant paskolą, prieš tai buvę kvaila strategija naudoti savo namą kaip bankomatą. Jūsų mokamos palūkanos ne tik lemia pelną, bet ir paskolos mokėjimas atima iš jūsų finansinio stabilumo. Jei nekilnojamojo turto kainos kris, galite atsidurti nepriimtinoje padėtyje - skolinti daugiau paskolos, nei namas yra vertas.

Hipotekos įkainiai

Hipotekos normos paprastai kyla ekonomikos augimo laikotarpiais. Kai tai atsitiks, darbo rinka yra sveika ir didėja ir žmonių atlyginimai. Hipotekos normos buvo palyginti žemos, nes krito būsto rinka, todėl namų nuosavybė tapo patrauklesnė. 2013 m. Gegužės mėn. 30 metų fiksuotos normos hipotekos palūkanų norma buvo 3, 35%, o palyginti su 2019 m. Birželio mėn. Išliko 3, 73%. Anot Freddie Mac, žemos kainos paskatino įsigyti paraiškas, todėl įmonė tikisi, kad būsto rinkoje pagerės padidėjęs pardavimų aktyvumas ir mažesnės kainos. Hipotekos ataskaitose prognozuojama, kad norma 2019 m. Pabaigoje bus maždaug 4, 4%, ty padidėjimas gali būti nematomas.

Taigi kaip tai atkartoja nekilnojamojo turto kainas? Mažesnės hipotekos normos nebūtinai turi tiesioginį ryšį su būsto kainomis, net jei norėtume manyti, kad jos tai daro. Bet tai jiems gali turėti netiesioginį poveikį. Kai tarifai yra žemi, vartotojai nori ir gali sau leisti prisiimti daugiau skolų. Taip yra todėl, kad kredito, ty palūkanų, kaina yra pigi. Kylančios palūkanų normos vis dėlto lemia silpnesnę pirkėjų paklausą.

Ar nekilnojamasis turtas yra bloga investicija?

Jau dabar jūs galvojate, kad būsto pirkimas neturi jokios vertės, tikintis, kad laikui bėgant jis įgis vertę. Nors tiesa, kad vargu ar matysite pelną, kurį galite išleisti, jei planuojate visą gyvenimą gyventi tame pačiame name, jei įsigyjate pirkimą pagal išėjimo strategiją, yra daug didesnė tikimybė pamatyti grynųjų pinigų pelnas.

Pirmiausia apsvarstykite savo motyvaciją pirkti namą. Jei norite jame gyventi, tuomet turėtumėte nustoti galvoti apie pelną ir nuostolius. Jei tikitės užsidirbti pinigų, tuomet turite įvesti operaciją pagal išėjimo strategiją. Tai taip pat reiškia, kad jūs turėtumėte galvoti apie pardavimo kainą, tuo pačiu išlaikydami nekilnojamojo turto pirkimo kainą.

Kai pasieksite savo kainą, jūs parduodate turtą taip, kaip vertintumėte akcijas. Priklausomai nuo jūsų gyvenimo būdo, tai gali būti ne praktinis požiūris į pagrindinę gyvenamąją vietą, tačiau būtent tai daro daugelis nekilnojamojo turto investuotojų, pirkdami nekilnojamąjį turtą - juos atnaujindami ir parduodami. Tiesiog nepamirškite, kad kainos ne visada kyla.

Anksčiau Japonijoje būsto kainos krito dar labiau. Tai nereiškia, kad šios kainos negrįš į pelningą teritoriją, tačiau atminkite, kad kai kuriais atvejais tai gali užtrukti labai ilgai.

Esmė

Turint mintyje istoriją, daugumai būsimų namų savininkų būtų gerai nusipirkti vietą, kurioje jie iš tikrųjų tikisi gyventi, greitai sumokėti hipoteką, gyventi ten iki pensijos, tada sumažinti kainą ir persikelti į pigesnius namus. Tai nėra tikras statymas, tačiau ši strategija padidina pelno tikimybę.