„Jumbo“ paskola

„Jumbo“ paskola, dar vadinama „jumbo“ hipoteka, yra finansavimo rūšis, viršijanti Federalinės būsto finansų agentūros (FHFA) nustatytas ribas. Kitaip nei įprastos hipotekos, paskolą „jumbo“ negalima įsigyti, garantuoti ar pakeisti vertybiniais popieriais iš „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“. Suprojektuoti finansuoti prabangius būstus ir namus labai konkurencingose ​​vietinėse nekilnojamojo turto rinkose, hipotekos hipotekos turi unikalius rizikos prisiėmimo reikalavimus ir mokesčius. Tokio tipo hipotekos tapo patrauklios, nes būsto rinka ir toliau atsigauna po Didžiosios recesijos.

Hipotekos vertė skiriasi priklausomai nuo valstijos ir net apskričių. FHFA kiekvienais metais nustato atitinkamą paskolos limitą įvairioms sritims, nors jis keičiasi nedažnai. Nuo 2019 m. Didžiausia šalies dalis buvo nustatyta 484 350 USD. Tai buvo padidinta nuo 453 100 USD 2018 m. Apskritims, kurių namų vertė didesnė, pradinė riba yra nustatyta 726 525 USD arba 150% nuo 484 350 USD.

FHFA turi kitokį atidėjimų, skirtų teritorijoms už JAV žemyno ribų, skaičiavimo paskolas. Dėl to pradinė paskolos Aliaskoje, Guamyje, Havajuose ir JAV Mergelių salose riba nuo 2019 m. Taip pat yra 726 525 USD. Apskrityse, kuriose namų vertė didesnė, ši suma iš tikrųjų gali būti dar didesnė.

Kaip veikia „Jumbo“ paskola

Jei turite žvilgsnių į namus, kurie kainuoja beveik pusę milijono ar daugiau dolerių, ir neturite tiek daug sėdinčių banko sąskaitoje, jums greičiausiai reikės hipotekos. O jei bandysite nusipirkti vieną, susidursite su daug griežtesniais kredito reikalavimais nei būsto savininkai, besikreipiantys dėl įprastos paskolos. Taip yra todėl, kad „jumbo“ paskolos suteikia daugiau kredito davėjo kredito rizikos, nes „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“ negarantuoja. Taip pat didesnė rizika, nes reikia daugiau pinigų.

Kaip ir tradicinės hipotekos, nuo 2008 m. Būtiniausi reikalavimai hipotekams tampa vis griežtesni. Norėdami gauti patvirtinimą, jums reikės žvaigždės kredito reitingo - 700 ar aukštesnio - ir labai žemo skolos ir pajamų (DTI) santykio. DTI turėtų būti mažesnė nei 43%, o geriau - arčiau 36%. Nors hipotekos paskolos neatitinka hipotekų, jos vis tiek turi atitikti gaires, kurias Vartotojų finansinės apsaugos biuras laiko „kvalifikuota hipoteka“ - skolinimo sistema su standartizuotomis sąlygomis ir taisyklėmis, tokiomis kaip DTI 43%.

Turėsite įrodyti, kad turite grynuosius pinigus kasoje, kad padengtumėte savo mokėjimus, kurie greičiausiai bus labai dideli, jei pasirinksite standartinę 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteką. Konkretus pajamų lygis ir rezervai priklauso nuo bendros paskolos dydžio, tačiau visiems skolininkams reikia 30 dienų darbo užmokesčio ir W2 mokesčio formos, galiojančios dvejus metus. Jei dirbate savarankiškai, pajamų reikalavimai yra didesni: Dveji metai mokesčių deklaravimo ir mažiausiai 60 dienų dabartinės banko ataskaitos. Skolininkui taip pat reikia įrodomojo likvidžiojo turto, kad jis galėtų gauti paskolą, ir grynųjų pinigų atsargos, lygios šešių mėnesių hipotekos įmokoms. Visi pareiškėjai turi parodyti tinkamus dokumentus apie visas kitas turimas paskolas ir nelikvidžiojo turto (kaip ir kito nekilnojamojo turto) nuosavybės įrodymus.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• „Jumbo“ paskola yra tokia finansavimo rūšis, kuri viršija Federalinės būsto finansų agentūros nustatytas ribas ir kurios negali įsigyti, garantuoti ar pakeisti vertybiniais popieriais „Fannie Mae“ ar „Freddie Mac“.
• Būsto savininkams turi būti taikomi griežtesni kredito reikalavimai nei tiems, kurie kreipiasi dėl įprastinės paskolos.
• Patvirtinimui reikalingas žvaigždės kredito balas ir labai mažas skolos ir pajamų santykis.
• Vidutinė negrąžintos hipotekos GPL dažnai būna lygi įprastoms hipotekoms, tuo tarpu pradinės įmokos sudaro maždaug 10–15% visos pirkimo kainos.

„Jumbo“ paskolų normos

Nors hipotekos, kurių paskolos buvo naudojamos aukščiau, nei įprastinės hipotekos, pastaruoju metu atotrūkis mažėja. Šiandien vidutinė metinė procentinė norma (APR) hipotekai dažnai yra lygi įprastinėms hipotekoms ir kai kuriais atvejais iš tikrųjų yra mažesnė. Pavyzdžiui, nuo 2019 m. Kovo mėn. Wells Fargo už 30 metų fiksuotą palūkanų normą atitinkančią paskolą sumokėjo 4, 092% GPL, o tuo pačiu terminu - 3, 793% GPL.

Nepaisant to, kad vyriausybės remiamos įmonės negali jomis susitvarkyti, tiesioginės paskolos dažnai yra pakeistos vertybiniais popieriais kitomis finansinėmis institucijomis; Kadangi šie vertybiniai popieriai yra labiau rizikingi, jie prekiauja įprastomis vertybiniais popieriais pakeistomis hipotekomis, naudodamiesi priemokomis. Tačiau šis skirtumas buvo sumažintas dėl pačių paskolų palūkanų normos.

Pradinė įmoka už „Jumbo“ paskolą

Laimei, per tą patį laikotarpį pradiniai įmokų reikalavimai sumažėjo. Anksčiau hipotekos kreditoriai dažnai reikalaudavo, kad būsto pirkėjai sumokėtų 30% gyvenamosios vietos pirkimo kainos (palyginti su 20% įprastinėmis hipotekomis). Dabar šis skaičius nukrito nuo 10% iki 15%. Kaip ir bet kurios hipotekos atveju, didesni įmokos mokėjimai gali turėti įvairių pranašumų, tarp jų ir siekiant išvengti išlaidų, kurias privačių hipotekų draudimo skolintojai reikalauja, kad įmokos būtų mažesnės nei 20%.

Kas turėtų imti paskolą „Jumbo“?

Tai, kiek galėtumėte pasiskolinti, be abejo, priklauso nuo jūsų turto, kredito taško ir turto, kurį norite įsigyti, vertės. Šios hipotekos laikomos tinkamiausiomis didelę pajamų dalį gaunantiems asmenims, kurių per metus uždirba nuo 250 000 iki 500 000 USD. Šis segmentas žinomas kaip HENRY - daug uždirbančių asmenų akronimas, dar nėra turtingas. Iš esmės tai yra žmonės, kurie paprastai uždirba daug pinigų, tačiau dar neturi milijonų papildomų pinigų ar kito turto.

Nors HENRY segmento asmuo galbūt nėra sukaupęs turtų norėdamas nusipirkti brangų naują būstą grynaisiais, tokie dideles pajamas gaunantys asmenys paprastai turi geresnius kredito reitingus ir plačiau žinomą kredito istoriją nei vidutinis namų pirkėjas, ieškantis įprastos hipotekos paskolos mažesnė suma. Jie taip pat linkę turėti patikimesnes pensijų sąskaitas. Jie dažnai įmokas mokėjo ilgesnį laiką nei mažesnes pajamas gaunantys asmenys.

Negalima tikėtis didelių mokesčių lengvatų dėl trumpalaikės paskolos. Būsto paskolos palūkanų viršutinė riba yra ne didesnė kaip 750 000 USD už naują hipotekos skolą.

Tai tik tie asmenys, kuriuos įstaigos mėgsta pasirašyti dėl ilgalaikių produktų, iš dalies todėl, kad jiems dažnai reikia papildomų turto valdymo paslaugų. Be to, praktiškiau, kai bankas administruoja vieną 2 mln. USD hipoteką nei 10 paskolų, kurių kiekviena kainuoja 200 000 USD.

Specialios paskolos paskolos aplinkybės

Vien todėl, kad galite gauti vieną iš šių paskolų, dar nereiškia, kad turėtumėte ją pasiimti. Jūs tikrai neturėtumėte, jei tikitės, kad tai suteiks jums, pavyzdžiui, didelę mokesčių lengvatą.

Jūs tikriausiai žinote, kad galite išskaičiuoti hipotekos palūkanas, kurias sumokėjote už tam tikrus metus iš savo mokesčių, pateikdami išskaičiavimų išsamumą. Bet jūs tikriausiai niekada neturėjote jaudintis dėl to, kokia IRS taiko šią išskaitymo ribą - viršutinę ribą, kuri buvo sumažinta priėmus Mokesčių mažinimo ir darbo įstatymą. Kiekvienas, gavęs hipoteką 2017 m. Gruodžio 14 d. Ar anksčiau, gali išskaityti palūkanas už iki 1 mln. USD skolą, kuri yra senos viršutinės ribos suma. Bet už būsto pirkimą, įsigytą po 2017 m. Gruodžio 14 d., Jūs galite atskaityti tik palūkanas už iki 750 000 USD hipotekos skolą. Jei jūsų hipoteka yra didesnė, visiško išskaičiavimo negaunate. Pavyzdžiui, jei ketinate pasiimti 2 mln. USD hipoteką, kuriai sukaupiama 80 000 USD palūkanų per metus, galite atskaityti tik 30 000 USD - palūkanas už pirmąjį jūsų hipotekos 750 000 USD. Iš tikrųjų mokestinę nuolaidą gausite tik už 37, 5% hipotekos palūkanų.

Tai reiškia, kad turėtumėte skolintis atsargiai ir kruopščiai sugriauti numerius, kad pamatytumėte, ką tikrai galite sau leisti ir kokias mokesčių lengvatas gausite. Dėl valstybinių ir vietinių mokesčių atskaitymo iki 10 000 USD per metus, dėl tos pačios mokesčių sąskaitos labai apmokestintas turtas jums taip pat kainuos daugiau. Kita strategija: palyginkite terminus, kad pamatytumėte, ar imdamiesi mažesnės paskolos ir antros paskolos, o ne vieną didelį šuolį, jūsų finansai ilgainiui gali pasirodyti geresni. (Susijusią informaciją skaitykite skyriuje „Supratimas apie„ Jumbo Vs. “įprastas hipotekas).