Nekilnojamojo turto išvestinių priemonių vadovas

Istoriškai nekilnojamojo turto koreliacija su akcijų ir obligacijų investicijomis buvo maža, todėl tai buvo pageidautina portfelio diversifikavimo priemonė. Deja, fizinio turto pirkimas ir pardavimas nėra beveik toks paprastas dalykas kaip prekyba vertybiniais popieriais.

Įveskite nekilnojamojo turto išvestines priemones, dar vadinamas turto išvestinėmis priemonėmis. Šios priemonės leidžia investuotojams įgyti nekilnojamojo turto klasę, net nereikalaujant pastatų. Jie pakeičia nekilnojamąjį turtą nekilnojamojo turto grąžos indekso rodikliais. Tokiu būdu investuotojai gali žaisti su nekilnojamojo turto nuosavybe arba su skolomis, niekada nenusipirkdami tikrojo turto ar kaip įkaito naudodamiesi nekilnojamuoju turtu. Tai leidžia investuotojui sumažinti savo išankstinį kapitalo įsipareigojimą ir apsaugoti nekilnojamojo turto portfelius, tuo pačiu numatant alternatyvias rizikos valdymo strategijas.

NPI indeksas

Nacionalinė nekilnojamojo turto investicijų patikėtinių turto indeksas (NPI) yra priimtas indeksas, sukurtas komercinio nekilnojamojo turto rinkos investiciniams rodikliams įvertinti. Iš pradžių sukurtas 1982 m., Nepaliestą indeksą sudaro daugiau nei 7 670 savybių, kurių bendra vertė yra apie 581 mlrd. USD (2018 m. Antrąjį ketvirtį) iš visų JAV.

Komercinio nekilnojamojo turto investicijos skirstomos į šias investicijų rūšis:

• Privatus kapitalas
• Privati ​​skola
• Viešasis kapitalas
• Valstybės skola

Kaip veikia nekilnojamojo turto išvestinės priemonės

NCREIF indekse siūlomos išvestinės priemonės, sukurtos privataus kapitalo sektoriui, yra pagrįstos įvairių formų apsikeitimo sandoriais, leidžiančiais investuotojams apsikeisti pozicijomis, atsižvelgiant į paties indekso padidėjimą ar bendrą grąžą, arba keičiant pozicijas iš vienos žemės paskirties į kita.

Vienas iš būdų yra „pereiti ilgai“ (atkartoti pirkimo turto poziciją) arba „trumpinti“ (atkartoti parduodamo turto rodymą). Kitas metodas yra apsikeisti visa NCREIF indekso grąža, suskirstyta pagal nekilnojamojo turto sektorius, tokiu būdu investuotojams leidžiant apsikeisti, pavyzdžiui, su biuru susijusio nekilnojamojo turto grąža mažmeniniam nekilnojamajam turtui.

Grąžinimo apsikeitimo sandoris leidžia dviem investuotojams iš abiejų mainų pusių vykdyti strategijas, kurių neįmanoma įgyvendinti realiu turtu privačiojo nekilnojamojo turto rinkoje. Apsikeitimo sandoriai leidžia investuotojams taktiškai pakeisti arba subalansuoti savo portfelius tam tikram laikotarpiui, nereikia perduoti nuosavybės teisių į šiuo metu balanse esantį turtą. Sutartis iki trejų metų paprastai valdo investicinis bankas, kuris veikia kaip lėšų tarpuskaita.

Jei investuotojas ilgai lauktų visos NCREIF indekso grąžos, jis sutiktų su bendrąja NPI grąža (mokama kas ketvirtį) iš anksto nustatyta tariamąja suma ir sutiktų sumokėti Londono tarpbankinę normą (LIBOR) plius. tos pačios tariamos sumos skirtumas. Kita apsikeitimo sandorio šalis gautų tuos pačius pinigų srautus atvirkščiai, sumokėtų ketvirčio grąžą ir gautų LIBOR pridėjus kainų skirtumą.

Darant prielaidą, kad yra investuotojų abiem prekybos šalims, du investuotojai, norintys prekiauti viena turto pozicija kita, galėtų prekiauti grąžindami tos pačios nuosavybės rūšies NPI kitam. Pvz., Portfelio valdytojas, manantis, kad jo fondas yra per daug paskirstytas biurų nuosavybėms ir per mažai paskirstytas pramoniniams, galėtų pakeisti dalį biuro pozicijų pramoniniu, faktiškai nepirkdamas ar neparduodamas nekilnojamojo turto.

Visuomenės nuosavybės indeksas

Vietoj NPI išvestinės finansinės priemonės, skirtos komercinio nekilnojamojo turto rinkos viešojo kapitalo sektoriui, naudojasi visa Nacionalinės nekilnojamojo turto investicinių fondų asociacijos (NAREIT) grąža, kad apskaičiuotų priimtus pinigų srautus (ilgajam investuotojui) arba sumokėjo (trumpasis investuotojas).

Šis indeksas parodo komercinio nekilnojamojo turto įkeistų viešųjų vertybinių popierių rinkos grąžą. Pavyzdžiui, apsikeitimo sandorių gavėjas sumoka LIBOR ir palūkanų normą, kad galėtų pereiti į vienerių metų indekso apsikeitimo sandorį su 50 mln. Vėlgi, investuotojas gali įsigyti visiškai diversifikuotą viešojo nekilnojamojo turto poziciją, nepirkdamas nei vieno turto.

Nekilnojamojo turto skolų išvestinės priemonės

Dėl įvairių komercinio nekilnojamojo turto hipotekų, esančių komercinės hipoteka užtikrintų vertybinių popierių (CMBS) rinkoje, skirtingų rizikos profilių dalių apimties ir gilumo, nekilnojamojo turto išvestinių priemonių taip pat yra nekilnojamojo turto skolų pozicijose. Viešojo nekilnojamojo turto skolų apsikeitimo sandoriai yra pagrįsti CMBS rinkos indeksais. Šie indeksai buvo maždaug nuo dešimtojo dešimtmečio pabaigos.

Dėl daugybės sandorių duomenų (palyginti su nuosavybės vertybiniais popieriais), gausių ir išsamių, CMBS indeksai yra daug geresni jų atitinkamų rinkų veiklos rodikliai nei jų nuosavybės vertybinių popierių rinkos dalyvių. Ryškiausias skirtumas tarp nuosavybės ir skolų apsikeitimo sandorių yra tas, kad LIBOR pagrįstų mokėjimų gavėjai gauna LIBOR atėmus skirtumą, o ne akcijų apsikeitimo sandorius, kurie paprastai grindžiami LIBOR ir pliusų paskirstymu. Taip yra todėl, kad pagrindiniai vertybiniai popieriai paprastai finansuojami iš trumpalaikių atnaujinamųjų repo terminų skolų, kurios paprastai yra LIBOR atėmus skirtumą, taigi norma yra perduodama apsikeitimo sandorio šalims.

Kredito rizikai apsaugoti paprastai naudojamos privataus nekilnojamojo turto skolų išvestinės priemonės, tokios kaip kredito įsipareigojimų neįvykdymo apsikeitimo sandoriai (CDS). Išvestinės priemonės, tokios kaip paskolų apsikeitimo sandoriai, apsikeitimo sandorio šaliai suteikia ir palūkanų normą, ir kredito riziką, o turtas (komercinio nekilnojamojo turto paskola) išlieka kitos sandorio šalies balanse. Taigi hipotekos kreditorius gali apdrausti savo skolų portfelio dalis įvairioms investavimo sąlygoms ir pats neparduoti paskolos. Tokiu būdu investuotojai gali pasitraukti iš tam tikrų nekilnojamojo turto rinkos sektorių, kai, jų manymu, grąža nėra proporcinga rizikai, ir vėliau atgauti pozicijas, kai pagerės to konkretaus sektoriaus rinka.

Esmė

Kadangi komercinio nekilnojamojo turto turtas reikalauja daug kapitalo ir yra gana nelikvidus, investuotojams į nekilnojamąjį turtą sunku apsidrausti nuo jų pozicijų ar vykdyti alfa strategijas. Didelės operacijų išlaidos ir mažiau efektyvi rinka nei vertybinių popierių ir obligacijų rinka padidino portfelių balansavimo sunkumus reaguojant į rinkos pokyčius.

Kai nekilnojamojo turto duomenys tampa skaidresni, o informaciją apie sandorius tampa lengviau ir pigiau, nekilnojamojo turto indeksai tapo aktualesni, todėl buvo sukurta vis efektyvesnė išvestinių priemonių rinka. Nekilnojamojo turto išvestinės priemonės leidžia investuotojams pakeisti savo pozicijas atsižvelgiant į specifinę riziką ir galimybes, nereikia pirkti ir parduoti turto. Šios išvestinės priemonės leidžia investuoti į kitą nekilnojamojo turto akcijų rinkos sektorių arba prekiauti nekilnojamojo turto rizika, kai kintama palūkanų norma pridedama arba atimama priemoka.

Galimybė apsikeisti pozicijomis leidžia nekilnojamojo turto investuotojui tapti taktingesniam investuojant. Dabar jie gali judėti iš visų keturių nekilnojamojo turto rinkos kvadrantų ir iš jų išeiti, o tai leidžia geriau valdyti riziką ir padidinti trumpalaikę ar ilgalaikę investicijų grąžą.