Kiek pinigų man reikia atiduoti hipotekai?
- Kiek namą galite sau leisti?
- Pradinė įmoka ir jūsų paskolos ir vertės santykis
- Kaip jūsų įmoka paveiks jūsų pasiūlymus
- Žemų įmokų paskolų programos
- 4 būdai, kaip sutaupyti daugiau, norint sumokėti pradinę įmoką
Kai perkate namą, viena didžiausių išankstinių išlaidų yra pradinė įmoka. Negalima painioti su uždarymo išlaidomis. Pradinė įmoka yra ta pirkimo kainos dalis, kurią jūs sumokate iš anksto uždarydami. Paprastai, jei uždarydami namus išleisite mažiau pinigų, sumokėsite daugiau mokesčių ir palūkanų už paskolos galiojimo laiką (ir atvirkščiai).
Suma, kurią jūs nustatote kaip pradinę įmoką, skolintojui padeda nustatyti, kiek pinigų jums paskolinti ir kokia hipotekos rūšis yra geriausia jūsų poreikiams patenkinti. Bet kiek yra teisinga pradinio įnašo suma? Mokėdami per mažai, laikui bėgant jums kainuos palūkanos ir mokesčiai. Per daug gali išeikvoti jūsų santaupas arba neigiamai paveikti ilgalaikę finansinę būklę. Be to, jūs vis tiek turite atsižvelgti į išlaidų uždarymą, perėjimo išlaidas ir kitas mėnesines sąskaitas. Pradinė įmoka priklauso nuo jūsų: jūsų santaupų, pajamų ir naujo namo biudžeto.
Pirmiausia turite išsiaiškinti savo biudžetą ir tai, kaip jis gali paveikti jūsų pradinę įmoką. Nemokama „Investopedia“ internetinė hipotekos skaičiuoklė padeda apskaičiuoti mėnesines įmokas už hipoteką ir priimti teisingus finansinius sprendimus perkant namą. Viename iš laukų prašoma apskaičiuoti pradinę įmoką.
Kiek namą galite sau leisti?
Kai būsite iš anksto patvirtinti dėl hipotekos, skolintojas, remdamasis jūsų paraiškos atsakymais, pasakys jums maksimalią paskolos sumą, kuriai jums tinka. Jūsų hipotekos paraiškoje klausiama apie numatomą įmokos sumą, pajamas, užimtumą, skolas ir turtą. Skolintojas taip pat atkreipia jūsų kredito ataskaitą ir kredito reitingą. Visi šie veiksniai daro įtaką skolintojo sprendimui, ar paskolinti jums pinigus būstui įsigyti, kiek pinigų ir kokiomis sąlygomis.
Kaip bendra rekomendacija, daugelis būsimų namų savininkų gali sau leisti įkeisti turtą, kurio išlaidos nuo 2 iki 2, 5 karto viršija jų bendrąsias pajamas. Pvz., Jei jūs uždirbate 100 000 USD per metus, galite sau leisti namą nuo 200 000 iki 250 000 USD.
Užuot tiesiog skolinęsis maksimalią paskolos sumą, kurią patvirtina paskolos davėjas, jums geriau pasitarnauti įvertinus numatomą mėnesinį hipotekos mokėjimą. Tarkime, jūs gausite patvirtinimą dėl 300 000 USD paskolos. Jei jūsų mėnesinė hipotekos įmoka ir kitos mėnesinės skolos viršija 43% jūsų bendrųjų mėnesinių pajamų, jums gali kilti problemų grąžinti paskolą, jei laikas sutrumpės. Kitaip tariant, būkite atsargesni įsigydami daugiau namo, nei galite pagrįstai sau leisti.
Jei jau kurį laiką nuomojatės arba jau turite namą ir ketinate pirkti dar kartą, tikriausiai turėsite tvirtą tvarką kas mėnesį mokėdami hipoteką, kurią galite sau leisti. Nuomininkai turėtų nepamiršti, kad būsto ar daugiabučio namo įsigijimas apima papildomas išlaidas, tokias kaip turto mokesčiai, išlaikymas, draudimas, galimos namo savininkų asociacijos (HOA) įmokos ir netikėtas remontas.
Galite ne tik nusipirkti namą, bet ir prisidėti prie kitų finansinių tikslų, tokių kaip taupymas pensijai, šeimos kūrimas, avarinio taupymo fondo steigimas ir skolų mokėjimas. Pasirinkę per didelę mėnesinę hipotekos įmoką, sunaudosite pinigų, kurie kitu atveju galėtų būti pasiekti kai kuriems iš šių svarbių tikslų.
Pradinė įmoka ir jūsų paskolos ir vertės santykis
Pradinė įmoka vaidina pagrindinį vaidmenį nustatant paskolos ir vertės santykį arba LTV. Norint apskaičiuoti LTV santykį, paskolos suma dalijama iš namo tikrosios rinkos vertės, kurią nustato turto vertinimas. Kuo didesnė jūsų įmoka, tuo mažesnė jūsų LTV (ir atvirkščiai). Kadangi skolintojai naudojasi LTV, kad įvertintų skolininkų riziką ir hipoteką, mažesnė LTV reiškia, kad jūs mokate mažesnes palūkanas už savo hipoteką - ir tokiu būdu gali būti išvengta papildomų išlaidų.
Mažesnis LTV santykis kreditoriams kelia mažesnę riziką. Kodėl? Pradėsite nuo didesnio nuosavo kapitalo savo namuose, tai reiškia, kad turite didesnę nuosavybės dalį savo nuosavybėje, palyginti su negrąžinta paskolos likutimi. Trumpai tariant, skolintojai daro prielaidą, kad būsite mažiau įsipareigoję įvykdyti savo hipoteką. Jei vis dėlto atsiliekate nuo savo hipotekos ir skolintojas turi uždaryti savo namus, jie labiau linkę jį perparduoti ir susigrąžinti didžiąją dalį paskolos vertės, jei LTV santykis yra mažesnis.
Kredito davėjai, be jūsų rizikos įvertinimo, naudojasi ir LTV santykiu, kad nustatytų jūsų hipoteką. Jei jūsų LTV santykis yra mažesnis, greičiausiai gausite mažesnę palūkanų normą. Bet jei LTV santykis viršija 80%, tai reiškia, kad jūs įvedėte mažiau nei 20% namo vertės kaip įmoką, tikėkitės didesnių palūkanų. Šios normos apima padidėjusią skolintojo riziką paskolinti jums pinigų.
Be to, jei jūsų LTV santykis viršys 80%, greičiausiai mokėsite už privataus hipotekos draudimą arba PMI. Mokėsite PVI sumą, priklausomai nuo jūsų paskolos rūšies. Pavyzdžiui, kai kurioms Federalinės būsto administracijos apdraustoms paskoloms reikalinga išankstinė hipotekos draudimo įmoka, kuri mokama uždarymo metu, taip pat metinė hipotekos draudimo įmoka (MIP) už paskolos galiojimo laiką. Nors FHA paskoloms reikalingas mažas, 3, 5% įnašas, bendros skolinimosi išlaidos, apskaičiuotos remiantis metine procentine norma, šioms paskoloms paprastai būna daug didesnės.
Kaip jūsų įmoka paveiks jūsų pasiūlymus
Medžiojant tinkamus namus, laikas turi esmę. Namai pradinio lygio kainų intervale paprastai parduodami greitai, todėl teikdami pasiūlymą norite žengti kuo geriau, nes tikriausiai turėsite konkurenciją. Kai rinkos yra konkurencingos ir pardavėjai gauna kelis pasiūlymus, jie nori pamatyti geriausius pirkėjų pasiūlymus, įskaitant nemažą įmoką. Pardavėjo požiūriu pirkėjai, kurie turi daugiau pinigų atiduoti, yra patrauklesni, nes žaidime yra daugiau odos.
Didesnė pradinė įmoka pardavėjui gali parodyti, kad jūs turite pakankamai grynųjų pinigų ir solidžius finansus, kad galėtumėte be kliūčių gauti galutinį paskolos patvirtinimą (ir patekti į uždarymo stalą). Be to, didesnė įmoka galėtų išstumti kitus pasiūlymus, kurie reikalauja iš pardavėjų sumokėti uždarymo išlaidas arba pasiūlymą, mažesnį už prašomą kainą. Kažkas, turintis nemažą įmoką, greičiausiai neprašys tokios pagalbos, o pardavėjai labiau linkę dirbti su pirkėju, kuris turi pinigų ir motyvacijos pamatyti pirkinį kuo mažiau.
Žemų įmokų paskolų programos
Senas standartas buvo tas, kad namų pirkėjams norint įsigyti namą reikėjo 20 proc. Laikai pasikeitė. Daugelis namų pirkėjų, ypač pirmą kartą įsigyjantys pirkėjai, tiesiog neturi 20% įmokos. Tai daroma vis dažniau, nes būsto kainos kyla daugelyje JAV būsto rinkų. Pavyzdžiui, vidutinė esamų namų kaina 2018 m. Sausio mėn. Buvo 240 500 USD, ty 5, 8% daugiau nei nuo 227 300 USD 2017 m. Sausio mėn., Teigia Nacionalinė nekilnojamojo turto asociacija.
Iš tikrųjų namų pirkėjai, kurie finansavo savo namus, sumažino vidutiniškai 10% pirkimo kainos, remiantis NAR 2017 m. Namų pirkėjų ir pardavėjų profiliu. Pirmą kartą pirkėjai, besinaudojantys finansavimu, paprastai sudaro vos 5% pirkimo kainos, nustatyta apklausa.
Tiems, kurie negali sau leisti 20% įmokos, kelių rūšių hipoteka siūlo nedidelę įmoką.
Įprastinės paskolos
„Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ programos (3% žemyn)
Vyriausybės remiamos įmonės „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“, kurios perka ir parduoda daugumą JAV hipotekų, reikalauja tik 3 proc. Abi programos atsižvelgs į kai kuriuos skolininkus, neturinčius kredito reitingo, sudarydamos netradicinę kredito ataskaitą - tol, kol šie skolininkai, be kitų reikalavimų, atitiks ir tam tikras skolos ir pajamų bei paskolos ir vertės santykio gaires. „Fannie Mae“ „HomeReady“ hipotekos programa leidžia 97% LTV santykį skolininkams, kurių minimalus kredito balas yra 620. „Freddie Mac“ „Home Possible Advantage“ hipoteka taip pat siūlo 97% LTV santykį skolininkams, tačiau norint gauti kvalifikaciją reikalingas minimalus kredito balas - 660.
Individualios skolintojų programos (nuo 1% iki 3% žemiausia)
Daugelis skolintojų siūlo „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“ programas ir prideda savo pačių įmokų pagalbos išmoką už įprastą paskolą. Pavyzdžiui, „Gildijos hipoteka“ reikalauja 1% nuolaidų ir suteikia 2% dovaną paskolos gavėjams, kurių minimalios pajamos yra minimalios ir kurių kredito balas yra ne mažesnis kaip 680. „Wells Fargo“ jūsų pirmoji hipoteka leidžia sumažinti 3%, netaikant vidutinių pajamų poreikio. Tai tik dvi iš daugelio variantų. Jei jums reikia paskolos su mažomis įmokomis, paklauskite skolintojų apie jų pasiūlymus, kad padėtumėte susiaurinti pasirinkimą.
„Jumbo“ paskolos (nuo 10% iki 20% mažesnės)
„Jumbo“ paskolos yra labiausiai paplitusi standartų neatitinkanti paskola, kurią gali įsigyti namų pirkėjai. Skolintojai turi skirtingas kvalifikuotas gaires dėl trumpalaikių paskolų, kurios viršija federalinės vyriausybės nustatytą paskolos limitą. Kadangi paskolos davėjai skolintojams kelia didesnę riziką, tikėkitės, kad sumažės nuo 10% iki 20% pirkimo kainos. Skolininkai, kurių kredito balai yra 700 ar aukštesni, paprastai gauna geriausią kainą, tačiau kai kurie skolintojai dirbs su „jumbo“ skolininkais, kurių minimalus balas yra 660. Skolintojai gali reikalauti, kad tuo atveju turėtumėte 10% namo pirkimo kainos grynaisiais ar kitu turtu. jums kyla problemų dėl hipotekos grąžinimo.
Vyriausybės apdraustos paskolos
FHA paskolos (sumažinta 3, 5%)
Galite sumažinti tik 3, 5% FHA paskolų, jei turite ne mažesnį kaip 580 kredito reitingą. FHA patvirtinti kreditoriai taip pat atsižvelgs į netradicinės kredito istorijos skolininkus, jei laiku mokėsite nuomos mokestį. per pastaruosius 12 mėnesių ne daugiau kaip viena 30 dienų pavėluota išmoka kitiems kreditoriams ir per pastaruosius 12 mėnesių nepateikėte jokių išieškojimo veiksmų (išskyrus medicinos sąskaitas). Taip pat jūsų perkamas turtas turi atitikti nuosavybės standartus, kuriuos nustatė JAV Būsto ir urbanistikos departamentas vienbučiams ir bendrabučių namams, ir neviršyti FHA paskolų ribų. Kitas FHA paskolų pranašumas yra tas, kad jūs galite panaudoti finansinę artimojo ar draugo dovaną visai ar daliai savo įmokos, jei pateiksite dokumentus, patvirtinančius, kad tai dovana, o ne trečiųjų šalių paskola.
VA paskolos (0% mažesnė)
JAV karinės tarnybos personalas, veteranai ir jų šeimos nariai gali gauti paskolas be nulio, kurias remia JAV veteranų reikalų departamentas. Prie kitų lengvatų priskiriama viršutinė uždarymo išlaidų riba (kurią gali sumokėti pardavėjas), be tarpininko mokesčių ir MIK. VA paskoloms būtinas „finansavimo mokestis“ - procentas nuo paskolos sumos, kuri padeda kompensuoti mokesčių mokėtojų išlaidas. Finansavimo mokestis skiriasi priklausomai nuo jūsų karinės tarnybos kategorijos ir paskolos sumos.
USDA paskolos (0% mažesnė)
JAV žemės ūkio departamentas garantuoja paskolas, kad visoje šalyje būtų galima įsigyti namų ūkių mažas pajamas gaunantiems pirkėjams. Šioms paskoloms nereikia kvalifikuotų paskolos gavėjų pinigų - tol, kol turtas atitinka USDA tinkamumo taisykles.
Pradinių įmokų paramos programos
Specialios programos jūsų valstybėje ar vietos būsto administracijoje siūlo pagalbą pirmą kartą įsigyjantiems pirkėjams. Daugelį šių programų galima įsigyti atsižvelgiant į pirkėjų pajamas ar finansinius poreikius. Šios programos, kurios paprastai siūlo pagalbą dotacijų pradinio įnašo forma, taip pat gali padėti padengti išlaidas. JAV būsto ir urbanistikos departamentas išvardija pirmąsias namų pirkėjų programas pagal valstijas. Pasirinkite savo valstiją, tada - „Pagalba namų savininkams“, kad rastumėte artimiausią programą.
4 būdai, kaip sutaupyti daugiau, norint sumokėti pradinę įmoką
Taupyti pinigus už pradinę įmoką namuose gali būti iššūkis. Čia yra keli trumpi patarimai, kaip jus ten patekti:
- Pradėkite anksti nuo automatizuoto plano. Be įprastos taupomosios ar skubios pagalbos fondo sąskaitos, atidarykite specialią taupomąją sąskaitą, kad galėtumėte sumokėti įmoką. Po kiekvieno mokėjimo laikotarpio ar netikėto įvykio (pavyzdžiui, finansinė dovana, mokesčių grąžinimas, premija ar palikimas) įdėkite pinigus į savo įmokų fondą ir stebėkite, kaip bėgant laikui likučiai didėja. Įmokos į tą fondą kuo anksčiau ir dažniau padės jums išlikti kelyje.
- Sumažinkite savo išlaidas. Jei namų ūkis jums yra svarbus, iškirpkite ar sumažinkite nereikalingas išlaidas, tokias kaip kabelinės ir TV paslaugos, valgymas, atostogos ar kitos būtinos išlaidos. Išleisdami mažiau, sutaupysite daugiau pradinio įnašo ir turėsite papildomų pinigų kitoms skoloms padengti. Aukojant dabar, galima nuveikti ilgą kelią siekiant namų savininkystės tikslų.
- Sumokėkite dideles palūkanas turinčias skolas. Kreditinės kortelės ar paskolos su didelėmis palūkanų normomis gali pakenkti jūsų kreditui ir ilgainiui yra brangios. Pirmiausia sutelkite dėmesį į šių sąskaitų apmokėjimą ir pamatysite sniego gniūžtės efektą mažinant skolas. Kai šios sąskaitos bus išmokėtos, galėsite pritaikyti mėnesines įmokas, kad sutaupytumėte išankstinio mokėjimo. Tačiau neuždarykite šių paskyrų; tai gali sumažinti jūsų kredito rezultatą, nes prarandate atvirą kredito liniją ir sąskaitos istoriją. Geriau naudokite juos minimaliai (nusipirkite dujų ar retkarčiais pavakarieniaukite restorane) ir nedelsdami sumokėkite likutį. Toks elgesys padeda sustiprinti jūsų kredito išmokėjimo istoriją ir parodo atsakingą naudojimąsi kredito įstaigoms ir skolintojams.
- Gaukite antrą darbą. Daugelis pirmą kartą pirkėjų mano, kad padidinę pajamas jie gali sutaupyti daug greičiau. Ieškant šalutinių koncertų, kuriuos galite atlikti namuose arba dirbdami sezoninį mažmeninės prekybos darbą, galite sutaupyti pradinių įmokų. Net jei laikinai dirbate šešis mėnesius ar metus prieš pirkdami būstą, papildomos pajamos gali būti postūmis, kurio jums reikia norint sumokėti įmoką.
Esmė
Neįmanoma nusipirkti namo, jei neturite daug pinigų, sutaupytų pradiniam įnašui. Apsipirkimas pas tinkamą skolintoją ir paskolos tipą yra kritinis žingsnis. Turėdami mažesnę įmoką, tikėkitės mokėti didesnius paskolos mokesčius ir palūkanų normas, taip pat PMI. Be to, nepamirškite įsitraukti į jūsų šalies ar miesto siūlomas pagalbos įmokas programas. Jei kas nors siūlo finansinę dovaną jūsų įmokai sumokėti, įsitikinkite, kad suprantate, kad tai negali būti paskola. Galiausiai nereikia sutaupyti pradinio įnašo: tai reikalauja laiko, disciplinos ir pastangų. Tačiau rezultatas - nuosavo būsto įsigijimas - gali būti naudingas tiek finansiškai, tiek asmeniškai.
Skaityti toliau:
Pagrindinis hipotekos vadovas
Kaip gauti išankstinį patvirtinimą dėl hipotekos?
Kaip išsirinkti geriausią hipoteką
Pirmųjų namų pirkėjų turėtų vengti 11 klaidų
Kas yra hipotekos draudimas ir kokios yra mano galimybės?
Kokios yra uždarymo išlaidos?
Kaip gauti geriausią hipotekos normą
Kokie yra pagrindiniai kreditorių tipai?