Geriausių hipotekos įkainių suradimas

Būsto pirkimas gali būti didžiausias ir svarbiausias jūsų gyvenimo finansinis sprendimas, todėl pirkimui finansuoti greičiausiai reikės hipotekos. Tobulėjant būsto pirkimo technologijai, geriausios hipotekos normų paieškos procesą galima atlikti internetu - naudojant patogius instrumentus, kurie padės rasti geriausią variantą jums, pavyzdžiui, „Investopedia“ hipotekos skaičiuoklės įrankį. Ši skaičiuoklė yra geras būdas susipažinti su jūsų apylinkės hipotekos rinka - turimomis rūšimis, terminais ir įkainiais.

Ai, bet žinoti skaičius yra tik vienas žingsnis. Jūs taip pat turėtumėte suprasti, kas daro įtaką jiems ir ar jie jums parodo nemažą sumą, ar ne. Taigi, atlikę skaičiavimą, perskaitykite toliau, kad suprastumėte skirtingas hipotekų kategorijas, ir keletą patarimų dėl apsipirkimo, kaip užfiksuoti kokybišką paskolą.

Geriausių hipotekų paieška naudojant mūsų skaičiuoklę

Skaičiuotuveje klausiama apie kelis veiksnius, kurie padėtų susiaurinti galimybes, kurios geriausiai tinka jūsų specifiniams poreikiams. Galite palyginti trumpalaikių ir ilgų sutarčių mokėjimus, įvertinti mažesnę reguliuojamos palūkanų hipotekos pradinę palūkanų normą, palyginti su tradiciškesne fiksuotos palūkanų normos galimybe, arba nustatyti, ar hipoteka, kurią teikia tik palūkanos („IO“), suteikia daugiausiai naudos. jausmas tau.

Žemiau yra sąrašas terminų, su kuriais galite susidurti naudodamiesi hipotekos skaičiuokle:

Kredito balas: Kredito balas yra skaitmeninė asmens kreditingumo išraiška.

Vieta: turite pasirinkti būseną, kurioje bus imamas hipoteka, tada susiaurinkite vietą artimiausiu miestu arba pašto kodu.

Paskolos suma: Tai atitiktų numatytą būsto vertę (atėmus pradinę įmoką) arba likusį jūsų esamos hipotekos balansą, kurį norėtumėte refinansuoti.

Hipotekos taškai: hipotekos taškas yra lygus vienam procentui visos hipotekos sumos. Yra dviejų tipų taškai: nuolaidų taškai, kurie reiškia išankstinio kredito palūkanas už hipoteką; ir inicijavimo taškai - tai mokestis, kurį hipotekos kreditorius gali imti iš skolininko.

Procentinė įmoka : Taip pat žinoma kaip pradinė įmoka arba pradinė įmoka, mokama perkant kreditą.

Produktai: jus dominantis hipotekos tipas, pvz., Tradicinis fiksuoto dydžio įkeitimas, ARM arba IO hipoteka. ARM parinktis rodo santykį, pavyzdžiui, „7/1“, kuris parodo, kiek metų hipoteka moka fiksuotą palūkanų normą. Pasibaigus iš anksto nustatytam metų skaičiui (šiuo atveju 7), palūkanų norma koreguojama kartą per metus. metai (1) likusiam paskolos terminui, atsižvelgiant į tris veiksnius: indekso, su kuriuo yra susieta hipoteka, lygį, pavyzdžiui, LIBOR, ARM maržą, nustatytą paskolos pradžioje, ir hipotekos viršutinę ribą .

Pirkimas ar refinansavimas: Pirkimo hipotekos yra naudojamos būstui įsigyti finansuoti. Lėšos yra naudojamos senesnei paskolai pakeisti nauja, geresnėmis sąlygomis už tam tikrą mokestį.

Hipotekos tipai: ar galite gauti geriausią kainą?

Atsižvelgiant į tokius veiksnius kaip jūsų kredito balas, užimtumo istorija ir skolos bei pajamų santykis, skaičiuoklė galėjo sugalvoti - ir paskolos davėjas jums gali pasiūlyti - pagrindinės palūkanų normos hipoteką, hipotekos paskolą su aukšto lygio paskolomis ar ką nors tarp jų, vadinamą „ „Alt-A“ hipoteka. Trumpai pažvelkime į skirtingas hipotekų kategorijas ir sužinokime, kas daro įtaką tam, kuriam iš jūsų kvalifikuoti.

Pagrindinės hipotekos

Pagrindinės hipotekos atitinka kokybės standartus, kuriuos nustatė Fannie Mae (federalinė nacionalinė hipotekų asociacija) ir Freddie Mac (federalinė būsto paskolų hipotekų korporacija) - dvi vyriausybės remiamos įmonės, teikiančios antrinę būsto hipotekų rinką perkant paskolas iš kilmės skolintojų. . Remiantis Federalinio rezervo duomenimis, pagrindinė būsto hipoteka yra „skolininko, kurio kredito balai yra 740 ar didesni, hipoteka, kurio skolos ir pajamų santykis yra mažesnis nei vidutinis ir kurio hipoteka pasižymi standartine fiksuoto dydžio palūkanų normos amortizacijos schema. arba reguliuojamo dydžio hipoteka. “

Kandidatai į pagrindines hipotekas taip pat turi sumokėti nemažą įmoką - paprastai nuo 10% iki 20% - už gyvenamąją vietą. Idėja yra ta, kad jei žaidime yra daugiau žaidimų, mažiau tikėtina, kad jūs neįvykdysite įsipareigojimų. Kadangi skolininkams, turintiems geresnius kredito reitingus ir skolos bei pajamų santykį, rizika yra mažesnė, jie yra siūlomi mažiausios palūkanų normos - šiuo metu vidutiniškai 4, 6% už 30 metų fiksuotą palūkanų normą - tai gali sutaupyti dešimtis tūkstančių dolerių per visą paskolos laiką.

Subprime hipotekos

Subprime hipotekos paskolos siūlomos skolininkams, kurių kredito reitingai yra žemesni, o FICO kredito balai nesiekia maždaug 640, tačiau tikslus pasirinkimas priklauso nuo skolintojo. Dėl padidėjusios rizikos skolintojams šioms paskoloms taikomos didesnės palūkanų normos - nuo 8% iki 10%.

Yra keletas subprime hipotekos struktūrų rūšių. Dažniausiai pasitaiko reguliuojamos palūkanos (ARM), kuri iš pradžių apmokestina fiksuotą palūkanų normą, o po to pereina prie kintamos palūkanų normos, pridedant maržą, už likusią paskolos dalį. ARM pavyzdys yra 2/28 paskola, kuri yra 30 metų hipoteka, kuriai taikoma fiksuota palūkanų norma pirmuosius dvejus metus, prieš ją koreguojant. Nors šios paskolos dažnai prasideda nuo pagrįstų palūkanų normos, pakeitus aukštesnę kintamą normą, hipotekos įmokos žymiai padidėja.

„Alt-A“ hipotekos

„Alt-A“ hipotekos patenka į aukščiausių ir aukštesnio lygio paskolų kategorijas. Viena iš esminių „Alt-A“ hipotekos savybių yra ta, kad paprastai tai yra mažai paskolos reikalaujanti arba visiškai nereikalaujanti paskola, tai reiškia, kad skolintojui nereikia daug (jei yra) dokumentų, kurie patvirtintų skolininko pajamas, turtą ar išlaidas. Tai atveria galimybes nesąžiningai įkeisti hipoteką, nes tiek skolintojas, tiek paskolos gavėjas gali perdėti skaičius norėdami užsitikrinti didesnę hipoteką (tai reiškia daugiau pinigų skolintojui ir daugiau namų paskolos gavėjui). Iš tikrųjų po 2007–2008 m. Hipotekinių paskolų krizės jos tapo žinomos kaip „melagingos paskolos“, nes skolininkai ir skolintojai galėjo pervertinti pajamas ir (arba) turtą, kad paskolos gavėjas galėtų gauti didesnę hipoteką.

Nors „Alt-A“ paskolos gavėjų kredito reitingai paprastai yra ne mažesni kaip 700 - gerokai viršija subprincipinių paskolų ribą - šioms paskoloms paprastai suteikiamos gana nedidelės įmokos, didesni paskolos ir vertės santykiai bei didesnis lankstumas, kai kalbama apie skolininko skolą. pajamų santykis. Šios nuolaidos tam tikriems skolininkams suteikia galimybę nusipirkti daugiau namų, nei jie gali pagrįstai sau leisti, todėl padidėja įsipareigojimų nevykdymo tikimybė. Nepaisant to, paskolos, kurių nereikia mokėti be dokumentų ir kurios nėra reikalingos, gali būti naudingos, jei iš tikrųjų turite geras pajamas, bet negalite jų pagrįsti, nes jas uždirbate retkarčiais (pavyzdžiui, jei esate savarankiškai dirbantys asmenys).

Kadangi „Alt-As“ yra vertinamas kaip šiek tiek rizikingas (nukrypsta tarp aukščiausio lygio ir subprincipinių paskolų), palūkanų normos paprastai būna aukštesnės nei pirminės hipotekos paskolos, tačiau mažesnės nei subprincipinės paskolos - maždaug nuo 5, 5% iki 8%, atsižvelgiant į skolintoją ir skolininko situaciją. .

Kaip gauti geriausią įmanomą hipotekos pasiūlymą

Akivaizdu, kad kuo didesnė palūkanų norma, tuo daugiau kas mėnesį mokate ir tuo daugiau sumokėsite už savo namus. Norėdami palyginti, pažvelkime į 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteką už 200 000 USD.

Taikant aukščiausią normą - 4, 6% šiame pavyzdyje - jūsų mėnesinė įmoka būtų 1 025 USD. Už paskolos galiojimo laiką sumokėtumėte 169 103 USD palūkanas - taigi iš tikrųjų sumokėtumėte 369 103 USD.

Dabar tarkime, kad gausite tą pačią 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteką už 200 000 USD, tačiau šį kartą jums bus pasiūlyta 6% subprime palūkanų norma. Mėnesio įmoka būtų 199 USD, o jūs iš viso sumokėtumėte 231 676 USD palūkanų, todėl visa jūsų grąžinta suma būtų 431 676 USD. Tas, atrodytų, nedidelis palūkanų pokytis jums kainavo 62 573 USD.

Svarbu įsisąmoninti tai: Tiesiog todėl, kad skolintojas siūlo jums hipoteką su Alt-A ar antrinės paskolos palūkanų norma, dar nereiškia, kad negalėtumėte pretenduoti į aukščiausios rūšies hipoteką pas kitą skolintoją. Skolintojai ir hipotekos makleriai gali būti konkurencingi, tačiau paprastai jie neprivalo siūlyti jums geriausio pasiūlymo. Verta stengtis apsipirkti: Jei pasisemsite laiko, kad rastumėte geresnę palūkanų normą, paskolos metu galite sutaupyti dešimtis tūkstančių dolerių.

Kaip gauti pigesnę hipoteką

Patarimai, kaip rasti geriausias hipotekos normas

Ne laikas leisti kitam apsipirkti už jus. Kaip ką tik matėme, jūsų gaunamos sąlygos gali smarkiai pakeisti tai, ką mokate skolindamiesi tą pačią pinigų sumą.

Kaip išvengti hipotekos mokėti daugiau nei reikia? Be abejo, palyginkite gautus pasiūlymus vykdydami juos naudodamiesi internetine hipotekos skaičiuokle ir sužinokite, kokie bus jūsų mokėjimai ir palūkanos. Ir kaip jūs darote - ar net prieš tai darydami - atlikite toliau nurodytus veiksmus.

1. Pradėkite ruoštis anksti

Jei ieškote namų dabar, tinkamai susitvarkyti savo finansus gali būti sunku. Taigi pabandykite galvoti į priekį; gal net atidėti namų medžioklę, kol galėsite sutvarkyti savo finansinį namą.

Apskritai, jums reikia neapmokėto kredito. Prieš net nesvarstydami apie hipoteką, įprasti kreditoriai ieškos bent 700 kredito taškų ir, kaip minėjome aukščiau, vieno iš 740, jei būsto paskolos procentas yra aukščiausias. FHA paskoloms taikomi švelnesni standartai, tačiau griežtesnės sąlygos. Taigi padarykite tai, ką galite, kad gautumėte rezultatą, sumokėdami kredito kortelių likučius ir kitas asmenines skolas tiek, kiek galite.

Net 20 balų skirtumas gali perkelti ar žemyn daugiau nei 0, 25%. Būstui, kuriame yra 250 000 USD, ketvirtadalis taško gali reikšti papildomus 12 000 USD ar daugiau sumokėtų palūkanų už paskolos galiojimo laiką.

Antra, sutaupykite! Kuo daugiau galėsite atidėti, tuo mažesnė būsto įmoka ir tuo mažesnės palūkanos, kurias mokėsite laikui bėgant. Didesnė įmoka gali reikšti net mažesnę palūkanų normą. Pvz., Sumokėjus 30% įmoką (palyginti su įprasta 20%), jūsų tarifas gali sumažėti daugiau nei 0, 5%.

2. Nežiūrėkite vien tik į palūkanų normą

Palūkanų norma yra svarbi, tačiau palyginti yra daugiau. Ar yra išankstinio mokėjimo bauda, ​​jei nuspręsite refinansuoti tam tikru momentu? Kokios yra bendros uždarymo išlaidos? Uždarymo išlaidos paprastai sudaro nuo 2% iki 5% namo kainos. Jei jūsų namas kainuoja 150 000 USD, tikitės sumokėti nuo 3000 USD iki 7500 USD išlaidų. Tai yra didelis asortimentas, todėl reikia pamatyti, ką paprastai apmokestina skolintojas.

3. Suprasti PMI

Nors jie įskaičiuojami į bendrą jūsų hipotekos kainą, uždarymo išlaidos yra vienkartinės pasekmės. Bet yra dar vienas įkandimas, kuris ir toliau kramtymas. Jei jūsų įmoka yra mažesnė nei 20%, jūs esate laikomas didesnės rizikos ir privalote turėti PMI ar privačios hipotekos draudimą. Tai skolintojui leidžia padaryti saugesnį statymą. Bėda ta, kad jūs mokate už tai - nuo 0, 5% iki 1% visos paskolos kiekvienais metais. Tai gali pridėti tūkstančius dolerių, kiek kainuoja paskolos nešiojimas. Jei jums teks susimokėti už PMI, įsitikinkite, kad jis sustos, kai tik būste įgysite pakankamai nuosavo kapitalo, mokėdami hipotekos įmokas.

4. Užrakinti ir įkelti

Tarkime, kad jūs gaunate nuostabiausią hipotekos sandorį. Sveikinu, bet judėkite greitai. Palūkanų norma ir galbūt kitos sąlygos fiksuojamos nustatytam laiko tarpui. Jūs turite užsidaryti per užrakto laikotarpį arba rizikuoti prarasti sandorį. Negalima atidėti.

Esmė

Didžioji dalis darbo, gaunamo siekiant gauti mažiausią hipotekos normą, įvyksta dar ilgai, kol jūs nesiruošiate kreiptis. Žvaigždžių kredito balas ir didelė pradinė įmoka yra geriausi būdai sumažinti savo įkainį.

Tačiau aklai nepasitikėkite savo banku, makleriu ar hipotekos makleriu, kad gautumėte geriausias sąlygas. Jie gali turėti finansinę paskatą nukreipti jus tam tikra linkme. Apsipirkite, apskaičiuokite ir palyginkite hipoteką. Taip pat atminkite, kad vien todėl, kad turite teisę į X hipotekos sumą, nėra nieko, kas pasakytų, kad turite tiek skolintis.