Kodėl nekilnojamasis turtas šiuo metu nėra gera investicija

Ar nekilnojamasis turtas yra gera investicija dabar 2018 m.? Nors jis nėra toks niūrus kaip tarkime 2008 m., Jis yra susijęs su didele rizika. Šalys, kuriose ekonomika stipri, perkaitino nekilnojamojo turto rinkas, kurių kainos yra proporcingos namų ūkių pajamoms. Vietose, kur nekilnojamojo turto kainos yra priimtinesnės, ekonomika ir darbo rinkos yra švelnesnės, o ateinančiais metais prognozuojama mažiau stulbinančio augimo.

Kylantis nekilnojamasis turtas

Kadangi Didžiojo nuosmukio metu žlugo nekilnojamojo turto rinka, pirkėjai, kurie drąsino neigiamų antraščių užuomazgas ir pirko žemose rinkos vietose, buvo apdovanoti. Remiantis naujausia JAV būsto ir urbanistikos departamento statistika, nuo 2009 m. Pirmojo ketvirčio (žemiausio lygio) iki 2018 m. Pirmojo ketvirčio vidutinė namų pardavimo kaina šalyje padidėjo beveik 60%. Tačiau tam tikruose miestuose, ypač San Francisko, Finikso, Majamio ir Las Vegaso, pasirengimas buvo ypač didelis, o abu šie metai buvo sudužę dėl nuosmukio. Pagal 2018 m. Balandžio mėn. „ATTOM Data Solutions USA“ duomenis, namų kainos net viršija aukščiausią lygį prieš recesiją 57 iš 105 statistinių metropolinių zonų, įskaitant Hiustoną (iki 79%), Dalasą-Fortvortą (78%) ir Denverį (75%). Namų pardavimo ataskaita.

Namų kainos ir namų ūkio pajamos

Nekilnojamojo turto kainos yra tvarios tik tol, kol žmonės gali sau leisti nusipirkti namus. Pasiūlos ir paklausos įstatymas diktuoja, kad pirkėjams nustojus pirkti, reaguojant į kainą, krinta. Paprastas būdas nustatyti, ar būsto kainos viršija tą lygį, kurį pirkėjai gali patogiai leisti, yra palyginti jas su namų ūkio pajamomis. Namų ūkio ekspertai rekomenduoja namams išleisti ne daugiau kaip tris kartus daugiau nei metinės pajamos. Ilgainiui JAV būsto kainos svyravo ties šiuo santykiu.

Tačiau nuo 2011 iki 2018 m. Namų kainos neproporcingai išaugo atsižvelgiant į namų ūkių pajamas daugelyje miestų, kuriuose yra karštos rinkos ir klesti ekonomika. Pavyzdžiui, San Fransiske namų kainų ir namų ūkių pajamų santykis yra 45% didesnis nei ilgalaikis pradinis rodiklis. Kitaip tariant, pirkėjai stengiasi įsigyti savo namus, kurie kainuoja keturis ir penkis kartus daugiau nei per metus. Panaši istorija yra Denveryje, Majamyje ir Sietle, kurių visų būsto kainos sparčiai kyla, net jei pajamos daro tik nedidelę pažangą.

Prieš pradedant nekilnojamojo turto rinkos plėtrą 2007–2008 m., Vidutinės būsto kainos viršijo vidutines pajamas kelis kartus iš penkių - vienas iš veiksnių, nulėmusių hipotekinių hipotekų hipoteką. Kainoms artėjant prie šios ribos (nuo 2018 m. Gegužės mėn. Ji buvo 4, 39), pirkėjai turėtų būti atsargūs, kad nesikištų į dešinę kitoje rinkos viršūnėje.

Kur randami derybų sandoriai

Kai kurie miestai vis dar siūlo pagrįstas būsto kainas, palyginti su gyventojų uždarbiu. Pvz., Sent Luise kainų ir pajamų santykis nuo 2017 m. Pabaigos svyravo ties ilgalaikiu etalonu. Deja, miestas neparodė jokio augimo ir kainų padidėjimo, kuris buvo pastebėtas nuo 2011 m. Iš tikrųjų., per tą laiką kainos šiek tiek sumažėjo. Čikaga yra dar vienas miestas, kuriame yra prieinamų namų, tačiau jo kainos taip pat smuko nuo 2011 m., O miesto nedarbo lygis nuo 2018 m. Rugpjūčio mėn. Buvo viršutiniame trečdalyje tarp 50 didžiausių JAV didmiesčių statistinių zonų.

Esmė

Nesiginčijant su JAV būsto rinka, geriausius rezultatus turintys miestai tampa perkaitę ir neįperkami, tuo tarpu vietos, kuriose yra nebrangus būstas, neturi didžiausių perspektyvų ateičiai.

Septintus metus einanti nekilnojamojo turto bulių rinka vėl verčia būstą. Remiantis Warreno Buffetto patarimais, investuoti į tai, kas karšta, nėra būdas pasiekti finansinės naudos. Paskutinis intelektualaus nekilnojamojo turto žaidimas buvo 2011 m., Kai mišios vis dar trypė vienas kitą norėdami patekti į išėjimus. Atėjo laikas ieškoti neįvertintų investavimo galimybių kitur.