Kaip nustatoma rinkos vertė nekilnojamojo turto rinkoje?
Kiekvienas, kas kada nors bandė įsigyti ar parduoti būstą, turbūt daug girdėjo apie tikrąją turto rinkos vertę arba FMV. Panašiai visi, kurie turi mokėti mokesčius už turtą arba atlikti išskaitymą dėl turto, turi rasti FMV. Beje, tai taip pat įprasta terminologija investicinio nekilnojamojo turto rinkoje. Deja, nėra lengvo ar universalaus būdo nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę. Tačiau beveik kiekvieną rinkos vertinimą lemia du veiksniai: nekilnojamojo turto vertinimai ir paskutiniai palyginami pardavimai.
Rinkos vertės ekonomika
Kiekvieno produkto vertė rinkos ekonomikoje kyla iš atradimo proceso. Gamintojai ir perpardavėjai siūlo hipotetines vertybes ir tikisi rasti pirkėjus, kurių vertinimas yra panašus. Kita vertus, vartotojai siūlo arba padidina kainas, remdamiesi tuo, kaip keičiasi prekių vertė. Šis procesas yra netobulas ir nuolat kintantis.
Nekilnojamojo turto atveju tai reiškia, kad pirkėjas turtą turi vertinti labiau nei pinigus, kuriais jis prekiauja. Tuo pačiu metu pardavėjas turtą turi vertinti mažiau nei siūlomus pinigus.
Įvertinimai ir palyginami pardavimai
Įvertinimai yra tiesiog profesionalios ir vertingos nuomonės. Būsto pardavimo metu bankas, kuris suteikia paskolą būstui, paprastai pasirenka vertintoją, kad jis pateiktų nuomonę apie nekilnojamojo turto vertę konkrečią dieną. Palyginami pardavimai, dar vadinami „rinkos duomenų“ metodu, yra labiausiai paplitęs būdas nustatyti rinkos vertę. Čia atsižvelgiama į naujausius panašaus ūgio savybių pardavimus, kad būtų galima priimti sprendimus.
IRS leidinys 561
Pagrindinė nekilnojamojo turto rinkos vertės mokesčių kodekso publikacija yra IRS leidinys 561. Šiame leidinyje nagrinėjamos visų rūšių turto vertės nustatymo priemonės, tokios kaip automobiliai, valtys, kolekcijos, naudoti drabužiai, vertybiniai popieriai, patentai, anuitetai ir daugelis kitų, tačiau ji nepašalinti skyriaus nekilnojamojo turto rinkos vertei nustatyti.
561 leidinyje aiškiai teigiama, kad „norint tinkamai įvertinti, būtinas išsamus profesionalių vertintojų įvertinimas“. Vertintojas laiko priimtinus tris metodus: palyginamąjį pardavimo metodą, pajamų kapitalizavimo metodą arba naują pakeitimo sąnaudų metodą.