6 rinkos ribojimo etapai
Daugelis iš mūsų arba peržengė rinkos uždarymo procesą - procesą, kuris leidžia skolintojui susigrąžinti skolos sumą, gautą už neįvykdytą paskolą, parduodant ar perimant nuosavybę iš pirmojo rankų, arba pažinti ką nors turintį.
NUOTRAUKOSE: 6 patarimai, kaip savo namus parduoti žemutinėje rinkoje
„Realty Trac“ paskelbė JAV rinkos uždarymo rinkos ataskaitą 2010 m. Balandžio 15 d. Už 2010 m. Pirmąjį ketvirtį. Ataskaita, kurioje apskaičiuojamos rinkos uždarymo paraiškos, įskaitant pranešimus apie įsipareigojimų neįvykdymą, numatomus aukcionus ir banko perėmimus, parodė, kad pirmąjį ketvirtį dalyvavo 932 234 nekilnojamojo turto, t. Palyginti su paskutiniu 2009 m. Ketvirčiu, jis padidėjo 7%, o per pirmąjį 2009 m. Ketvirtį - 16%. Nuostabus vienas iš 138 JAV būstų per ketvirtį gavo uždarymo bylą. Jei jūs (ar mylimas žmogus) susiduriate su uždarymu, įsitikinkite, kad suprantate procesą. Nors procesas skirtingose situacijose skiriasi, paprastai yra šešios uždarymo fazės.
1 etapas: numatytasis mokėjimas
Mokėjimo neįvykdymas atsiranda tada, kai skolininkas praleido bent vieną hipotekos mokėjimą. Skolintojas išsiųs pranešimą apie praleistą mokėjimą nurodydamas, kad dar negavo to mėnesio mokėjimo. Paprastai hipotekos mokėtinos kiekvieno mėnesio pirmą dieną, o daugelis skolintojų siūlo lengvatinį laikotarpį iki mėnesio 15 dienos. Po to skolintojas gali imti delspinigius ir išsiųsti praleistą pranešimą apie mokėjimą.
Praleidęs du mokėjimus, skolintojas gali atsiųsti paklausimo laišką. Tai yra rimčiau nei praleistas pranešimas apie mokėjimą; tačiau šiuo metu skolintojas tikriausiai vis dar nori bendradarbiauti su skolininku ir susitarti dėl mokėjimų susigrąžinimo. Paprastai skolininkas turėtų pervesti pavėluotus mokėjimus per 30 dienų arba gavęs laišką. (Kai priimate sunkų finansinį sprendimą dėl savo namų, įsitikinkite, kad turite visą informaciją. Sužinokite daugiau skyrelyje „Fend Off Foreclosure - su bankrotu?“ )
2 etapas: pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą (NOD)
Pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą siunčiamas po 90 dienų praleistų mokėjimų. Kai kuriose valstijose pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą yra matomas namuose. Tuomet paskola bus perduota skolintojo uždarymo skyriui toje pačioje apskrityje, kurioje yra turtas. Skolininkui pranešama, kad pranešimas bus įrašytas. Paprastai skolintojas duos skolininkui dar 90 dienų apmokėti mokėjimus ir grąžinti paskolą. Tai vadinama atkūrimo laikotarpiu.
3 etapas: pranešimas apie patikėtinio pardavimą
Jei paskola nebuvo išmokėta per 90 dienų nuo pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą, apskritis, kurioje yra turtas, užregistruoja pranešimą apie patikėtinio pardavimą. Kreditorius taip pat tris savaites vietos laikraštyje turi paskelbti pranešimą, kuriame nurodoma, kad turtą bus galima įsigyti viešame aukcione. Visi savininkų vardai ir pavardės bus išspausdinti skelbime ir laikraštyje kartu su teisiniu turto aprašymu, turto adresu ir tuo metu, kur ir kur įvyks pardavimas.
4 etapas: Patikėtinio pardavimas
Turtas yra pateikiamas viešam aukcionui ir bus apdovanotas aukščiausią kainą pasiūliusiam asmeniui, kuris atitinka visus būtinus reikalavimus. Skolintojas (arba skolintojui atstovaujanti įmonė) pradinį pasiūlymą apskaičiuos pagal negrąžintos paskolos vertę, bet kokias suvaržymus ir nesumokėtus mokesčius bei visas su pardavimu susijusias išlaidas. Kai bus patvirtintas didžiausias pasiūlymas ir patikėtinio pardavimas bus baigtas, laimėjusiam dalyviui bus pateiktas patikėtinio aktas. Tuomet turtas priklauso pirkėjui, kuris turi teisę nedelsdamas valdyti.
5 etapas: Nuosavas nekilnojamasis turtas (REO)
Jei turtas nebus parduotas viešojo aukciono metu, skolintojas taps savininku ir bandys parduoti turtą savarankiškai, per brokerį arba padedamas REO turto valdytojo. Šios savybės dažnai vadinamos „banko valdomomis“. Kredito davėjas gali panaikinti dalį turto sulaikymo ir kitų išlaidų, kad turtas būtų patrauklesnis.
6 etapas: iškeldinimas
Skolininkas dažnai gali likti namuose, kol neparduos viešo aukciono arba vėliau kaip REO turto. Šiuo metu išsiunčiamas pranešimas apie iškeldinimą, reikalaujantį, kad visi asmenys nedelsdami išlaisvintų patalpas. Keliautojams gali būti suteikta pakankamai laiko asmeniniams daiktams išvežti, tada vietinis šerifas paprastai aplankys tą turtą ir pašalins žmones bei visus likusius daiktus. Bet kuriuos daiktus už tam tikrą mokestį galima laikyti sandėliuose ir atsiimti vėliau. (Tai sunkus pasirinkimas, tačiau kai kurie žmonės bus priversti išstumti iš rinkos. Kiti to nedarys. Sužinokite, kurie veiksniai gali pakeisti „ Ar jūs vaikščiosite toli nuo savo namų?“ )
Esmė
Vykdydami rinkos ribojimo procesą, daugelis skolintojų bandys susitarti, kad skolininkas įsitrauktų į paskolą ir išvengtų rinkos apribojimo. Akivaizdi problema yra ta, kad kai skolininkas negali įvykdyti vienos išmokos, tampa vis sunkiau pasivyti kelis mokėjimus. Jei yra tikimybė, kad galite susigrąžinti išmokas - pavyzdžiui, ką tik pradėjote naują darbą po nedarbo laikotarpio - verta pasikalbėti su savo skolintoju. Jei rinkos uždarymas yra neišvengiamas, žinojimas, ko tikėtis viso proceso metu, gali padėti pasiruošti šešiems rinkos uždarymo etapams. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite skyrių „ Namų taupymas nuo uždarymo“ .)
Jaučiatės neinformuoti? Perskaitykite svarbiausias šios savaitės finansines naujienas „ Water Cooler Finance“: „Buffett's Armed“ ir „Graikija nuolat krinta“ .