Kaip investuoti į privataus kapitalo nekilnojamąjį turtą

Privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondai leidžia didelę grynąją vertę turintiems asmenims ir įstaigoms, tokioms kaip apdovanojimai ir pensijų fondai, investuoti į nuosavybės turtą ir skolas. Taikant aktyvią valdymo strategiją, privataus kapitalo nekilnojamasis turtas pasirenka įvairialypį požiūrį į nuosavybės teises. Pagrindiniai partneriai investuoja į įvairaus tipo turtą skirtingose ​​vietose. Nuosavybės strategijos gali būti įvairios: nuo naujos plėtros ir neapdorotos žemės valdų iki visiško esamų nekilnojamojo turto pertvarkymo ar pinigų srautų injekcijų į sunkumus patiriantį turtą. ( Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite: Kas yra privatus kapitalas? )

Čia apžvelgiama, kaip investuotojai gali dalyvauti privataus kapitalo nekilnojamojo turto rinkoje, ir pramonės galimybių, rizikos ir apribojimų apžvalgą.

Geriausio privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondo suradimas

Pirma, paprastas žmogus nėra pajėgus dalyvauti privataus kapitalo nekilnojamojo turto investicijose. Tradicinis privataus kapitalo fondas reikalauja, kad investuotojai įneštų mažiausiai 250 000 USD į fondą, nors dauguma valdytojų siekia asmenų ar institucijų, norinčių suteikti daugiau lėšų nuo 20 iki 25 mln. USD į ilgalaikį kolektyvinio investavimo planą kartu su kitais investuotojais.

Kadangi privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondai yra mažai reguliuojami, galimybės paprastai yra apribotos „akredituotiems investuotojams“. Tai reiškia, kad investuotojas privalo turėti ne mažiau kaip 1 mln. USD asmeninį ar bendrą turtą (neįskaitant jų pirminių gyventojų vertės) arba asmens metinės pajamos turi būti bent 200 000 USD. Tinka ir poros, kurių pajamos per pastaruosius dvejus metus sudarė ne mažiau kaip 300 000 USD ir kurios „pagrįstai tikisi“, kad jų pajamų lygis išliks toks pats einamaisiais metais.

Asmenys ar poros, norintys investuoti į privataus kapitalo nekilnojamąjį turtą, turėtų surasti įmonę, kuri specializuojasi šios disciplinos srityje. Išnagrinėję privataus kapitalo įmonės fondų pasirinkimo galimybes, jie turėtų suprasti kiekvieno privataus kapitalo fondo struktūros pobūdį, kuris paprastai yra komanditinė ūkinė bendrija.

Prisijungdami prie fondo, išorės investuotojai taps ribotos atsakomybės partneriais, tai reiškia, kad jie prisiima atsakomybę už pinigus, kuriuos investuoja į fondą, ir neturi veto teisės kontroliuoti bendrųjų partnerių (GP) pasirinktų savybių. Riboto partnerio pinigai bus sujungti su kitais dalyvaujančiais investuotojais, o fondų valdytojai sukurs turto portfelį, kurio tikslas - padidinti pelningumą ir sumažinti finansinę riziką.

Fondo išlaidų ir investavimo struktūros supratimas

Privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondai turi keletą valdymo ir veiklos mokesčių, kuriuos turi sumokėti investuotojai. Įprasta, kad privataus kapitalo fondams reikia 2% metinio mokesčio už investuotą kapitalą, kad būtų galima sumokėti firmos atlyginimus, sandorių sudarymo ir teisines paslaugas, duomenų ir tyrimų sąnaudas, rinkodarą ir papildomas fiksuotas ir kintamas išlaidas. Tačiau šie investuotojų mokesčiai nėra ribojami.

Prieš investuodami asmenys turėtų gerai suvokti šias išlaidas, nes tai sumažins bendrą investicijų grąžą. Pvz., Jei privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondas surinktų 500 milijonų dolerių, jis kasmet surinktų 10 milijonų dolerių, kad padengtų susijusias išlaidas. Per dešimties metų ciklą fondas surinks 100 mln. USD mokesčių, tai reiškia, kad per tą dešimtmetį iš tikrųjų bus investuota tik 400 mln. USD.

Privataus kapitalo valdytojai taip pat gauna „pernešimą“, tai yra sėkmės mokestis, kuris tradiciškai sudaro 20% perviršio bendrojo fondo pelno. Investuotojai tradiciškai nori mokėti šiuos mokesčius dėl fondo galimybės padėti sušvelninti įmonių valdymą ir valdymo problemas. tai gali neigiamai paveikti akcinę bendrovę.

Daugelis privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondų yra laikomos „poreikiu pagrįstomis“ investicijomis, tai reiškia, kad partneriai įsipareigoja kapitalui bendriems partneriams dalimis, kaip reikia. Kai bendrosios praktikos gydytojai nustato potencialų investicinį turtą, fondas ciklo pradžioje nusiųs oficialų prašymą kapitalui, kurį riboti partneriai pasižadėjo nekilnojamojo turto fondui. Žinomas kaip „kapitalo reikalavimas“, tai yra teisinė prievolė, kurią privalo įvykdyti ribotos atsakomybės partneriai. (Daugiau skaitykite skyrelyje „Sužinok apie privataus kapitalo investavimą“.)

Jei ribotos atsakomybės partneris neįvykdo kapitalo reikalavimo, fondas gali priversti tą asmenį ar įstaigą nevykdyti įsipareigojimų ir netekti visos jų nuosavybės dalies. Kiti ribotos atsakomybės partneriai paprastai gauna galimybę nusipirkti negrąžintų akcijų tokiu atveju.

Privataus kapitalo nekilnojamojo turto strategijų tipai

Investuojant į privataus kapitalo nekilnojamąjį turtą, tradiciškai yra keturių tipų investavimo strategijos:

• „Core“ yra pati konservatyviausia strategija ir gali apimti tik tuos objektus, kurie teikia mažesnę riziką ir mažesnį potencialų pelną, nes jie egzistuoja gerai apgyvendintose ar gerai apkeliautose vietose. Ši strategija taip pat gali sutelkti dėmesį į investicijas į aukštos kokybės ir didelės vertės nekilnojamąjį turtą, kurį reikia labai mažai pertvarkyti ar prižiūrėti. Šios savybės pasiūlo numatomus pinigų srautus ir paprastai susideda iš visiškai nuomojamų daugiabučių struktūrų.
• „Core-plus“ reikalauja šiek tiek daugiau rizikos, tačiau gali pasiūlyti didesnę grąžą nei pagrindinė strategija. Šioms savybėms reikalingas kuklus pridėtinės vertės aktyvumas arba vietos pagerinimas.
• Pridėtinė vertė yra vidutinės ir didelės grąžos vidutinės rizikos strategija, kurioje daugiau dėmesio skiriama nekilnojamojo turto plėtrai ir rinkos planavimui. Pagal šią strategiją portfelio valdytojai perka nekilnojamąjį turtą, užsiima tam tikru pertvarkymo lygiu ir parduoda, kai rinka veikia. Dėl pridėtinės vertės savybių paprastai reikia pakeisti valdymą, fiziškai tobulėti arba atsižvelgti į kapitalo apribojimus. Šie žingsniai apima pastatų renovaciją ir būdų, kaip padidinti nuomos įkainius tobulinant rinkas, paiešką. Pridėtinės vertės strategijos taip pat apima bankrutuojančių bendrovių perėjimą ar skolų prisiėmimą kontroliuojant pagrindinį turtą.
• „Oportunistinis“ teikia aukščiausią grąžą, tačiau prisiima didžiausią riziką. Vadovaudamiesi šia strategija, vadovai įsigyja nekilnojamąjį turtą, apimantį neišvystytą žemę arba turgavietėse, kurių našumas yra mažas arba kuriomis prekiaujama mažai.

Priimti riziką ir ilgalaikę perspektyvą

Privataus kapitalo nekilnojamojo turto investuotojai turėtų suprasti, kad investuodami į fondą jie turi sutikti, kad jų kapitalas gali būti susietas iš anksto nustatytam laikotarpiui, kuris gali trukti daugelį metų.

Be to, nekilnojamojo turto rinkoje egzistuoja daugybė rizikų, todėl kapitalo reikalavimo metu, kai asmuo turi mažus grynųjų pinigų srautus, gali reikėti didelių investicijų. Daugelis bendrosios praktikos gydytojų struktūrizuoja savo fondus kaip dešimtmečio ar ilgesnes investicijas ir suteikia mažai galimybių investuotojams atsiimti ar išpirkti pinigus arba jų visai nėra. Nelikvidus privataus kapitalo fondų pobūdis reikalauja, kad investuotojai suprastų riziką išlaikyti savo pinigus ilgesnį laiką.

Dėl privataus kapitalo fondo struktūros labai sunku įvertinti fondo finansinę veiklą ar jo turimas savybes. Kadangi galioja ribotas privataus kapitalo nekilnojamojo turto fondų reguliavimas, bendrieji partneriai neprivalo siūlyti investuotojams jokių atnaujinimų apie galimas investicijas, portfelio vertes ar bet kokią papildomą informaciją, susijusią su investicijomis. Norint investuoti į privataus kapitalo nekilnojamąjį turtą, ribotiems partneriams reikia skirti nemažą kapitalą ir visiškai pasitikėti, kad fondo valdytojas įgyvendins savo investavimo tikslus neturėdamas reikalaujamo skaidrumo lygio. Tačiau fondo valdytojai paprastai siunčia atnaujinimus savo investuotojams ir gali pasirinkti skaidriai vertinti savo veiklą, kad įgytų pasitikėjimo bet kokiu esamu ar būsimu fondu.

Esmė

Prieš investuodami į privataus kapitalo nekilnojamąjį turtą, asmenys turi išsiaiškinti, ar jie yra kvalifikuoti dalyvauti procese. Kvalifikuoti asmenys norės išsiaiškinti savo asmeninius investavimo tikslus, likvidumo reikalavimus ir toleranciją rizikai nekilnojamojo turto rinkose. Pasikalbėję su finansų patarėju, investuotojai turėtų išstudijuoti įvairius fondus, kad geriau suprastų bendrųjų partnerių valdymo strategijas ir ankstesnius kitų turto fondų rezultatus.