Hipotekos refinansavimas

• Kokios yra refinansavimo priežastys?
• Kaip geriausiai susitarti dėl refinansavimo
• Kiek kainuos refinansavimas?
• Kredito balų svarba

Ar hipotekos refinansavimas jums būtų prasmingas? Tikriausiai kada nors buvote kalbėję. Tai yra tas atvejis, kai šeimos narys ar kaimynas pasakoja apie daug ką, gavę refinansuodami savo hipoteką. Dabar belieka domėtis: ar pralošiate, jei nesivadovaujate pavyzdžiu?

Būna atvejų, kai būsto savininkai skuba refinansuoti, dažniausiai dėl sumažėjusių palūkanų normų. Tačiau palūkanų normos nėra vienintelė priežastis pakeisti jūsų dabartinę paskolą, taip pat nėra taip, kad idealus laikas refinansuoti vienam paskolos gavėjui būtinai yra gera proga žmonėms, gyvenantiems šalia ar kaimyniniame mieste.

Prieš priimdami sprendimą, svarbu suprasti, kodėl pirmiausia norėtumėte imti naują paskolą būstui - tada išsiaiškinkite, ar tai prasminga jūsų konkrečiomis aplinkybėmis.

Kokios yra refinansavimo priežastys?

Refinansavimui yra akivaizdžių ir mažiau akivaizdžių priežasčių.

1. Krentančios palūkanų normos

Tai yra akivaizdžiausia priežastis refinansuoti. Kritus palūkanų normoms, nauja paskola reiškia mažesnes finansavimo sąnaudas. Galbūt jūs paėmėte 30 metų fiksuotą hipoteką, kai palūkanų normos buvo 6%, o dabar jos sumažėjo iki 4, 5%. Dėl 300 000 USD paskolos vien tik šios normos sumažėjimas jūsų mėnesinį mokėjimą sumažins 279 USD.

Tokiu atveju refi atlikimas gali atrodyti neprotingas. Tačiau atminkite, kad imant naują paskolą reikia mokėti naujas uždarymo išlaidas. Tie, kurie gali būti verti, ar ne, gali sutaupyti iš mažesnio tarifo, priklausomai nuo to, kiek laiko tikimasi pragyventi jūsų namuose.

Paprastai kuo ilgiau planuojate likti vietoje, tuo daugiau prasmės refinansuoti ir suvalgyti tuos vienkartinius mokesčius. Bet jūs turite dirbti su skaičiais, kad užtikrintai žinotumėte.

2. ARM pakeitimas

Viena svarių priežasčių refinansuoti yra tada, jei turite reguliuojamo dydžio hipoteką arba ARM, kurią norite konvertuoti į fiksuotos palūkanų normos paskolą.

ARM yra paskola, pasižyminti žema įvadine palūkanų norma, kuri „atsistato“ po iš anksto nustatyto laikotarpio, nesvarbu, ar tai būtų vieneri metai nuo jūsų termino pabaigos, ar penkeri metai, ar daugiau. Jei palūkanų normos pakilo, kai grąžinama paskola, skolininkai gali patirti šoką, pamatę naują mėnesinę įmoką.

Štai kodėl skolininkai dažnai bandys refinansuoti fiksuotos palūkanų normos paskolą iki nustatymo datos, ypač kai palūkanų normos yra palyginti žemos pagal istorinius standartus. Tiesą sakant, niekas nežino, kas bus su palūkanų normomis. Taigi pasirinkti saugesnį statymą dažniausiai yra gera idėja, ypač jei kurį laiką planuojate būti savo namuose.

Brangus ARM atstatymas buvo vienas iš veiksnių, lėmusių hipotekos subyrėjimą prieš dešimtmetį. Paskolos būstui su reguliuojama norma nėra beveik tokios įprastos, kaip buvo tada, nors per pastaruosius kelerius metus jos grįžo. Jei tokią turite, pasvarstyti apie galimą bėdą gali būti protinga mintis.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Priežastys refinansuoti jūsų hipoteką yra sumažinti palūkanų normą, pereiti prie fiksuotos palūkanų normos iš hipotekos arba grynųjų išnešti iš namų.
• Pirkdami naują hipoteką nepamirškite atsižvelgti ne tik į palūkanų normas, bet ir į uždarymo išlaidas, sąžiningumo įvertinimus ir lūžio tašką.
• Apsvarstykite galimybę naudotis hipotekos maklerio paslaugomis, tačiau atlikite savo veiksmus, kad įsitikintumėte, jog gausite geriausią pasiūlymą.
• Nuspręskite, ar norite naudoti taškus norėdami sumažinti palūkanų normą, ir nepamirškite užfiksuoti normos, kai tik turėsite gerą pasiūlymą.
• Gaukite kredito ataskaitas ir sužinokite, koks yra jūsų kredito balas, ir patikrinkite, ar nėra klaidų, nes puikus kreditas gali padėti užtikrinti geresnį refinansavimo paketą.

3. Jūsų pagerėjęs kredito balas

Galbūt jūs paėmėte būsto paskolą, kai jūsų balas buvo daug mažesnis nei dabar, todėl palūkanų norma buvo didesnė nei vidutinė. Nuo to laiko susiformavote geresnius finansinius įpročius, sumažindami likučius ir reguliariai atsiųsdami mokėjimą iki nustatyto termino. Jūsų galimybė laiku grąžinti paskolą yra vienas didžiausių veiksnių nustatant hipotekos palūkanų normą. Skolintojai daro pagrįstą spėlionę rinkdami kredito reitingą, kuris atspindi jūsų skolinimosi ir grąžinimo istoriją.

Jei jūsų kredito balas pakankamai pagerėjo, jums gali būti taikoma žymiai geresnė norma.

4. Paskolos termino pratęsimas

Net kai jų įkainiai yra vienodi, kai kurie namų savininkai gali sumažinti mėnesinę įmoką refinansuodami. Kaip? Jie tiesiog imasi naujos paskolos su ilgesniu terminu.

Tarkime, tarkime, kad jūs paėmėte 30 metų hipoteką už 250 000 USD. Po dešimties metų paskolos likutis sumažės iki 200 000 USD. Paimdami naują 30 metų paskolą už likusį balansą, sumažinsite mėnesinę įmoką. Bet jūs taip pat skolinate 10 papildomų metų savo paskolai.

Pratęsti paskolos terminą gali būti prasminga, jei kyla problemų dėl mokėjimų. Tačiau nesuklyskite: išplėsdami savo hipoteką, ilgainiui mokėsite daugiau palūkanų.

5. Grynųjų pinigų paėmimas iš namų

Tarp nekilnojamojo turto pranašumų yra galimybė per tam tikrą laiką susikurti kapitalą. Kai tai padarysite, jūsų namai gali pradėti atrodyti kaip bankomatas, iš kurio galėsite išsitraukti pinigų, kaip jums atrodo tinkama.

Vienas iš būdų tai padaryti yra refinansuoti didesnę paskolą paliekant papildomus grynuosius pinigus, kuriuos galite panaudoti įvairiems poreikiams patenkinti. Tačiau, jei norite atlikti grynųjų pinigų išmokėjimą, turėsite neviršyti paskolos vertės arba LTV ribos. Paskolos ir vertės santykis yra hipotekos suma, padalyta iš įvertintos turto vertės .

Tarkime, kad jūs turite būstą, kurio vertė yra 200 000 USD, ir vis dar esate skolingi 120 000 USD už savo hipoteką. Jei jūsų skolintojas turi 80% LTV, galėtumėte refinansuoti į 160 000 USD paskolą ir pasiimti 40 000 USD skirtumą grynaisiais.

Daugelis žmonių, kurie refinansuoja, kad sumokėtų dideles palūkanas, vėl pradeda skolą, kai turi daugiau kredito.

Bet vėlgi, jūs sumokėsite uždarymo išlaidas, kad gautumėte šią naują paskolą - ir turėsite mažiau nuosavo kapitalo, kai galiausiai parduosite turtą. Tai tikrai gali būti verta, jei pinigus panaudosite tinkamai, pavyzdžiui, sumokėsite aukštos palūkanų normos kredito kortelę ar atliksite renovaciją, kuri padidins jūsų namo vertę. Jei naudojate pinigus valčiai nusipirkti ar atostogauti egzotiškose atostogose, galbūt norėsite gerai pagalvoti.

Atminkite, kad yra ir kitų būdų, kaip panaudoti pinigus savo namuose, pavyzdžiui, būsto paskolos arba būsto kredito kredito linija, kuria galite pasikliauti pagal poreikį. Atlikdami šiek tiek namų darbų ir palygindami kiekvieno privalumus ir trūkumus, galėsite įsitikinti, kad padarėte geriausią pasirinkimą.

Kaip geriausiai susitarti dėl refinansavimo

Jei tik pirkimas dėl hipotekos būtų panašus į televizoriaus pirkimą - tiesiog reikia patikrinti parduotuves ir internete, kad tiksliai pamatytumėte, kiek turėtumėte sumokėti. Deja, būsto paskolų paieška yra šiek tiek sudėtingesnė.

Skirtingi skolintojai siūlys skirtingas palūkanų normas, jau neminėdami skirtingų mokesčių, atsižvelgiant į tokius faktorius kaip jūsų kredito balas, užimtumo statusas ir paskolos bei vertės santykis. Vienintelis tikras būdas įsitikinti, kad gaunate geriausią pasiūlymą, yra apsipirkti pas kelis paslaugų teikėjus. Jei norite sužinoti, kas gali jums pasiūlyti patraukliausias sąlygas, galite įtraukti įvairių bankų, taip pat vietinių bankų ir kredito unijų derinį.

Gali kilti pagunda apsilankyti internetinėje rinkoje, kurioje žadamos greitos citatos iš įvairių hipotekos bendrovių. Tačiau atminkite, kad jų pateikti skaičiai dažnai yra apytiksliai, o ne faktiniai pasiūlymai. Be to, jūs ne visada kontroliuojate, kaip plačiai jūsų asmenine informacija bus dalijamasi su kitomis šalimis. Štai kodėl paprastai gera idėja yra susisiekti su patikimais skolintojais, net jei tam reikia daugiau laiko.

Apsipirkdami nežiūrėkite tik į palūkanų normą. Net prieš oficialiai kreipdamiesi dėl refinansavimo, galite paklausti skolintojo, ar jis pateiks „sąžiningumo sąmatą“, kurioje nurodoma, kiek jūs taip pat turėsite sumokėti uždarymo išlaidas. Kai kuriais atvejais, mokėdami šiek tiek didesnį tarifą, jei už jį mokami mažesni išankstiniai mokesčiai, iš tikrųjų gali būti naudinga.

Kiekvienas skolintojas, norėdamas nustatyti įkainius, turės išsirinkti jūsų kredito ataskaitą, kuri gali sumažinti jūsų kredito rezultatą. Atlikdami tyrimus per trumpą laiką, galite sumažinti ar net pašalinti poveikį jūsų balui. Pavyzdžiui, įmonė, kurianti FICO balus, neskiria jūsų (arba nedaug) už hipotekos užklausas, pateiktas per 30 - 45 dienų balai, atsižvelgiant į tai, kokią FICO formulės versiją naudoja skolintojas. (Sužinokite daugiau apie savo kredito rezultatą žemiau.)

Ar galite gauti geresnį refinansavimą pas hipotekos maklerį?

Kreipimasis į kelis hipotekos paslaugų teikėjus gali atrodyti kaip didelis darbas, ypač jei turite ribotą laisvo laiko kiekį. Tai yra vienas iš privalumų dirbant su hipotekos makleriu, kuris kaupia jūsų informaciją ir jūsų vardu susisiekia su keliais skolintojais. Tai tarsi „vieno langelio“ principas jūsų hipotekos poreikiams patenkinti.

Kadangi tarpininkams moka bankai ir hipotekos bendrovės, su kuriomis jie dirba, jums nereikia mokėti jiems tiesiogiai už jų paslaugas. Be to, skolintojai kartais atsilygina už klientų pritraukimą, suteikdami jiems specialias įmokas.

Tačiau yra ir trūkumų, susijusių su jūsų paslaugų perkėlimu. Brokeriai gali gauti kompensaciją, pavyzdžiui, už didesnę paskolą, net jei tai nėra jūsų interesai. Kai kurie skolintojai nedirba su brokeriais, todėl kartais tai gali apriboti jūsų galimybes.

Vis dėlto nėra problemų naudojant abu metodus. Galite naudoti brokerį, kad atliktumėte sunkų kėlimą, tačiau patys ieškokite vienos ar dviejų citatų, kad pamatytumėte, kaip jie palyginami, ir raskite jums geriausią skolintoją.

Įvertinkite savo kursą: žinokite strategiją

Prognozuoti, kur palūkanų normos kils savaites anksčiau laiko, yra kvailas uždavinys - net bankai nežino, kur jie eina. Taigi kai tik surasi gerą pasiūlymą, visada pravartu užfiksuoti savo kainą, kad žinotum, kad iki tavo datos jis bus tas pats.

Tarkime, kad bankas mano, kad paskolą galėsite uždaryti per 30 dienų. Galite paprašyti užfiksuoti savo palūkanų normą 45 dienas, kad įsitikintumėte, jog ji nebus aukščiau, kol baigsite raštelį.

Tačiau jei norite gauti ilgesnį nei reikalinga tarifų fiksatorių, ne visada dirbate jūsų naudai. Kai bankai įšaldo savo normą, jie prisiima riziką, jei palūkanų normos didės. Taigi jie paprastai kompensuos ilgesnį blokavimo laikotarpį didesniu tarifu arba papildomais mokesčiais.

Taškai ar nėra taškų?

Kitas būdas gauti mažesnę paskolos palūkanų normą yra sumokėti „taškus“, kurie yra iš anksto sumokėtos palūkanos už jūsų vekselį. Kiekvienas taškas yra vieno procento jūsų paskolos vertės ekvivalentas. Taigi, sumokėję du taškus už 200 000 USD hipoteką, reiškia, kad sumokėsite daugiau nei 4000 USD.

Mainais skolintojas siūlo mažesnę palūkanų normą, kuri gali būti jums naudinga, jei namuose ilsitės pakankamai ilgai. Kaip ir palūkanos, kurias mokate per paskolą, taškų suma, kurią mokate taškais, paprastai yra atskaitoma nuo mokesčių (tai daro prielaidą, kad vis tiek jums yra finansiškai prasminga išskaičiuoti išskaičiavimus, o ne imtis naujo aukštesnio standarto atskaitymo).

Žinoma, uždarymo metu turėsite turėti šiek tiek papildomų pinigų, kad galėtumėte naudotis taškų pranašumais. Jei, kita vertus, jūs ieškote mažiausios įmanomos išankstinės išlaidos savo refi, jūs geriau vengti išankstinio mokėjimo palūkanų ir gyventi su šiek tiek didesne palūkanų norma.

Kiek kainuos refinansavimas?

Žymiai mažesnės paskolos palūkanų normos gali vilioti bet kurį būsto savininką. Bet prieš pradėdami refi, tikrai turite žinoti, kiek tai kainuos. Dažnai tai, kas atrodo labai, praranda blizgesį, kai matai mokesčius.

Štai kodėl svarbu palyginti įvairių skolintojų sąžiningumą. Šie dokumentai apima palūkanų normą, taip pat numatytų išlaidų paskolos pabaigai nutraukimą.

Viena didžiausių išlaidų yra skolintojo „inicijavimo mokestis“. Bet jūs taip pat turėsite sumokėti daugybę kitų mokesčių, tokių kaip išlaidos atnaujintam įvertinimui, pavadinimų paieškos mokesčiai ir priemokos už nuosavybės teisių draudimą. Iš viso visos šios išlaidos gali sudaryti iki 5% paskolos vertės.

Nustatykite lūžio tašką

Jei neketinate ilgai gyventi savo namuose, šios išankstinės išlaidos gali paversti draudimą. Norėdami tai išsiaiškinti, uždarymo išlaidas padalinkite iš sumos, kurią kiekvieną mėnesį sutaupysite, iš savo naujos palūkanų normos. Rezultatas yra mėnesių skaičius, per kurį jūs užtruksite, kol negrąžinsite savo naujos paskolos.

Jei detalizuojate mokesčių atskaitymus, būtinai pakoreguokite palūkanų sutaupytą sumą pagal ribinį mokesčio tarifą, nes vyriausybė iš esmės suteikia nuolaidą jūsų finansinėms išlaidoms.

Tikriausiai esate girdėję apie skolintojus, siūlančius paskolas be uždarymo išlaidų, o tai gali atrodyti kaip puikus būdas sutaupyti pinigų. Bet yra laimikis: skolintojas turi imti iš jūsų didesnę palūkanų normą, kad atsiskaitytų už šias išlaidas. Jei liksite savo namuose pakankamai ilgai, galėtumėte geriau atsisakyti mokesčių dabar mainais į mažesnę mėnesinę įmoką.

Kredito balų svarba

Ekonominės tendencijos daro didelę įtaką jūsų gaunamai palūkanų normai. Pvz., Fiksuotos palūkanų normos hipotekos paprastai keičiasi kaip fiksuotas žingsnis su 10 metų iždo obligacijų pajamingumu.

Tačiau atskiri veiksniai taip pat turi daug įtakos jūsų normai. Jūsų pajamos ir darbo istorija, taip pat ir jūsų kredito balas, kuris yra pagrįstas informacija jūsų kredito ataskaitoje, turi didelę reikšmę. Kuo didesnis jūsų balas, tuo mažesnę normą turėsite sumokėti už naują paskolą.

Remiantis svetainės myFICO duomenimis, skolininkas, kurio balas yra 760 ar didesnis, per 30 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteką, mokančią 216 000 USD, paprastai mokės daugiau nei 200 USD per mėnesį nei tas, kurio balas yra 620.

Pagerinkite savo rezultatą

Prieš pradedant refi procesą, reikia sumokėti kuo aukštesnį kredito rezultatą. Daugelis kreditinių kortelių tiekėjų siūlo jas nemokamai, nors kai kurios naudojasi taškų nustatymo sistemomis, išskyrus FICO, kuri yra plačiausiai naudojamas modelis. Savo rezultatą taip pat galite nusipirkti iš myFICO.com.

Taip pat norėsite pažvelgti į tikrąją kredito ataskaitą iš visų trijų ataskaitas teikiančių agentūrų: „Experian“, „Equifax“ ir „TransUnion“. Laimei, galite gauti nemokamą kiekvieno kopiją kartą per metus svetainėje vietnēcreditcport.com. Įsitikinkite, kad turimose kredito sąskaitose yra tiksli informacija. Jei pastebėsite ataskaitoje klaidą, norėsite susisiekti su atitinkamu kredito biuru, kad jis galėtų ištirti.

Uždraudus bet kokias esmines jūsų ataskaitos klaidas, gali prireikti laiko padidinti jūsų skaičių. Didžiausi faktoriai, darantys įtaką jūsų balui, yra jūsų kredito naudojimas ir mokėjimų istorija, kurie kartu sudaro 65% jūsų FICO skaičiaus. Taigi geriausias dalykas, kurį galite padaryti norėdami sumažinti hipotekos normą, yra sumažinti kitų paskolų likučius ir visada atlikti mokėjimus laiku.

Esmė

Nėra vieningo visiems tinkamo atsakymo, ar refinansuoti hipoteką yra prasminga. Dažniausiai tai būna matematika. Jei suma, kurią sutaupysite kiekvieną mėnesį, uždengs uždarymo išlaidas, naujos paskolos pasiėmimas gali būti išmintingas žingsnis.

Jei siekiate refi, tai geriausias kelių pasiūlymų palyginimas yra kelių skolintojų pasiūlymų palyginimas. Jį radę norėsite užfiksuoti normą, kad užtikrintumėte, jog netrukdote mokėti didesnius palūkanų mokesčius, kai tik pasirodys pabaigos data.