JAV mokesčių lengvatų iš užsienio nekilnojamojo turto gavimas

Vis daugiau amerikiečių ieško atostogų namų, pajamų už nuomą nuosavybės ir vietų, kur galėtų apsigyventi pensijos metu, nesvarbu, ar tai būtų penkeri, ar 30 metų. Turto užsienyje mokesčių lengvatos yra panašios kaip nuosavybės JAV, su keliomis išimtimis.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Jei turite nuosavybės užsienyje, jūsų JAV mokesčių lengvatos priklauso nuo to, kaip jūs naudojatės turtu.
• Galite išskaičiuoti hipotekos palūkanas, bet ne turto mokesčius, jei turtas skirtas asmeninėms reikmėms.
• Jei gaunate pajamų iš nuomos, taisyklės priklauso nuo to, kiek dienų jūs naudojate namus asmeniniam naudojimui, palyginti su nuoma.

Privalumai, kuriuos turto savininkai gauna iš JAV mokesčių įstatymų, priklauso nuo to, kaip jie naudojasi turtu. Pavyzdžiui, jei gyvenate namuose, paprastai galite atskaityti hipotekos palūkanas. Jei naudojate turtą nuomos pajamoms, galite atskaityti hipotekos palūkanas ir daugybę kitų išlaidų, įskaitant turto ir civilinės atsakomybės draudimą, remonto ir priežiūros išlaidas bei vietines ir tolimojo susisiekimo išlaidas, susijusias su turto priežiūra.

Perskaitykite, kaip JAV mokesčių įstatymai traktuoja užsienio nuosavybės nuosavybę, taip pat apie turto pardavimo mokestines pasekmes.

Turtas asmeniniam naudojimui

Jei nekilnojamąjį turtą naudojate kaip antrus namus, o ne kaip nuomą, galite išskaičiuoti hipotekos palūkanas taip pat, kaip tai darytumėte už JAV už 2019 m., Galite išskaičiuoti palūkanas, kurias sumokėsite už pirmus 750 000 USD (375 000 USD, jei susituokėte). atskirai) kvalifikuotos hipotekos skolos pirmajame ir antrame būstuose (tai yra visa suma). Atminkite, kad jei savo nekilnojamąjį turtą nusipirkote iki 2017 m. Gruodžio 16 d., Tikriausiai esate senaties teisę į ankstesnį kvalifikuotos hipotekos skolos 1 mln. USD išskaičiavimo limitą. Pasitarkite su mokesčių ekspertu ir įsitikinkite, kur įsikursite.

Kaip ir pagrindinės gyvenamosios vietos atveju, jūs negalite nurašyti tokių išlaidų, kaip komunalinės paslaugos, išlaikymas ar draudimas, nebent galite pareikalauti išskaitymo iš namų biuro.

Nors būsto JAV ar užsienyje hipotekos palūkanos yra vienodos, nekilnojamojo turto mokesčiai veikia skirtingai. Pagal Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymą (TCJA) nebegalima atskaityti turto mokesčių už svetimą turtą.

Nuomos turtas

Mokesčių taisyklės yra sudėtingesnės, jei už turtą gaunate pajamų iš nuomos. Taikomos skirtingos taisyklės, atsižvelgiant į tai, kiek dienų jūs naudojate namus asmeniniam naudojimui, o ne nuomai. Apskritai jūs skirstysite į vieną iš dviejų kategorijų:

1. Jūs išnuomojate būstą 14 dienų ar mažiau dienų, o turtą naudojate daugiau nei 14 dienų arba 10% visų dienų, kuriais jis buvo nuomojamas . Jūs galite išsinuomoti būstą kam nors kitam iki dviejų savaičių (14 naktų) kiekvienais metais, nepranešdami apie šias pajamas IRS. Net jei išsinuomosite už 5000 USD per naktį, jums nereikės pranešti apie nuomos pajamas, jei nenuomojote daugiau kaip 14 dienų. Namas laikomas asmenine gyvenamąja vieta, leidžiančia išskaičiuoti hipotekos palūkanas pagal standartines antrų namų taisykles, bet ne nuomos nuostolius ar išlaidas.
2. Jūs išnuomojate būstą 15 ar daugiau dienų ir naudojate mažiau nei 14 dienų arba 10% namo išnuomojimo dienų. Šiuo atveju IRS laiko būsto nuomos turtą, o nuomos veikla laikoma verslu. Atminkite: jei namas naudojasi jūsų šeimos narys (ty jūsų sutuoktinis, broliai ir seserys, tėvai, seneliai, vaikai ir anūkai), tai laikoma asmenine diena, jei nerenkate teisingos nuomos kainos. Turite pranešti visas nuomos pajamas IRS, tačiau gera žinia ta, kad tai leidžia jums atskaityti nuomos išlaidas, tokias kaip hipotekos palūkanos, užsienio turto mokesčiai, reklamos išlaidos, draudimo įmokos, komunalinės paslaugos ir mokesčiai, mokami turto valdytojams. Vienas pastebimas skirtumas tarp nuomojamo turto namuose ir kito užsienyje: jūsų nekilnojamasis turtas užsienyje yra nudėvimas per 40 metų, vietoje dabartinių 27, 5 metų, kai gyvenamajame būste. Bet kuriuo atveju jūs nuvertinate tik konstrukcijos (pastato) vertę; žemė nėra nudėvima.

Turto pardavimas

Jei parduodate savo namus užsienyje, apmokestinimas yra panašus kaip parduodant būstą JAV ir skiriasi priklausomai nuo to, kaip turtas buvo naudojamas. Jei namuose gyvenote mažiausiai dvejus pastaruosius penkerius metus, tai laikoma pagrindine gyvenamąja vieta ir jūs galite išparduoti iki 250 000 USD vertės kapitalo prieaugio (arba iki 500 000 USD susituokusiems mokesčių mokėtojams). Ši pirminio būsto pardavimo išimtis netaikoma, jei namas nebuvo jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta, tokiu atveju jūs būsite skolingi įprastam kapitalo prieaugio mokesčiui.

Jei parduodate turtą JAV, galite sumokėti 1031 biržą (dar vadinamą panašios rūšies birža), kuria atidėdami mokesčius keičiate vieną investicinį turtą į kitą „panašios rūšies“ turtą. Daugelis investuotojų naudojasi šia strategija siekdami atidėti kapitalo prieaugio ir nusidėvėjimo mokesčius.

JAV skyrius 1031 leidžia jums parduoti ir pakeisti svetimą turtą tik kitu užsienio turtu.

Tačiau reikšmingas skirtumas tarp vietinio ir užsienio turto apmokestinimo yra tas, kad JAV turtas nelaikomas natūra, panašiu į bet kokį turtą užsienyje. JAV 1031 skyriuje leidžiama keistis tik šalies viduje ir užsienyje.

JAV mano, kad bet koks turtas už JAV ribų yra panašus į bet kurį kitą panašų turtą už JAV ribų, todėl šiuo atveju galima 1031 namą Panamoje pakeisti kitu į Panamą, Ekvadorą ar Kosta Riką. Tai tiesiog nebus laikoma natūra, kokia yra bet kuri nuosavybė JAV

Dvigubas apmokestinimas

Jei savo namus užsienyje naudojate kaip nuomojamą turtą, galite būti skolingi mokesčiams toje šalyje, kurioje yra turtas. Norėdami išvengti dvigubo apmokestinimo, savo mokesčių deklaracijoje galite pasiimti mokesčių kreditą už visus mokesčius, kuriuos sumokėjote užsienio šaliai ir susijusius su grynosiomis nuomos pajamomis. Tačiau yra didžiausias leistinas mokesčių kreditas: atskaičius išlaidas negalite imti kredito, kuris viršija JAV mokesčio sumą už nuomos pajamas.

Be to, kad imate mokesčių kreditą už sumokėtus nuomos pajamų mokesčius, taip pat galite reikalauti užsienio mokesčio kredito, jei parduodate turtą ir mokate kapitalo prieaugio mokestį užsienio valstybėje.

Esmė

Kai perkate užsienyje, turite būti ypač atidūs planavimui ir detalėms. Daugelyje šalių galioja taisyklės ir nuostatai, kas gali turėti nuosavybę ir kaip ji gali būti naudojama. Jei perkate namą užsienyje, įsitikinkite, kad operacija vykdoma taip, kad ji apsaugotų jūsų nuosavybės teises. JAV namų pirkėjai gauna nuosavybės teises į šį turtą; šis skirtumas nėra toks aiškus visose šalyse.

Taip pat atminkite, kad jums, kaip užsienio turto savininkui, gali reikėti pateikti keletą JAV mokesčių formų, atsižvelgiant į jūsų tikslią situaciją. Pvz., Jei išsinuomojate savo namus užsienyje ir atidarote banko sąskaitą nuomai surinkti, turite pateikti FBAR (Užsienio banko ir finansinių sąskaitų ataskaitos) formą, jei bendra jūsų sąskaitos vertė bet kuriuo konkrečiu laikotarpiu yra 10 000 USD ar daugiau. kalendorinių metų diena “.

Kitos formos apima 5471 formą - JAV asmenų informacijos grąžinimas tam tikroms užsienio korporacijoms (jei jūsų turtas yra užsienio korporacijoje); ir 8858 forma - JAV asmenų informacijos grąžinimas užsienio subjektams, kurių nepaisoma (jei jūsų turtas užsienyje laikomas užsienio LLC).

Kadangi užsienio šalių nuosavybės ir mokesčių įstatymai yra sudėtingi ir kartas nuo karto keičiasi, apsisaugokite pasitarę su kvalifikuotu mokesčių apskaitininku ir (arba) nekilnojamojo turto advokatu tiek JAV, tiek užsienyje.