Jūsų hipotekos užkulisiai
Hipoteka gali būti vertinama kaip būsimų pinigų srautų srautas. Šie pinigų srautai antrinėje hipotekos rinkoje yra perkami, parduodami, atimami iš rinkos, parduodami dalimis ir pakeičiami vertybiniais popieriais. Antrinė hipotekų rinka yra labai didelė ir labai likvidi.
Nuo paskolos atsiradimo momento iki momento, kai paskolos gavėjo mėnesinės įmokos baigiasi investuotojui kaip hipoteka užtikrintas vertybinis popierius (MBS), turtu užtikrintas vertybinis popierius (ABS), įkeistas hipotekos įpareigojimas (BRO) arba įkeistas skolos įsipareigojimas ( CDO), yra keletas skirtingų institucijų, kurios visos išskaičiuoja tam tikrą procentą nuo pradinių mokesčių ir (arba) mėnesinių pinigų srautų.
Dauguma hipotekų parduodama antrinėje hipotekų rinkoje. Šiame straipsnyje parodysime, kaip veikia antrinė hipotekos rinka, ir supažindinsime jus su pagrindiniais jos dalyviais.
Norėdami daugiau sužinoti, skaitykite Hipotekos pagrindai.
Antrinės hipotekos rinkos dalyviai
Šioje rinkoje yra keturi pagrindiniai dalyviai: hipotekos iniciatorius, kaupėjas, vertybinių popierių pardavėjas ir investuotojas.
1. Hipotekos iniciatorius
Hipotekos iniciatorius yra pirmoji įmonė, dalyvaujanti antrinėje hipotekos rinkoje. Hipotekos iniciatorius sudaro bankai, hipotekos bankininkai ir hipotekos makleriai. Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad bankai ir hipotekų bankininkai naudojasi savo lėšomis hipotekai uždaryti, o hipotekų makleriai - ne. Hipotekos makleriai veikia kaip nepriklausomi bankai ar hipotekų bankininkai. Nors bankai paskoloms uždaryti naudoja tradicinius finansavimo šaltinius, hipotekų bankininkai paskoloms finansuoti paprastai naudoja vadinamąją sandėlio kredito liniją. Daugelis bankų ir beveik visi hipotekų bankininkai greitai parduoda naujas hipotekas antrinėje rinkoje.
Tačiau, atsižvelgiant į iniciatoriaus dydį ir rafinuotumą, jis gali tam tikrą laiką sukaupti hipotekas prieš parduodamas visą paketą; ji taip pat gali parduoti individualias paskolas, nes jos yra kilusios. Iniciatoriui kyla rizika, kai jis laiko hipoteką po to, kai paskolos davėjas nurodo ir užfiksuoja palūkanų normą. Jei tuo metu, kai skolininkas fiksuoja palūkanų normą, hipoteka nebus parduodama antrinėje rinkoje, palūkanų normos gali pasikeisti, o tai keičia hipotekos vertę antrinėje rinkoje ir galiausiai pelną, kurį iniciatorius gauna iš hipotekos.
Iniciatoriai, kurie sujungia hipotekas prieš juos parduodami, dažnai apsidraudžia savo hipotekos vamzdynus nuo palūkanų normos pokyčių. Yra specialus sandorio tipas, vadinamas „geriausia pastangų prekyba“, skirtas parduoti vienkartinę hipoteką, kuri pašalina iniciatoriaus poreikį apsidrausti nuo hipotekos. Mažesni iniciatoriai paprastai naudojasi geriausiomis pastangomis. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite „Apmokėjimo pradedantiesiems vadovas“).
Apskritai hipotekos iniciatoriai uždirba pinigus iš mokesčių, kurie imami už hipotekos atsiradimą, ir skirtumui tarp paskolos gavėjui mokamų palūkanų normos ir priemokos, kurią antrinė rinka mokės už tą palūkanų normą.
2. Agregatorius
Agregatoriai yra kita įmonė antrinių hipotekos rinkos dalyvių eilėje. Agregatoriai yra dideli hipotekos iniciatoriai, turintys ryšių su Volstrito įmonėmis ir vyriausybės remiamomis įmonėmis (GSE), tokiomis kaip Fannie Mae ir Freddie Mac. Agregatoriai perka naujai iš mažesnių iniciatorių įkeistas hipotekas ir, kartu su savo pačių inicijavimu, sudaro hipotekų fondus, kuriuos jie vertybiniais popieriais konvertuoja į privačių prekių ženklų hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (bendradarbiaudami su Volstryto firmomis) arba sudaro agentūrų MBS (dirbdami per GSE). (Norėdami sužinoti daugiau apie GSE, skaitykite skyrelyje „Pelnas iš hipotekos skolos naudojant MBS“).
Panašiai kaip iniciatoriai, kaupėjai turi apsidrausti nuo savo vamzdynų hipotekų nuo įsipareigojimo įsigyti hipoteką pakeitimo vertybiniais popieriais proceso metu ir tol, kol MBS nebus parduota vertybinių popierių pardavėjui. Hipotekos vamzdyno draudimas yra sudėtinga užduotis dėl iškritimo ir išplitimo rizikos. Agregatoriai uždirba pelną iš kainos, kurią jie moka už hipotekas, skirtumo ir kainos, už kurią jie gali parduoti šių hipotekų užtikrintas MBS, atsižvelgiant į jų apsidraudimo efektyvumą.
3. Vertybinių popierių pardavėjai
Suformavus MBS (o kartais ir prieš formuojant, atsižvelgiant į MBS tipą), ji parduodama vertybinių popierių pardavėjui. Daugumoje Volstrito maklerio firmų yra MBS prekybos punktai. Pardavėjai daro įvairius kūrybinius dalykus naudodamiesi MBS ir įkeisdami visas paskolas. Galutinis tikslas yra parduoti vertybinius popierius investuotojams. Pardavėjai dažnai naudoja MBS, kad sudarytų BRO, ABS ir CDO sandorius. Šie sandoriai gali būti sudaryti taip, kad turėtų skirtingas ir šiek tiek aiškias išankstinio mokėjimo charakteristikas ir padidintus kredito reitingus, palyginti su pagrindine MBS ar visomis paskolomis. Pardavėjai išplatina kainą, kurią perka ir parduoda MBS, ir siekia gauti arbitražo pelno, kaip jie struktūrizuoja BRO, ABS ir CDO sandorius.
4. Investuotojai
Investuotojai yra galutiniai hipotekų vartotojai. Užsienio vyriausybės, pensijų fondai, draudimo bendrovės, bankai, GSE ir rizikos draudimo fondai yra dideli hipotekos investuotojai. MBS, CMO, ABS ir CDO investuotojams siūlo platų galimų pajamingumų spektrą, pagrįstą kintančia kredito kokybe ir palūkanų normos rizika.
Užsienio vyriausybės, pensijų fondai, draudimo bendrovės ir bankai paprastai investuoja į labai vertinamus hipotekos produktus. Šie investuotojai reikalauja tam tikrų įvairių struktūrizuotų hipotekos sandorių dalių, kad galėtų atlikti išankstinį mokėjimą ir palūkanų normos rizikos profilius. Rizikos draudimo fondai paprastai yra dideli investuotojai į hipotekos produktus su žemu kredito reitingu ir struktūrizuotus hipotekos produktus, kuriems būdinga didesnė palūkanų normos rizika.
Iš visų hipotekos investuotojų didžiausias portfelis yra GSE. Hipotekos produkto, į kurį jie gali investuoti, tipą daugiausia reglamentuoja Federalinis būsto įmonių priežiūros biuras.
Esmė
Nedaugelis skolininkų supranta, kokiu mastu jų hipoteka yra supjaustoma, supjaustoma dalimis ir parduodama. Po kelių savaičių, galbūt per mėnesį, nuo hipotekos atsiradimo dienos, ji gali tapti BRO, ABS ar CDO susitarimo dalimi. Galutinis hipotekos vartotojas gali būti rizikos draudimo fondas, kuris daro kryptines palūkanų normos lažybas arba naudoja svertines pozicijas, kad išnaudotų nedidelius santykinių kainų nustatymo pažeidimus, arba tai gali būti užsienio šalies centrinis bankas, kuriam patinka agentūros MBS kredito reitingas.
Kita vertus, tai gali būti Briuselyje įsikūrusi draudimo įmonė, kuriai pritraukia tam tikros dalies, susijusios su ABS, BRO ar CDO sandoriais, trukmė ir išgaubtumas. Antrinė hipotekos rinka yra didžiulė, likvidi ir sudėtinga su keliomis įstaigomis, norinčiomis suvartoti dalį hipotekos pyrago.
(Tęskite čia „vieno langelio“ principą dėl hipotekinių hipotekų ir hipotekos paskolų.)