Išlaidų metodas
Išlaidų metodas yra nekilnojamojo turto vertinimo metodas, pagal kurį kaina, kurią pirkėjas turėtų sumokėti už nekilnojamąjį daiktą, turėtų būti lygi lygiaverčio pastato pastatymo kainai. Vertinant kainą, turto rinkos kaina yra lygi žemės kaštams, pridėjus statybos kainą, atėmus nusidėvėjimą. Kai turtas yra naujas, jis gauna tiksliausią rinkos vertę.
Išlaidų metodo supratimas
Išlaidų metodas yra vienas iš trijų nekilnojamojo turto vertinimo metodų; kitos yra pajamų ir palyginamas požiūris.
Šis metodas užuot sutelkęs dėmesį į kainų, kurias parduoda kiti panašūs apylinkės namai, ar nuosavybės galimybes gauti pajamų, šis metodas vertina nekilnojamąjį turtą apskaičiuodamas, kiek pastatas kainuotų šiandien, jei jis būtų sunaikintas ir jį reiktų pakeisti. Tai taip pat lemia žemės vertės vertę ir leidžia atskaityti vertės nuostolius, kitaip vadinamus nusidėvėjimu.
Šio požiūrio logika yra ta, kad pirkėjams nėra prasmės mokėti daugiau už turtą nei tai, ką kainuotų pastatyti nuo nulio.
Yra du pagrindiniai sąnaudų įvertinimo tipai:
- Reprodukcijos metodas: Šis požiūris leidžia manyti, kad sukurta nuosavybės kopija, ir atkreipia dėmesį į originalių medžiagų kopijas.
- Pakaitinis metodas. Šiuo atveju daroma prielaida, kad naujoji konstrukcija turi tą pačią funkciją kaip ir naujesnės medžiagos, naudojant dabartinius statybos metodus ir atnaujintą projektą.
Kai visi įvertinimai yra surinkti, sąnaudų metodas apskaičiuojamas taip: Pakeitimo ar dauginimo išlaidos - nusidėvėjimas + žemės vertė = turto vertė.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Išlaidų metodo vertinimo metodas rekomenduoja kainą, kurią pirkėjas turėtų sumokėti už nekilnojamąjį daiktą, lygią lygiavertės struktūros sukūrimo kainai.
- Turto rinkos kaina yra lygi žemės kaštams, pridėjus statybos kainą, atėmus nusidėvėjimą.
- Išlaidų metodas laikomas mažiau patikimu nei kiti nekilnojamojo turto vertinimo metodai, tačiau tam tikrais atvejais gali būti naudingas.
Sąnaudų metodo pranašumai ir trūkumai
Išlaidų metodas paprastai laikomas mažiau patikimu nei pajamos ir palyginamos metodikos. Reikia tam tikrų prielaidų, įskaitant savaime suprantamą faktą, kad pirkėjui yra pakankamai žemės, kad jis galėtų pastatyti identišką turtą.
Be to, jei nėra palyginamos laisvos žemės, vertė turi būti įvertinta, todėl vertinimas nėra toks tikslus. Panašių statybinių medžiagų trūkumas taip pat sumažina vertinimo tikslumą ir padidina erdvę subjektyvumui. Apskaičiuoti senesnio turto nusidėvėjimą taip pat nėra paprasta ir lengva.
Nepaisant šių apribojimų, yra keletas atvejų, kai išlaidų metodas gali būti naudingas ir netgi būtinas. Įvairių nekilnojamojo turto komponentų vertinimas atskirai yra ypač naudingas, kai kalbama apie turtą, kuris yra naujas ar skiriasi nuo kitų.
Išlaidų metodų pavyzdžiai
Specialiosios naudojimo savybės
Reikalingas sąnaudų metodas ir kartais vienintelis būdas nustatyti išskirtinio naudojimo pastatų, tokių kaip bibliotekos, mokyklos ar bažnyčios, vertę. Šie ištekliai duoda mažai pajamų ir nėra dažnai parduodami, o tai daro negaliojančias pajamas ir palyginamus metodus.
Nauja statyba
Kainų metodas dažnai naudojamas ir naujoms statyboms. Statybos kreditoriams reikia įvertinti išlaidų metodą, nes bet kokia rinkos vertė ar pajamų vertė priklauso nuo projekto standartų ir jo pabaigos. Projektai iš naujo vertinami įvairiuose statybos etapuose, kad būtų galima išleisti lėšas kitam projekto užbaigimo etapui.
Draudimas
Draudimo vertinimuose paprastai naudojamasi sąnaudų metodu, nes draudžiama tik patobulinimų vertė, o žemės vertė yra atskirta nuo bendros turto vertės. Pasirinkimas tarp nusidėvėjusios vertės ir visos pakeitimo ar atkūrimo vertės yra lemiamas veiksnys vertinant.
Komercinė nuosavybė
Galiausiai, norint įvertinti komercinį turtą, pavyzdžiui, biurų pastatus, mažmeninės prekybos parduotuves ir viešbučius, kartais remiamasi sąnaudų principu. Pajamų metodas yra pagrindinis čia naudojamas metodas, nors išlaidų metodas gali būti įgyvendintas, kai projektavimo, konstrukcijos, funkcinio naudingumo ar medžiagų rūšies reikia individualiai koreguoti.
Svarbu
Kai kaštų vertinimo metodas yra mažesnis už rinkos kainą, tai gali būti perkaitusios rinkos požymis. Atvirkščiai, reguliarūs rinkos kainų vertinimai gali reikšti pirkimo galimybę.
Ypatingos aplinkybės
Daugelyje gyvenamųjų namų įvertinimų netaikomas sąnaudų metodas. Pardavimų palyginimas paprastai lemia šių rūšių turto rinkos vertinimą.
Išimtis yra tuo atveju, jei turtas kaimynystėje yra nepakankamai pagerintas arba per daug pagerintas. Tokiu atveju tikslus patobulinimų vertės įvertinimas padidina vertės nustatymo tikslumą, o tai neįmanoma naudojant tik palyginamą metodą.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.