Palyginimas su nuomos savybėmis: koks skirtumas?

Į klausimą, ar apversti, pirkti ar laikyti yra geriausia nekilnojamojo turto investavimo strategija, nėra teisingo atsakymo. Atvirkščiai, sprendimas pasirinkti vieną metodą vietoj kito turėtų būti aiškaus strateginio plano, kuriame atsižvelgiama į visus investuotojo investavimo tikslus, dalis. Taip pat bus atsižvelgiama į esamos rinkos teikiamas galimybes.

Kodėl verta investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Gyvenamojo nekilnojamojo turto nuosavybė sulaukia vis didesnio mažmeninių investuotojų susidomėjimo dėl daugelio šių priežasčių:

• Nekilnojamasis turtas suteikia labiau nuspėjamą grąžą nei akcijos ir obligacijos.
• Nekilnojamasis turtas apsaugo nuo infliacijos, nes nuomos kainos ir pinigų srautai iš investicijų paprastai padidėja bent tiek, kiek infliacija.
• Nekilnojamasis turtas yra puiki vieta kapitalui tais laikais, kai investuotojai nėra tikri dėl akcijų ir obligacijų rinkų perspektyvų arba kai investuotojai tikisi, kad ilgalaikė akcijų, skolos priemonių ir kito turto grąža bus nepakankama.
• Nuosavas turtas, sukurtas investuojant į nekilnojamąjį turtą, yra puikus pagrindas finansuoti kitas investavimo galimybes. Užuot skolinęsi norėdami gauti kapitalą investuoti (ty pirkti atsargas su marža), investuotojai gali skolintis pagal savo kapitalą kitiems projektams finansuoti. Dėl santykinio lengvo skolinimosi dėl nekilnojamojo turto investavimo ir hipotekos palūkanų atskaitymo šis pasirinkimas tampa pigesniu metodu finansuojant kitas galimybes investuotojams, kuriems patogu prisiimti papildomą finansinę riziką.
• Gyvenamasis nekilnojamasis turtas ne tik teikia grynųjų pinigų srautus savininkams, bet ir gali būti naudojamas kaip namas ar kitoms reikmėms (aišku, ne tuo pačiu metu).

Rinkos veiksnių įtaka

Norint apibūdinti sprendimo „apversti ar sulaikyti“ reikšmę, reikia suprasti kiekvienai strategijai būdingus klausimus. Palyginti su akcijomis ir obligacijomis, nekilnojamasis turtas yra gana neefektyvi rinka, kuriai būdinga maža operacijų apimtis ir duomenys apie turtą ir rinką, kurie dažnai nėra labai skaidrūs. Dėl sunkumų, susijusių su nekilnojamojo turto galimybių radimu, kartu su rinkos nelikvidumu nekilnojamojo turto sandoriai tampa sudėtingesni ir brangesni nei vertybinių popierių ir obligacijų sandoriai.

Pliuso pusėje nekilnojamojo turto vertės svyravimai vyksta lėčiau. Gyvenamasis nekilnojamasis turtas yra vertinamas įvertinimo metodu, o ne pagal nuolatinę prekybą, o tai lemia, kad investicijų grąža yra labiau nuspėjama ir mažiau nepastovi nei akcijų ir obligacijų grąža. Nekilnojamojo turto paklausai įtakos turi ilgalaikės ekonominės tendencijos, tokios kaip vietinių gyventojų skaičiaus augimas, darbo vietų kūrimas ir bendra ekonomika, todėl nekilnojamasis turtas ilgą laiką buvo susijęs su didelėmis ir mažomis vertėmis ir operacijų apimtimis.

Nekilnojamojo turto rinkoms, kurių tendencija ilgą laiką didėja, būdinga padidėjusi paklausa ir laikotarpiai, kai investuotojai „daro šieną, kol šviečia saulė“, o žemutinėse rinkose dažniausiai prekiaujama ribotai, investuotojai prisiima popierinius nuostolius, kol rinka atsigauna ir jie vėl gali suvokti. pelnas.

Norėdami parodyti palyginti dideles investicijų į nekilnojamąjį turtą sąnaudas vykdant bendras investavimo strategijas, palyginkite skirtumą tarp 200 000 USD investicijų į akcijas ir lygios investicijos į turtą. Priimdamas didelę nuosavybės vertybinių popierių poziciją, investuotojas gali iš karto parduoti dalį investicijos siekdamas pelno ir išlaikyti likutį iki dolerio kainos vidurkio, kol laukia būsimo potencialaus pelno arba užimti ilgalaikę poziciją toje pramonės šakoje ar įmonėje. . 200 000 USD turto padėtis gali būti bet kokia - nuo vieno šeimos namo iki poros mažų nekilnojamojo turto.

Išskyrus vertybiniais popieriais pakeistas nekilnojamojo turto investicijas, tokias kaip investavimo į nekilnojamąjį turtą fondai (REIT), viena gyvenamojo turto problema yra ta, kad jis nėra lengvai padalijamas. Jei investuotojui nepatogu dėl tam tikros pozicijos, jis gali „padengti“ kitų rūšių investicijomis, pavyzdžiui, vertybinių popierių akcijomis, naudodamas išvestines finansines priemones arba parduodamas dalį investicijos. Jei investuotojas turi vienintelę nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, vienintelis praktinis būdas sumažinti riziką yra parduoti turto partnerystės interesus, dėl kurių gali kilti kontrolės, teisinių ir valdymo problemų.

Priežastys ir trūkumai

Akivaizdžiausias investicijų į nekilnojamąjį turtą pranašumas yra galimybė iš karto realizuoti pelną ir kuo mažiau laiko suvaldyti kapitalą. Be to, skirtingai nuo akcijų rinkos, kuri gali pasisukti dienos viduryje, nekilnojamojo turto rinkos yra lengviau prognozuojamos ir gali sudaryti ilgesnius laikotarpius, kompensuojančius investuotojams už apleistą turtą. Šia prasme nekilnojamojo turto perpardavimas galėtų būti laikomas saugesne investavimo strategija, nes juo siekiama išlaikyti kapitalo riziką minimalų laiką ir kadangi jam trūksta valdymo ir išperkamosios nuomos rizikos, susijusios su nekilnojamojo turto valdymu.

Dvi pagrindinės nuosavybės rūšys gali būti naudojamos investuojant į nekilnojamąjį turtą. Pirmasis yra namai ar butai, kuriuos galima įsigyti už mažesnę nei dabartinė rinkos vertė, nes jie yra finansinėje padėtyje. Antrasis yra viršutinė tvirtinimo detalė, nuosavybė, turinti struktūrinių, projektavimo ar sąlygų problemų, kurias galima įveikti, norint sukurti vertę.

Investuotojai, sutelkę dėmesį į sunkią nuosavybę, tai daro nustatydami namų savininkus, kurie nebegali valdyti ar išlaikyti savo nuosavybės, arba surasdami turtą, kurio perteklius yra didelis ir kuriam gresia bankrotas. Tie, kurie teikia pirmenybę fiksatoriams, kita vertus, rekonstruos arba patobulins turtą, kad jis geriau veiktų namų savininkams arba būtų efektyvesnis butų nuomininkams.

Taikydamas šią taktiką, fiksuotojo pirkėjas pasikliauja investuotu kapitalu, kad padidintų vertę, o ne tiesiog perka žemą turtą ir sukuria didelę investicijų grąžą. Be abejo, šias dvi strategijas galima derinti ir keičiant savybes, ir daugelis investuotojų tai daro.

Tačiau nekilnojamojo turto perpardavimas gali sukelti išlaidų ir mokesčių problemas, su kuriomis nesusijusios ilgalaikės investicijos. Išlaidos, susijusios su aplankojimu, gali pareikalauti daug pinigų ir sukelti pinigų srautų problemų. Kadangi tiek pirkimo, tiek pardavimo sandorių kaštai yra labai dideli, jie gali smarkiai paveikti pelną. Dėl greito nuosavybės pasikeitimo (o greitis yra viskas, kas sėkmingai atliekama sudarant sandorius) gali atsirasti pajamų svyravimai, galintys padidinti mokesčių sąskaitas - ypač jei viskas vyksta per greitai, kad būtų galima pasinaudoti ilgalaikėmis kapitalo prieaugio mokesčių taisyklėmis.

Be to, užsitikrinti šias galimybes ilgą, nuoseklų laikotarpį gali būti sunku. Daugeliui investuotojų nekilnojamojo turto perkėlimas turėtų būti labiau laikomas taktine strategija, o ne ilgalaikiu investavimo planu.

Laikymo privalumai ir trūkumai

Visiems žinomas faktas, kad nekilnojamojo turto pirkimas ir laikymas yra receptas, kaip sukaupti didelius turtus. Daugiausia „senų pinigų“ JAV ir užsienyje buvo sukaupta nuosavybės teise į žemę. Nepaisant kainų mažėjimo laikotarpių, žemės vertė ilgainiui beveik visada vėl augo, nes žemės pasiūla yra ribota.

Tačiau ilgalaikė nekilnojamojo turto nuosavybė sukelia daugybę valdymo ir teisinių problemų, su kuriomis niekada neturi susidurti akcijų ir obligacijų investuotojai. Nekilnojamojo turto nuosavybė yra valdymas, reikalaujantis daugelio investuotojų įgūdžių.

Nuosavo kapitalo investuotojai turi turėti įgūdžių analizuoti tam tikrą rinką, konkrečią įmonę ir vadovybės sugebėjimą įgyvendinti savo verslo strategijas. Ilgalaikiam nekilnojamojo turto investuotojui reikia tų pačių įgūdžių, tačiau jis turi papildomą atsakomybę kurti ir įgyvendinti tas savo verslo strategijas.

Daugelis investuotojų, ypač pirmą kartą nuomojamų nekilnojamojo turto savininkų, yra netinkamai pasirengę ar neturintys pakankamai galimybių susitvarkyti su būsto savininku. Kokybiškų nuomininkų paieškos ir jų poreikių tenkinimo procesas, taip pat turto priežiūros ir priežiūros tvarkymas gali būti sudėtingas ir daug laiko reikalaujantis procesas, tačiau sėkmingas turto valdymas yra būtinas norint užtikrinti nuolatinius pinigų srautus iš savo investicijos.

Ilgalaikio nekilnojamojo turto nuosavybės rizika yra didžiulė, tačiau, jei ji sumažinama, investuotojui yra gerai kompensuota prisiimti tokią riziką. Dauguma šių rizikų, įskaitant nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sandorių riziką, turto gerovės riziką ir nuomininkų suradimo bei aptarnavimo riziką, laikomos nesistemine rizika arba investavimo rizika, kurią galima diversifikuoti, jei reikiamas skaičius investicijų yra perkamos į gerai apgalvotą portfelį. Daugumos investuotojų problema yra ta, kad nekilnojamasis turtas reikalauja daug kapitalo. Suma, reikalinga įsigyti pakankamai turto šiai rizikai sušvelninti, yra ne jų galimybių ar galimybių ribose.

Strategijos pasirinkimas

Norint nuspręsti, ar savybių apipjaustymas ar ilgalaikis laikymas yra tinkamiausia strategija, reikia atsakyti į keletą kritinių klausimų. Investuotojas turi nuspręsti, ar kapitalo paskirstymas yra nuolatinis, ar trumpalaikis ir ar jis yra esminė bendros investavimo strategijos dalis, ar priemonė padidinti grąžą. Taip pat reikia nustatyti, koks rizikos ir grąžos santykis yra tinkamas šiai jų investicinių portfelių daliai, ir ar investuotojas turi tinkamą toleranciją ir įgūdžius prisiimti valdymo pareigas, susijusias su bet kurios rūšies investicijomis.

Jei kapitalo negalima įsigyti diversifikuotam portfeliui, potencialus investuotojas turi būti pasirengęs prisiimti nesistemingą riziką, įskaitant individualią turto riziką ir galimą turto poreikio stoką, nesvarbu, ar tai būtų namų savininkai, ar nuomininkai. Priimdamas sprendimą pirkti ir parduoti, investuotojas taip pat turi nuspręsti, ar jis turi įgūdžių atskleisti varginančias pardavimo savybes, ar fiksuotojus. Šioje operacijų strategijoje svarbu nustatyti, ar kapitalą galima pakankamai kartų pakeisti tam tikru investavimo laikotarpiu, kad būtų išvengta pirkimo ir pardavimo sandorių išlaidų, įskaitant tarpininkavimo, finansavimo ir uždarymo mokesčius.

Esmė

Nors pasirinkimas tarp dviejų aptariamų strategijų priklauso nuo konkrečios finansinės padėties ir investavimo tikslų, ilgalaikė holdingo strategija yra labiau tinkama tiems, kurie nekilnojamąjį turtą naudoja kaip pagrindinę savo bendrojo investicijų portfelio dalį; savybių perkėlimas yra tinkamesnis, kai nekilnojamasis turtas naudojamas kaip priedas arba grąžinimo didinimo taktika.

Investuotojai, norintys sukaupti turtą ir gauti pajamų iš savo investicijų į nekilnojamąjį turtą, turėtų apsvarstyti ilgalaikio nekilnojamojo turto turėjimą, naudodamiesi portfelio kapitalu, kad galėtų finansuoti kitas investavimo galimybes, ir galiausiai parduoti turtą aukštesnio lygio rinkoje. Nuosavybės svyravimas yra taktika, kuri labiausiai tinka laikotarpiams, kai akcijų ir obligacijų rinkose nėra daug galimybių, arba investuotojams, norintiems realizuoti trumpalaikį kapitalo prieaugį tiek laiko, kiek leis dabartinė rinka.