Ką turėtumėte žinoti apie namų vertinimus

Nesvarbu, ar perkate namą naudodamiesi hipoteka, ar refinansuojate esamą hipoteką, ar parduodate namus kitiems, išskyrus grynųjų pinigų pirkėją, namų vertinimas yra pagrindinis sandorio komponentas. Nesvarbu, ar esate pirkėjas, savininkas ar pardavėjas, norėsite suprasti, kaip veikia įvertinimo procesas ir kaip vertintojas nustato namo vertę.

Kas yra namų vertinimas?

Įvertinimas yra nešališka profesionali nuomonė apie namo vertę. Įvertinimai beveik visada naudojami pirkimo ir pardavimo operacijose ir dažniausiai naudojami refinansavimo operacijose. Pirkimo-pardavimo sandorio metu naudojamasi vertinimu, siekiant nustatyti, ar namo sutarties kaina yra tinkama atsižvelgiant į namo būklę, vietą ir ypatybes. Atliekant refinansavimo sandorį, vertinimas patikina skolintoją, kad jis skolininkui neduoda daugiau pinigų nei yra vertas namo.

Skolintojai nori įsitikinti, kad namų savininkai ne per daug skolinasi už turtą, nes namas yra hipotekos įkaitas. Jei paskolos gavėjas nevykdo hipotekos ir nustos jį varžyti, skolintojas parduos namus, kad susigrąžintų paskolintus pinigus. Įvertinimas padeda bankui apsisaugoti nuo skolinimo labiau nei jis galėtų susigrąžinti pagal šį blogiausią atvejį.

Ką turėtumėte žinoti apie namų vertinimus

Vertinimo procesas ir kaip nustatomos vertinimo vertės

Kadangi vertinimas pirmiausia apsaugo kreditoriaus interesus, paprastai kreditorius užsako vertinimą. Remiantis Vertinimo instituto, profesionalių nekilnojamojo turto vertintojų asociacijos, kvalifikuotas vertintojas turėtų turėti licenciją arba būti sertifikuotas, kaip reikalaujama visose 50 valstijų, ir būti susipažinęs su vietos vietove. Remiantis federaliniais įstatymais, vertintojas turi būti nešališkas ir neturėti nei tiesioginių, nei netiesioginių interesų dėl sandorio. „Fannie Mae“ reikalauja, kad vertintojai patvirtintų, jog turi patirties vertinant panašias savybes toje pačioje geografinėje vietovėje.

Nekilnojamojo turto įvertinimo vertei įtakos turi naujausi panašių nekilnojamojo turto pardavimai ir dabartinės rinkos tendencijos. Namo patogumai, miegamųjų kambarių ir vonios kambarių skaičius, grindų plano funkcionalumas ir kvadratinė medžiaga taip pat yra pagrindiniai veiksniai vertinant namo vertę. Vertintojas privalo atlikti visišką vidaus ir išorės apžiūrą bei atkreipti dėmesį į visas sąlygas, kurios neigiamai veikia turto vertę, pavyzdžiui, atlikti būtinus remontus.

Paprastai vertintojai naudoja Fannie Mae „Vieningos gyvenamosios vietos įvertinimo ataskaitą“ vienos šeimos namams. Ataskaitoje vertintojo prašoma apibūdinti turto vidų ir išorę, kaimynystę ir netoliese esančius panašius išpardavimus. Tuomet vertintojas pateikia analizę ir išvadas apie turto vertę, remdamasis savo pastebėjimais.

Ataskaitoje turi būti gatvių žemėlapis, kuriame nurodytas įvertintas turtas ir palyginami panaudoti pardavimai; išorinio pastato eskizas; paaiškinimas, kaip buvo apskaičiuota filmuota medžiaga; namo priekinės, galinės ir gatvės scenos nuotraukos; kiekvieno panaudoto palyginamo turto priekinės išorinės nuotraukos; ir visa kita svarbi informacija, tokia kaip rinkos pardavimo duomenys, valstybinės žemės įrašai ir valstybinių mokesčių įrašai, kurių vertintojui reikia norint nustatyti tikrąją turto rinkos vertę. Įvertinimas kainuoja kelis šimtus dolerių ir paprastai skolininkas sumoka šį mokestį.

Ką namų pirkėjai turi žinoti

Kai perkate namą ir sudarote sutartį, įvertinimas bus vienas iš pirmųjų uždarymo proceso žingsnių. Jei vertinimas vykdomas už mažesnę nei sutartinę kainą, sandoris vykdomas kaip planuota. Tačiau jei įmoka yra mažesnė už sutartyje nurodytą kainą, ji gali vilkinti arba panaikinti sandorį.

Tikėtina, kad nei jūs, nei pardavėjas nenori, kad sandoris įvyktų. Jūs, kaip pirkėjas, turite pranašumą, nes žemas įvertinimas gali būti naudojamas kaip derybų įrankis, įtikinantis pardavėją sumažinti kainą. Bankas neskolins jums ar jokiam kitam potencialiam pirkėjui daugiau nei verta namas. Faktiškai tipiška yra ne daugiau kaip 80–97% vertės, atsižvelgiant į hipotekos tipą ir skolininko kvalifikaciją.

Nors vertinimai pirkėjams padeda išvengti permokų už namus, pardavėjas gali jausti, kad žemas įvertinimas yra netikslus ir nenorėtų mesti kainos. Jei jūsų ir jūsų namų pirkimas ar pardavimas yra blogas įvertinimas, pasidomėkite, ar susidarėte antrą nuomonę per kitą kito asmens vertinimą. Vertintojai gali padaryti klaidų arba turėti netobulą informaciją. Geriau, kai pirminis vertintojas pateikia faktinę aplinkybę, kad vertė yra didesnė. Jis / ji gali su jumis susitarti ir pataisyti vertinimą.

Ką turi žinoti namų pardavėjai

Kaip pardavėjas, žemas įvertinimas, jei tikslus, reiškia, kad jūs turėsite sumažinti savo namo kainą, kad jį parduotumėte. Jei turėtumėte pinigų grynųjų pinigų pirkėjui, kuriam nereikia atlikti įvertinimo, kaip sąlygos įvykdyti sandorį, tikėtina, kad neužkrėsite didesnės pardavimo kainos. Niekas nenori permokėti už namą.

Deja, pastaruoju metu varginantys pardavimai jūsų apylinkėse gali sumažinti jūsų namo vertę. Jei manote, kad jūsų namo vertę sumažino netoliese esančių išpardavimų ir trumpų išpardavimų pardavimo kainos, galbūt galėsite įtikinti vertintoją, kad jūsų namas yra vertas daugiau, jei jis yra žymiai geresnės būklės nei tos savybės. Pardavėjai taip pat turėtų žinoti, kad federalinės gairės, kuriomis siekiama pašalinti išpūstas įvertinimo vertes, kurios prisidėjo prie 2008 m. Būsto krizės, kartais verčia vertinimus sudaryti mažesnę nei tikroji rinkos vertė, todėl žemus vertinimus sunku apskųsti.

Ką reikia žinoti būsto savininkų refinansavimui

Jei refinansuojate įprastą hipoteką, žemas įvertinimas gali sutrukdyti jums tai padaryti. Namai turi būti įvertinti ar viršyti sumą, kurią norite refinansuoti, kad jūsų paskola būtų patvirtinta. Tačiau jei jūsų turima hipoteka yra FHA hipoteka, jūs galite refinansuoti be įvertinimo per „FHA Streamline“ programą - puiki galimybė povandeninių namų savininkams.

Esmė

Kai viskas vyksta sklandžiai, namų įvertinimas yra tik dar vienas langelis, kurį reikia pažymėti uždarymo kontroliniame sąraše. Kai įvertinimo vertė yra mažesnė nei tikėtasi, operacija gali būti atidėta ar net atšaukta. Nepriklausomai nuo to, kokią situaciją jūs patiriate įsigydami, parduodami ar refinansuodami namus, pagrindinis supratimas, kaip veikia vertinimo procesas, gali veikti tik jūsų naudai, ypač jei perkate savo pirmuosius namus.