Kaip apskaičiuoti nuomojamo turto IG

Viena pagrindinių priežasčių, kodėl žmonės investuoja, yra padidinti savo turtą. Nors investuotojų motyvacija gali skirtis - vieni gali norėti pinigų pensijai, kiti gali nusivilkti pinigus kitiems gyvenimo įvykiams, pavyzdžiui, gimus kūdikiui ar vestuvėms, - pinigų uždirbimas paprastai yra visų investicijų pagrindas. Ir nesvarbu, kur dedate savo pinigus, nesvarbu, ar jie patenka į akcijų, obligacijų rinką ar nekilnojamąjį turtą.

Nekilnojamasis turtas yra materialus turtas, kurį sudaro žemė ir paprastai apima bet kokius statinius ar išteklius, esančius toje žemėje. Investicinis turtas yra vienas iš investicijų į nekilnojamąjį turtą pavyzdžių. Jie perkami siekiant užsidirbti pinigų iš nuomos pajamų. Kai kurie žmonės perka investicinį turtą ketindami juos parduoti po trumpo laiko. Nepaisant ketinimo, norint nustatyti turto pelningumą, norint investuotojams, kurie savo investicinį portfelį paįvairina nekilnojamuoju turtu, svarbu išmatuoti investicijų grąžą (IG). Šiame straipsnyje apžvelgiama kokia yra investicijų grąža, kaip ją apskaičiuoti už nuomojamą turtą ir kodėl tai yra svarbus kintamasis, kurį turėtumėte žinoti prieš pirkdami.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Investicijos grąža matuoja, kiek pinigų ar pelno uždirbama iš investicijos, procentais nuo tos investicijos kainos.
• Norėdami apskaičiuoti procentinę investicijų grąžą grynaisiais pinigais, imkite grynąjį pelną arba grynąjį pelną iš investicijos ir padalykite ją iš pradinių išlaidų.
• Jei turite hipoteką, turėsite atsižvelgti į įmoką ir hipoteką.
• Atsiranda kiti kintamieji, kurie gali turėti įtakos jūsų IG, įskaitant remonto ir priežiūros išlaidas, taip pat įprastas išlaidas.

Kas yra investicijų grąža (IG)?

Investicijos grąža matuoja, kiek pinigų ar pelno uždirbama iš investicijos, procentais nuo tos investicijos kainos. Tai parodo, kaip efektyviai ir efektyviai investiciniai doleriai naudojami pelnui gauti. Žinodami, kokia jūsų IG leidžia investuotojams įvertinti, ar leisti pinigus į tam tikrą investiciją yra protingas pasirinkimas, ar ne.

Investicinė grąža gali būti bet kuri transporto priemonė - akcijos, obligacijos, taupomoji sąskaita ar net nekilnojamasis turtas. Apskaičiuoti prasmingą gyvenamojo būsto IG gali būti sudėtinga, nes skaičiavimais galima lengvai manipuliuoti - tam tikri kintamieji gali būti įtraukti arba neįtraukti į skaičiavimą. Tai gali tapti ypač sunku, kai investuotojai turi galimybę sumokėti grynaisiais arba imti turto hipoteką.

Čia apžvelgsime du gyvenamojo būsto nuomos mokesčio IG apskaičiavimo pavyzdžius - įsigijimą grynaisiais ir tą, kuris finansuojamas hipoteka.

IG formulė

IG = investicijų prieaugis - „Investment“ kaina „InvestmentROI“ tekstas {} = \ tekstas {} \ frac {pelnas \ iš \ investicijos \ tekstas {} - \ tekstas {} kainos \ investicijos} {investicijos kaina \ investicijos } IG = Investment costGain on Investment - investicijų kaina

Norėdami apskaičiuoti pelną ar pelną iš bet kokios investicijos, pirmiausia paimkite bendrą investicijos grąžą ir atimkite pradinę investicijos kainą. Kadangi IG yra pelningumo koeficientas, jis suteikia mums pelną iš investicijos, išreikštos procentais.

Kadangi investicijų grąža yra pelningumo santykis, pelnas nurodomas procentais.

Norėdami apskaičiuoti procentinę investicijų grąžą, imame grynąjį pelną arba grynąjį pelną iš investicijų ir padalijame iš pradinių išlaidų.

Pavyzdžiui, jei jūs perkate „ABC“ akcijas už 1000 USD ir po dvejų metų jas parduodate už 1 600 USD, grynasis pelnas yra 600 USD (1 600 - 1 000 USD). Akcijų IG yra 60% [600 USD (grynasis pelnas) ÷ 1 000 USD (savikaina) = 0, 60].

Nuomos savybių IG apskaičiavimas

Aukščiau pateiktą lygtį atrodo pakankamai lengva apskaičiuoti, tačiau atminkite, kad su nekilnojamuoju turtu yra keletas kintamųjų, kurie gali turėti įtakos IG skaičiams. Tai apima remonto ir priežiūros išlaidas bei finansinio sverto nustatymo metodus - pinigų sumą, pasiskolintą su palūkanomis pradinei investicijai atlikti.

Perkant turtą, finansavimo sąlygos gali labai paveikti investicijos kainą. Tačiau naudodami išteklius, tokius kaip hipotekos skaičiuoklė, galite sutaupyti pinigų, nes galite rasti palankias palūkanų normas.

Grynųjų pinigų operacijų IG

Apskaičiuoti turto IG yra gana paprasta, jei jūs perkate turtą grynaisiais. Čia pateikiamas nuomos mokesčio, įsigyto grynaisiais, pavyzdys:

• Už nuomos turtą sumokėjote 100 000 USD grynaisiais.
• Uždarymo išlaidos buvo 1 000 USD, o rekonstravimo išlaidos sudarė 9 000 USD, todėl visos jūsų investicijos į turtą sudarė 110 000 USD.
• Kiekvieną mėnesį jūs surinkote 1000 USD nuomos mokesčio.

Po metų:

• Tuos 12 mėnesių uždirbote 12 000 USD nuomos pajamų.
• Išlaidos, įskaitant vandens sąskaitą, turto mokesčius ir draudimą, sudarė 2400 USD per metus arba 200 USD per mėnesį.
• Jūsų metinė grąža buvo 9 600 USD (12 000 USD - 2 400 USD).

Norėdami apskaičiuoti turto IG:

• Padalinkite metinę grąžą (9600 USD) iš visos investicijos sumos arba 110 000 USD.
• IG = 9 600 USD – 110 000 USD = 0, 087 arba 8, 7%.
• Jūsų IG buvo 8, 7%.

IG už finansuotas operacijas

Skaičiuojama finansuotų operacijų IG.

Pavyzdžiui, jūs nusipirkote tą patį 100 000 USD nuomos turtą, kaip aprašyta aukščiau, tačiau užuot sumokėję grynaisiais, jūs pasiėmėte hipoteką.

• Pradinė hipotekos įmoka buvo 20% pirkimo kainos arba 20 000 USD (100 000 USD pardavimo kaina x 20%).
• Uždarymo išlaidos buvo didesnės, kas būdinga hipotekai, iš viso 2500 USD.
• Jūs sumokėjote 9000 USD už rekonstravimą.
• Bendros jūsų išlaidos už kišenę buvo 31 500 USD (20 000 USD + 2 500 USD + 9 000 USD).

Taip pat einamosios išlaidos yra susijusios su hipoteka:

• Tarkime, jūs paėmėte 30 metų paskolą su fiksuota 4% palūkanų norma. Pasiskolinus 80 000 USD (100 000 USD pardavimo kaina atėmus 20 000 USD pradinę įmoką), mėnesinė pagrindinė ir palūkanų įmoka būtų 381, 93 USD.
• Mes pridėsime tuos pačius 200 USD per mėnesį, kad padengtume vandenį, mokesčius ir draudimą, o jūsų visa mėnesinė įmoka bus 581, 93 USD.
• Nuomos pajamos 1000 USD per mėnesį sudaro 12 000 USD per metus.
• Jūsų mėnesinis grynųjų pinigų srautas buvo 418, 07 USD per mėnesį (1 000 USD nuoma - 581, 93 USD hipotekos įmoka).

Po metų:

• Jūs uždirbote 12 000 USD bendrų nuomos pajamų per metus, siekdami 1 000 USD per mėnesį.
• Jūsų metinė grąža buvo 5 016, 84 USD (418, 07 USD x 12 mėnesių).

Norėdami apskaičiuoti turto IG:

• Norėdami nustatyti IG, padalinkite metinę grąžą iš pradinių išlaidų, kurias galite sumokėti iš kišenės (pradinė įmoka 20 000 USD, uždarymo išlaidos 2500 USD ir rekonstravimas už 9 000 USD).
• IG: 5 016, 84 ÷ 3100 USD = 0, 159.
• Jūsų IG yra 15, 9%.

Namų nuosavybė

Kai kurie investuotojai prideda namo kapitalą į lygtį. Nuosavas kapitalas yra turto rinkos vertė, atėmus visą negrąžintą paskolos sumą. Atminkite, kad nuosavas kapitalas nėra pinigai kasoje. Turėtumėte parduoti turtą, kad juo galėtumėte naudotis.

Norėdami apskaičiuoti nuosavo namo nuosavybės sumą, peržiūrėkite savo hipotekos amortizacijos grafiką ir sužinokite, kiek jūsų hipotekos įmokų teko sumokėti paskolos pagrindinę sumą. Tai sukuria teisingumą jūsų namuose.

Nuosavo kapitalo suma gali būti pridedama prie metinės grąžos. Mūsų pavyzdyje paskolos amortizacijos grafikas parodė, kad iš viso per pirmuosius 12 mėnesių buvo sumokėta 1 408, 84 USD pagrindinės sumos.

• Nauja metinė grąža, įskaitant nuosavybės dalį, yra lygi 6425, 68 USD (5 016, 84 USD metinės pajamos + 1 408, 84 USD nuosavo kapitalo).
• IG = 6425, 68 USD / 31 500 USD = 0, 20.
• Jūsų IG yra 20%.

IG svarba nekilnojamojo turto srityje

Kaip minėta pirmiau, žinodami, kokia yra IG investicija, ypač į nekilnojamąjį turtą, investuotojai gali būti daugiau informuoti. Prieš pirkdami galėsite įvertinti savo išlaidas ir išlaidas, taip pat pajamas iš nuomos. Tai suteikia jums galimybę palyginti jį su kitomis, panašiomis savybėmis. Kai susiaurinsite, galėsite nustatyti, kiek uždirbsite. Jei bet kuriuo metu suvoksite, kad jūsų išlaidos ir išlaidos viršys IG, gali tekti nuspręsti, ar norite jį išnaudoti ir tikimės, kad vėl uždirbsite, ar turėtumėte parduoti savo turtą neprarandate.

Kitos aplinkybės

Be abejo, su nuomos turtu susijusios išlaidos gali būti ir papildomos, pavyzdžiui, remonto ar priežiūros išlaidos, kurias reikės įtraukti į skaičiavimus, galiausiai turinčius įtakos IG.

Be to, mes manėme, kad turtas buvo išnuomotas visiems 12 mėnesių. Daugeliu atvejų laisvos darbo vietos atsiranda tarp nuomininkų, o į tų mėnesių pajamų trūkumą reikia atsižvelgti į jūsų skaičiavimus.

Nuomos turto IG skiriasi, nes tai priklauso nuo to, ar turtas finansuojamas hipoteka, ar už jį mokama grynaisiais. Paprastai tariant, kuo mažiau grynųjų iš anksto sumokėsite kaip pradinę įmoką už turtą, tuo didesnis būsto paskolos likutis bus, tačiau tuo didesnė jūsų IG. Ir atvirkščiai: kuo daugiau grynųjų iš anksto sumokėsite ir kuo mažiau skolinsitės, tuo mažesnė IG, nes pradinės išlaidos bus didesnės. Kitaip tariant, finansavimas suteikia galimybę per trumpą laiką padidinti IG, nes pradinės išlaidos yra mažesnės.

Matuojant kelių savybių IG, svarbu naudoti nuoseklų metodą. Pvz., Jei į būsto kapitalą įtraukiate vertindami vieną turtą, skaičiuodami savo nekilnojamojo turto portfelio IG, turėtumėte įtraukti ir kitų nekilnojamojo turto vertes.