Pirmųjų namų pirkėjų finansavimo pagrindai
Daugybė finansavimo variantų, kuriuos gali įsigyti pirmą kartą įsigyjantys namų pirkėjai, gali atrodyti nepaprastai. Tačiau skirdami laiko nekilnojamojo turto finansavimo pagrindų tyrimui, galite sutaupyti nemažai laiko ir pinigų. Suprasti rinką, kurioje yra turtas, ir tai, ar ji siūlo paskolas kreditoriams, gali reikšti jums papildomų finansinių privilegijų. Pažvelkite į savo finansus ir įsitikinkite, kad gaunate hipoteką, kuri geriausiai atitinka jūsų poreikius.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Pirmų namų pirkimas gali būti jaudinantis, o taip pat ir nervus gadinantis, ir klaidinantis.
- Hipotekos gavimas bus lemiamas žingsnis įsigyjant pirmąjį būstą, todėl yra keletas veiksnių, leidžiančių išsirinkti tinkamiausią.
- Turėsite nuspręsti, ar pasirinkti fiksuotą, ar kintamą palūkanų normą, metų skaičių, per kurį turite sumokėti hipoteką, ir įmokos dydį.
- Kreditoriai taip pat turės įvertinti jūsų kreditingumą ir galimybes grąžinti pagal pajamas, turtą ir kredito istoriją.
- Priklausomai nuo jūsų aplinkybių, jums gali būti suteiktos palankesnės sąlygos naudojantis FHA ar VA paskola.
Paskolų rūšys
Įprastinės paskolos
Įprastos paskolos yra hipotekos, kurios nėra apdraustos ir negarantuoja federalinė vyriausybė. Paprastai tai yra fiksuotų palūkanų hipotekos. Nors dėl griežtesnių didesnės įmokos, didesnio kredito balo, mažesnio pajamų ir skolos santykio bei galimybės, kad reikia privataus hipotekos draudimo, jiems sudėtingiausia hipotekos rūšis, tačiau paprastai hipotekos yra pigesnės nei garantuojamos hipotekos.
Įprastinės paskolos yra apibrėžtos kaip reikalavimus atitinkančios arba neatitinkančios paskolos. Tinkamos paskolos atitinka gaires, tokias kaip paskolų limitai, kuriuos nustato vyriausybės remiamos įmonės (GSE) „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“, nes skolintojai pakuoja šias paskolas ir parduoda jose vertybinius popierius antrinėje rinkoje. 2018 m. Įprastos hipotekos paskolos limitas yra 453 100 USD, tačiau ši suma yra didesnė nurodytoms brangių sričių teritorijoms.
Paskola, viršijanti šią sumą, vadinama tiesiogine paskola, kuriai paprastai taikoma šiek tiek didesnė palūkanų norma, nes šios paskolos antrinėje rinkoje yra mažiau patrauklios. Neatitinkančioms paskoloms paskolą teikianti įstaiga, paprastai paskolos portfelio davėja, nustato savo gaires.
FHA paskolos
Federalinė būsto administracija (FHA), priklausanti JAV būsto ir miesto plėtros departamentui, teikia įvairias hipotekos paskolų programas. FHA paskolai taikomi mažesni įmokų reikalavimai ir ją lengviau gauti nei įprastą paskolą. FHA paskolos puikiai tinka pirmą kartą įsigyjantiems namus, nes be mažesnių išankstinių paskolų išlaidų ir ne tokių griežtų kredito reikalavimų, jūs galite atlikti net 3, 5% įmoką. FHA paskolos negali viršyti įstatyme nustatyto limito.
VA paskolos
JAV veteranų reikalų departamentas (VA) garantuoja VA paskolas. VA pati neskolina paskolų, bet garantuoja kvalifikuotų kreditorių hipotekas. Šios garantijos suteikia veteranams ir aptarnaujantiems žmonėms galimybę gauti būsto paskolas palankiomis sąlygomis, paprastai be įmokos. Daugeliu atvejų VA paskolas lengviau gauti nei įprastas paskolas. Kreditoriai paprastai riboja maksimalią VA paskolą iki įprastų hipotekos paskolų limitų. Prieš kreipdamiesi dėl paskolos, kreipkitės į VA. Jei būsite priimtas, VA išduos tinkamumo pažymėjimą, kurį galėsite panaudoti teikdami paraišką paskolai gauti.
Be šių įprastų paskolų rūšių ir programų, patikrinkite programas, kurias remia valstybės ir vietos valdžios institucijos ir agentūros, kad padidintumėte investicijas ar namų valdą tam tikrose srityse.
Nuosavo kapitalo ir pajamų reikalavimai
Būsto būsto paskolos įkainį skolintojas nustato dviem būdais - abu pagrįsta paskolos gavėjo kreditingumu. Norėdami patikrinti paskolos kainą, skolintojai ne tik patikrins jūsų FICO balą iš trijų pagrindinių kredito biurų, bet ir apskaičiuos paskolos ir vertės santykį (LTV) bei skolos ir aptarnavimo padengimo santykį (DSCR).
LTV yra faktinio ar numanomo nuosavo kapitalo suma, kuria galima skolintis užstatą. Įsigyjant būstą, LTV nustatoma dalijant paskolos sumą iš namo pirkimo kainos. Skolintojai daro prielaidą, kad kuo daugiau pinigų rizikuojate (įmokos forma), tuo mažesnė tikimybė, kad neteksite paskolos. Kuo didesnė LTV, tuo didesnė įsipareigojimų nevykdymo rizika, todėl skolintojai ims daugiau mokesčių.
LTV taip pat nustato, ar jums reikės įsigyti privačios hipotekos draudimą (PMI). PMI izoliuoja skolintoją nuo įsipareigojimų nevykdymo, pervesdama dalį paskolos rizikos hipotekos draudikui. Daugelis skolintojų reikalauja PMI bet kokiai paskolai, kurios LTV yra didesnė nei 80%, ty bet kuri paskola, kurios nuosavas turtas namuose yra mažesnis nei 20%. Draudimo suma ir hipotekos programa nustatys hipotekos draudimo kainą ir kaip ji bus surenkama.
Didžioji dalis hipotekos draudimo įmokų renkamos kas mėnesį kartu su mokesčių ir turto draudimo iš anksto. Kai LTV yra lygi 78% ar mažesnė, turėtų būti automatiškai pašalintas PMI. Galėsite atšaukti PMI, kai namai pakankamai padidins savo vertę ir suteiks jums 20% nuosavo kapitalo ir praėjo nustatytas laikotarpis, pavyzdžiui, dveji metai. Kai kurie skolintojai, tokie kaip FHA, hipotekos draudimą įvertins kaip vienkartinę sumą ir kapitalizuos ją į paskolos sumą.
Kaip taisyklė, stenkitės vengti PVI, nes tai yra išlaidos, kurios jums neturi jokios naudos. Yra būdų, kaip išvengti mokėjimo už PMI. Pirkdami būstą nereikia skolintis daugiau kaip 80% turto vertės; kitas būdas yra panaudoti būsto nuosavybės finansavimą arba antrą hipoteką, kad būtų sumažinta daugiau kaip 20 proc. Dažniausiai pasitaikanti programa vadinama 80-10-10 hipoteka. 80 reiškia pirmosios hipotekos LTV, pirmosios 10 reiškia antrosios hipotekos LTV, o trečiosios 10 reiškia nuosavybę, kurią turite namuose.
Nors antrosios hipotekos įkainis bus didesnis nei pirmojo įkeitimo procentas, remiantis mišriu pagrindu, jis neturėtų būti daug didesnis už 90% LTV paskolos normą. 80-10-10 įkeitimas gali būti pigesnis nei sumokėti už PMI, be to, tai leidžia jums paspartinti antrosios hipotekos mokėjimą ir greitai pašalinti tą skolos dalį, kad galėtumėte anksti sumokėti už savo namus.
Skolos paslaugų padengimo santykis (DSCR) lemia jūsų galimybes sumokėti hipoteką. Kreditoriai padalija jūsų mėnesines grynąsias pajamas iš hipotekos išlaidų, kad įvertintumėte tikimybę, kad neteksite hipotekos įsipareigojimų. Daugeliui skolintojų reikės didesnių nei vienas DSCR. Kuo didesnis santykis, tuo didesnė tikimybė, kad sugebėsite padengti skolinimosi išlaidas ir tuo mažesnė rizika bus prisiimta skolintojui. Kuo didesnė DSCR, tuo didesnė tikimybė, kad skolintojas derėsis dėl paskolos normos, nes net esant mažesnei palūkanų normai, skolintojas gauna geresnę riziką atitinkančią grąžą.
Dėl šios priežasties įtraukite bet kokias tinkamas pajamas, kurias galite gauti derantis su hipotekos kreditoriumi. Kartais papildomas darbas ne visą darbo dieną ar kitas pajamas gaunantis verslas gali padaryti skirtumą tarp to, ar turite teisę gauti paskolą, ar gauti geriausią įmanomą normą.
Fiksuotos ir kintamos palūkanų paskolos
Kitas aspektas yra tai, ar reikia įsigyti fiksuotos ar kintamos palūkanos hipoteką. Fiksuoto dydžio hipotekoje norma nesikeičia per visą paskolos laikotarpį. Akivaizdus pranašumas gaunant fiksuoto dydžio paskolą yra tas, kad jūs žinote, kokios bus mėnesinės paskolos išlaidos per visą paskolos laikotarpį. Kintama palūkanų norma, tokia kaip hipoteka tik su palūkanomis arba reguliuojamos palūkanos (ARM), skirta padėti pirmą kartą įsigyjantiems namus ar žmonėms, kurie tikisi, kad jų pajamos per paskolos laikotarpį žymiai padidės.
Pastovios palūkanų normos paskolos paprastai suteikia galimybę gauti mažesnius įvadinius procentus per pirmuosius kelerius paskolos metus, suteikiant galimybę gauti didesnę paskolą nei tuo atveju, jei būtumėte bandę gauti brangesnę fiksuoto dydžio paskolą. Nors kintamos palūkanų paskolos gali būti naudingos kai kuriems skolininkams, jos gali būti rizikingos, jei jūsų pajamos nedidės kartu su padidėjusia palūkanų norma. Kitas neigiamas aspektas yra tas, kad kurso pokytis yra neaiškus, nes paprastai jis yra susijęs su būsima rinkos norma.
Dažniausiai pasitaikantys ARM tipai yra vienerių, penkerių ar septynerių metų ARM. Pradinė palūkanų norma paprastai nustatoma tam tikram laikotarpiui, o vėliau nustatoma periodiškai, dažnai kiekvieną mėnesį. Kai tik ARM nustatomas iš naujo, jis prisitaiko prie rinkos kurso, paprastai prie vyraujančios JAV iždo normos pridedamas tam tikras iš anksto nustatytas skirtumas (procentas). Nors paprastai padidėjimas yra ribojamas, ARM koregavimas gali būti brangesnis nei vyraujanti fiksuoto dydžio hipotekos paskola, kad kompensuotų skolintojui už mažesnį tarifą įvadiniu laikotarpiu.
Paskolos, kurių palūkanos yra tik palūkanos, yra tokio tipo ARM, kai įmokos laikotarpiu jūs mokate tik už hipotekos palūkanas, o ne už pagrindinę sumą, kol paskola grąžinama į fiksuotą pagrindinę paskolą. Tokios paskolos gali būti labai naudingos pirmą kartą besiskolinantiems asmenims, nes tik mokėdami palūkanas smarkiai sumažėja mėnesinės skolinimosi išlaidos ir galėsite pretenduoti į kur kas didesnę paskolą. Kadangi pradiniu laikotarpiu nemokėsite pagrindinės sumos, paskolos likutis nesikeis, kol nepradėsite grąžinti pagrindinės sumos.
Pasverti didesnės paskolos naudą rizikingai. Palūkanų normos paprastai kinta tik palūkanų laikotarpiu ir dažnai keičiasi reaguodamos į rinkos palūkanų normų pokyčius. Taip pat atsižvelkite į riziką, kad nedidės jūsų disponuojamos pajamos kartu su galimu skolinimosi išlaidų padidėjimu.
Esmė
Jei pirmą kartą ieškote būsto hipotekos, jums gali būti sunku rūšiuoti visas finansavimo galimybes. Skirkite laiko apsispręsti, kiek namų galite sau leisti, tada atitinkamai finansuokite. Jei galite sau leisti nemažą sumą sumažinti ar turite pakankamai pajamų, kad sukurtumėte žemą LTV, turėsite daugiau derybinės galios su kreditoriais ir daugiausiai finansavimo galimybių. Jei norite gauti didžiausią paskolą, jums gali būti pasiūlyta didesnė pakoreguota rizika ir privatus hipotekos draudimas. Geras hipotekos makleris ar hipotekos bankininkas turėtų padėti jums valdyti visas įvairias programas ir galimybes, tačiau niekas jums nepasitarnaus geriau, nei žinoti būsto paskolos prioritetus. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Taupymas už pradinį mokėjimą: kur turėčiau laikyti savo pinigus?“)