Ar istoriškai nekilnojamojo turto ar akcijų rinkos rezultatai buvo geresni?

Didžiąją JAV istorijos dalį arba bent jau patikimą informaciją būsto kainos padidėjo tik šiek tiek daugiau nei infliacija ekonomikoje. Tik 1990–2006 m., Vadinamu Didžiuoju nuosaikumu, būstas grąžino konkurentus akcijų biržoje. Vertybinių popierių rinka nuolat gamino daugiau kėlimų ir kainų, nei būsto rinka, tačiau ji taip pat turėjo geresnę bendrą grąžą.

Bet kokie rezultatai, gauti palyginus santykinį akcijų efektyvumą ir nekilnojamojo turto kainas, priklauso nuo nagrinėjamo laikotarpio. Nagrinėjant grįžimą tik iš XXI amžiaus atrodo labai kitaip nei grąžą, apimančią didžiąją ar dalį XX amžiaus.

Istoriniai įrodymai

Patikimi duomenys apie JAV nekilnojamojo turto vertę yra palyginti niūrūs iki 1920-ųjų. Remiantis „Case-Shiller“ būsto indeksu, vidutinė metinė būsto grąžos norma nuo 1928 m. Iki 2013 m. Padidėjo 3, 7%. Atsargos tuo pačiu laikotarpiu per metus padidėjo 9, 5%.

Dow Jones pramonės vidurkio (DJIA) infliacija, pakoreguota per tą patį 84 metų laikotarpį, buvo 1, 6% per metus. Laikui bėgant šis skirtumas padidino akcijų rinkos rezultatus penkis kartus.

Vis dėlto nėra daug investuotojų, kurių investavimo laikotarpis yra 84 metai. Paimkite kitą laikotarpį: 38 metai nuo 1975 iki 2013 m. 100 USD investicija į vidutinį būstą (kaip seka Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA) būsto kainų indeksas) 1975 m. Būtų išaugusi iki maždaug 500 USD iki 2013 m. Panaši 100 USD investicija į „S&P 500“ per tą laiką būtų išaugusi iki maždaug 1600 USD.

Obuoliai ir apelsinai

Nors akcijų kainos ir būsto kainos atspindi turto rinkos vertę, negalima palyginti namų ir atsargų tik rinkos grąžos tikslais.

Atsargos parodo nuosavybės teisę į viešai parduodamą bendrovę. Jie nėra materialus turtas ir nenaudojami jokiems kitiems tikslams, išskyrus vertės kaupimą ir likvidžią saugumo priemonę. Nors yra pagrindo manyti, kad laikui bėgant bendra akcijų rinka įgis tikrąją (o ne nominalią) vertę, nėra pagrindo manyti, kad vienos akcijos turėtų augti amžinai.

Nekilnojamasis turtas nepanašus į akcijas. Kai kurie žmonės spėlioja dėl nekilnojamojo turto kainų, tačiau komercinis ir gyvenamasis nekilnojamasis turtas atlieka apčiuopiamas funkcijas. Žmonės gyvena namuose ir kooperatiniuose namuose. Verslas veikia iš komercinės nuosavybės. Fizinė nuosavybė turi vertę savaime.

Tai pristato du prieštaringus reiškinius. Viena vertus, esamos nekilnojamojo turto struktūros ilgainiui turėtų prarasti vertę dėl nusidėvėjimo ir nusidėvėjimo. Nemodifikuotas namas neturi pagrindo ilgainiui brangti; visos grindys, lubos, prietaisai ir izoliacija sensta ir tampa ne tokia vertinga.

Kita vertus, vidutiniai namai, pastatyti 2015 m., Neabejotinai buvo pranašesni už vidutinius namus, pastatytus 1915 m. Nors esamos konstrukcijos neturėtų įgyti vertės, naujos konstrukcijos turėtų būti vertingesnės, atsižvelgiant į jų konstrukcinius ir funkcinius patobulinimus.

Patarėjo įžvalga

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
„Artifex Financial Group“, Deitonas, OH

Nuo 1968 iki 2009 m. Vidutinis esamų namų vertės padidėjimas per metus padidėjo apie 5, 4%. Tuo tarpu „S&P 500“ grąža buvo vidutiniškai 8, 2%; Mažos kapitalizacijos akcijos vidutiniškai sudarė 11, 5% per metus. Infliacija buvo apie 4, 5%. Mes nesitikime, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą augs daug labiau nei infliacija.

Bet skaičiai nepasako visos spektaklio istorijos. Taip pat turite atsižvelgti į mokesčių lengvatų, pajamų pajamingumo įtaką ir į tai, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą dažnai suteikia reikšmingą svertą (galite finansuoti būstą, pirkdami, pavyzdžiui, ne daugiau kaip 20% savo pinigų) . Žinoma, jei nekilnojamąjį turtą perkate tiesiogiai, jūs taip pat turite atsižvelgti į savo laiką tvarkydami turtą ir priežiūros bei remonto išlaidas. Lyginant grąžos normas turi būti įtraukti visi šie elementai.