Fannie Mae: Ką ji veikia ir kaip ji veikia

Yra labai didelė tikimybė, kad girdėjote apie Fannie Mae. Bet ar žinote, ką jis veikia ir kaip veikia?

Federalinė nacionalinė hipotekų asociacija (FNMA), paprastai žinoma kaip Fannie Mae, yra vyriausybės remiama įmonė (GSE), kurią 1938 m. Įsteigė Kongresas per Didžiąją depresiją kaip Naujojo susitarimo dalį. Ji buvo įsteigta siekiant skatinti būsto rinką suteikiant daugiau hipotekų vidutinių ir mažas pajamas gaunantiems skolininkams.

„Fannie Mae“ nėra paskolų gavėjai ir neteikia hipotekų. Tačiau jis jas perka ir garantuoja antrinėje hipotekos rinkoje. Tiesą sakant, tai vienas iš dviejų didžiausių hipotekų pirkėjų antrinėje rinkoje. Kitas yra jos brolis ir sesuo, Federalinė būsto paskolų korporacija arba Freddie Mac, kita vyriausybės remiama įmonė, kurią sukūrė Kongresas.

Ankstyvosios dienos

Šeštojo dešimtmečio pradžioje gauti hipoteką - jau nekalbant apie namus - nebuvo lengva užduotis. Daugelis žmonių negalėjo sau leisti užmokesčio už pradinę įmoką, o paskolos beveik visada buvo trumpalaikės - ne tokios, kaip tos, kurių ilgalaikis amortizacijos laikotarpis yra žinomas šiandien. Tiesą sakant, kai tuo metu daugelis paskolų turėjo būti sumokėtos, paprastai iš skolininko reikalaudavo didelių sumų. Jei būsto savininkas negalės sumokėti, bankas uždarys sąskaitą. Kai ištiko Didžioji depresija, maždaug 25% tautos namų savininkų prarado namus.

JAV Kongresas atsakė sukūręs „Fannie Mae“. Tikslas buvo padėti sukurti būsto finansavimo srautą, prieinamą visiems kiekvienoje rinkoje. Dėl to buvo finansuojamos ilgalaikės fiksuotų palūkanų hipotekos, leidžiančios namų savininkams bet kuriuo paskolos laikotarpiu refinansuoti savo paskolas.

1938 metai

Metų kongresas sukūrė Fannie Mae.

Septintojo dešimtmečio pabaigoje Fannie Mae pradėjo finansuoti save pardavinėdama akcijas ir obligacijas po to, kai vyriausybė pašalino ją iš federalinio biudžeto. Tačiau Fannie Mae palaikė ryšius su vyriausybe kaip GSE, tačiau direktorių valdybą sudarė ne daugiau kaip 13 narių. Ji taip pat neapmokestinama vietiniais ir valstybiniais mokesčiais.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• „Fannie Mae“ yra vyriausybės remiama įmonė, teikianti hipotekas mažų ir vidutinių pajamų skolininkams.
• Ji neteikia paskolų, bet palaiko ar garantuoja jas antrinėje hipotekos rinkoje.
• „Fannie Mae“ likvidumą suteikia investuodamas į hipotekos rinką, telkdamas paskolas į hipoteka užtikrintus vertybinius popierius.
• Fannie Mae ištiko JAV vyriausybė po finansinės krizės ir buvo išbraukta iš NYSE.

Likvidumo kūrimas

Investuodama į hipotekos rinką, „Fannie Mae“ sukuria daugiau likvidumo skolintojams, tokiems kaip bankai, taupomosios paskolos ir kredito unijos, o tai savo ruožtu leidžia jiems sudaryti daugiau ar daugiau hipotekų. Jo įsigytos hipotekos ir garantijos turi atitikti griežtus kriterijus. Pvz., Įprastos paskolos vienai šeimai namui riba 2019 m. Yra 484 350 USD daugumai sričių, o 726 525 USD - didelių išlaidų sritims. Šioms sritims priklauso Havajai, Aliaska, Guamas ir JAV Mergelių salos, kur vidutinės namų vertės yra bent 115% didesnės už pradinį lygį.

Kad hipotekos skolintojui būtų suteikta teisė remti „Fannie Mae“, jis turi sutikti nesiimti neetiškos antrinės paskolos praktikos. Aukštesnės rizikos paskolos yra didesnės nei pagrindinės paskolos, jos siūlomos blogo kredito gavėjams, kuriuos skolintojas laiko didesne rizika.

Kaip praneša „Fannie Mae“ svetainė, ji suteikė 102 milijardų dolerių likvidumą būsto rinkai finansuoti 2019 m. Pirmąjį ketvirtį. Tai padėjo žmonėms visoje šalyje nusipirkti, refinansuoti ir išsinuomoti apie 527 000 namų.

„Fannie Mae“ remia ar garantuoja hipotekas, tačiau jų nekelia.

Hipotekiniai vertybiniai popieriai

Įsigijusi hipotekas antrinėje rinkoje, „Fannie Mae“ jas kaupia, kad sudarytų hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS). MBS yra turtu užtikrinti vertybiniai popieriai, užtikrinami hipoteka ar hipotekų fondu. „Fannie Mae“ hipoteka užtikrintus vertybinius popierius perka tokios institucijos kaip draudimo bendrovės, pensijų fondai ir investiciniai bankai. Tai garantuoja pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimą už savo MBS.

„Fannie Mae“ taip pat turi savo portfelį, paprastai vadinamą neišsaugotu portfeliu. Ši įmonė investuoja į savo ir kitų institucijų vertybinius popierius, kuriais užtikrinama hipoteka. Fannie Mae išleidžia skolą, vadinamą agentūrų skola, kad finansuotų savo pasiliktą portfelį.

Finansinė krizė

„Fannie Mae“ buvo viešai prekiaujama nuo 1968 m. Iki 2010 m. Ja buvo prekiaujama Niujorko vertybinių popierių biržoje (NYSE). Ji buvo išbraukta iš rinkos dėl hipotekos, būsto ir finansų krizės, kai jos akcijos smuko žemiau Niujorko vertybinių popierių biržos įvestų minimalių kapitalo reikalavimų. Dabar prekiaujama nereceptinėmis prekėmis.

Neetiška skolinimo praktika lėmė krizę. 2000 m. Vidurio būsto bumo metu skolintojai sumažino savo standartus ir pasiūlė būsto paskolas paskolų gavėjams, turintiems prastą kreditą. 2007 m. Sprogo būsto burbulas ir šimtai tūkstančių šių skolininkų neteko įsipareigojimų, o tai lėmė tai, kas buvo žinoma kaip subprime subprime. Tai turėjo esminį poveikį kredito rinkoms, kurios paskatino finansų rinkas susiformuoti ir sukėlė sunkiausią nuosmukį per kelis dešimtmečius JAV. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite: Ankstesnių nuosmukių apžvalga .)

Vyriausybės perėmimas ir išgelbėjimas

Antrąjį 2008 m. Pusmetį Fannie Mae ir Freddie Mac perėmė vyriausybė per federalinio būsto finansų komiteto konservatoriją. Tuo metu abi garantavo arba laikė pusę šalies hipotekų, kurių vertė siekė maždaug 5 trilijonus dolerių. Abiem buvo suteikta 187, 4 milijardo JAV dolerių suma, kuri juos išgelbėjo nuo žlugimo. Iš esmės JAV vyriausybė įsikišo siekdama atkurti pasitikėjimą rinkomis pažadėdama išgelbėti blogas paskolas ir užkirsti kelią tolesniam nuosmukiui būsto rinkoje. Tai, savo ruožtu, padidino valstybės skolos sumą, kuri tuo metu turėjo apie 9 trilijonus USD.

Kredito galimybės

Dabar „Fannie Mae“ siūlo daugybę įvairių verslo iniciatyvų ir kredito galimybių būsto savininkams, dirbantiems su kreditoriais, siekiant padėti žmonėms, kuriems kitaip gali kilti sunkumų gauti finansavimą.

• „HomeReady“ hipoteka: Šis produktas leidžia namų savininkams užsitikrinti finansavimą ir nusipirkti namus už nedidelę įmoką. Skolininkai gali gauti kvalifikaciją, jei jų pajamos yra žemos ar vidutinės, o kredito balas nesiekia 620. Žmonės, kurių balai yra aukštesni nei 620, gauna geresnę kainą.
• 3% įmoka: Kitas šaltinis namų savininkams, kurie gali neturėti pakankamai lėšų, kad užtikrintų didelę pradinę įmoką.
• Pageidaujama HFA: Ši programa padeda namų savininkams gauti prieinamą finansavimą per vietines ir valstybines būsto finansavimo agentūras ir kitus skolintojus. Paskolų gavėjų pajamų lygius nustato HFA, o pirkėjams pirmą kartą keliamų reikalavimų nėra.

Išsamų produktų sąrašą ir jų aprašą galite rasti „Fannie Mae“ svetainėje.

Paskolų modifikacijos

Po hipotekos išnykimo, Fannie Mae pradėjo kreipti dėmesį į paskolų modifikacijas. Nuo 2009 m. „Fannie Mae“ atliko daugiau nei 1, 5 mln. Paskolų modifikacijų. Paskolų pakeitimai keičia esamos hipotekos sąlygas, kad skolininkai galėtų išvengti hipotekos įsipareigojimų nevykdymo, turto uždarymo ir galutinai prarasti namus. Pakeitimai gali apimti mažesnę palūkanų normą arba pratęsti paskolos terminą. Paskolos modifikavimas taip pat gali sumažinti mėnesines įmokas.

Esmė

Fannie Mae sugebėjo apsisukti nuo 2008 m., Kai atsidūrė ties riba. Šiandien ji yra didžiausia 30 metų fiksuotų palūkanų hipotekų rėmėja ir tebėra pagrindinis mechanizmas palengvinant namų valdymą.