Savininko finansavimas: privalumai ir trūkumai

Nors būsto paskolos būstui įsigyti yra labiausiai paplitusi būsto įsigijimo finansavimo rūšis, savininkų finansavimas yra alternatyva, turinti pranašumų ir trūkumų tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.

Savininko finansavimas: apžvalga

Būstas paprastai yra didžiausia investicija, kurią žmogus kada nors padarė. Dėl didelių išlaidų paprastai tai susiję su tam tikru finansavimu. Savininko finansavimas įvyksta tada, kai būsto pirkėjas finansuoja pirkinį tiesiogiai per pardavėją, o ne per įprastą hipotekos skolintoją ar banką.

Turėdamas savininko finansavimą (dar vadinamą pardavėjo finansavimu), pardavėjas neperduoda pinigų pirkėjui taip, kaip hipotekos skolintojas. Vietoj to, pardavėjas suteikia pirkėjui pakankamai kredito, kad padengtų būsto pirkimo kainą, atėmus visas įmokas, ir tada pirkėjas reguliariai moka, kol visa suma bus sumokėta. Pirkėjas pasirašo vekselį pardavėjui, kuriame nurodomos paskolos sąlygos, įskaitant palūkanų normą, grąžinimo grafiką ir įsipareigojimų nevykdymo pasekmes. Savininkas kartais pasilieka teisę į namą, kol pirkėjas sumokės paskolą.

Daugelis savininkų finansavimo sandorių yra trumpalaikiai, o tipinis susitarimas gali apimti paskolos amortizaciją per 30 metų, tačiau paskutinė išmoka turėtų būti sumokėta po penkerių. Teorija yra tokia, kad po penkerių metų pirkėjas turėtų turėti pakankamai nuosavo kapitalo namuose ir (arba) turėjo pakankamai laiko pagerinti savo finansinę padėtį, kad galėtų gauti įprastą hipotekos paskolą.

Savininko finansavimas gali būti geras pasirinkimas tiek pirkėjams, tiek pardavėjams, tačiau yra rizika. Čia pateikiami savininko finansavimo privalumai ir trūkumai, nesvarbu, ar esate pirkėjas, ar pardavėjas.

Savininko finansavimo pranašumai

Savininko finansavimas gali būti geras pasirinkimas abiem šalims sudarant nekilnojamojo turto sandorį:

Privalumai pirkėjams

• Greitesnis uždarymas - nelaukiama, kol banko paskolos pareigūnas, platintojas ir teisinis skyrius apdoros ir patvirtins paraišką.
• Pigiau uždaryti - nereikia jokių banko mokesčių ar vertinimo išlaidų.
• Lankstus įmoka - jokie bankai ar vyriausybės nereikalauja minimalių mokesčių.
• Geras pasirinkimas pirkėjams, negalintiems užsitikrinti hipotekos.

Privalumai pardavėjams

• Gali parduoti „kaip yra“ - potencialą parduoti neatlikdamas brangaus remonto, kurio gali prireikti tradiciniams skolintojams.
• Geros investicijos - galimybė uždirbti geresnes pajamas už pinigus, kuriuos uždirbote parduodama namus, nei galėtumėte investuoti šią sumą kitais būdais.
• Vienkartinės sumos pasirinkimas - vekselis gali būti parduotas investuotojui, tuoj pat suteikus vienkartinę išmoką.
• Pasilikite nuosavybės teisę - jei pirkėjas neįvykdo įsipareigojimų, jums paliekama įmoka, visi sumokėti pinigai ir namas.
• Parduoti greičiau - galimybė parduoti ir greičiau uždaryti, nes pirkėjai vengia hipotekos proceso.

Reikėtų pasitarti su kvalifikuotu nekilnojamojo turto advokatu, norint atsakyti į visus klausimus, taip pat parašyti pirkimo-pardavimo sutartį ir pažymą.

Savininko finansavimo trūkumai

Nors savininkų finansavimas gali būti naudingas tiek pirkėjams, tiek pardavėjams, jis taip pat turi tam tikrų teisinių, finansinių ir logistinių trūkumų:

Suvart pirkėjams

• Didesnės palūkanos - jūsų mokamos palūkanos greičiausiai bus didesnės nei tos, kurias mokėtumėte bankui.
• Vis tiek reikia pardavėjo patvirtinimo - net jei pardavėjas žaidžia dėl savininkų finansavimo, jis gali nenorėti tapti jūsų skolintoju.
• Įsigijimo terminas - jei pardavėjas turi turto hipoteką, jo bankas ar skolintojas gali pareikalauti nedelsiant sumokėti visą skolą, jei namas bus parduotas (jums). Taip yra todėl, kad daugumoje hipotekų yra numatytos išlygos dėl pardavimo termino ir jei skolintojui nėra sumokėta, bankas gali uždaryti. Norėdami išvengti šios rizikos, įsitikinkite, kad pardavėjas turi laisvą ir aiškų namą arba kad pardavėjo skolintojas sutinka su savininko finansavimu.
• Balionų mokėjimai - turint daug savininkų finansavimo susitarimų, didelė baliono įmoka turi būti sumokėta po penkerių metų. Jei iki to laiko negalėsite užsitikrinti finansavimo, galite prarasti visus iki šiol sumokėtus pinigus ir namą.

Suvart pardavėjams

• Doddo-Franko Volstryto reforma ir vartotojų apsaugos įstatymas - Pagal šį įstatymą savininkų finansavimui buvo taikomos naujos taisyklės. Mokėjimai už „balionus“ gali būti ne išeitis, ir jums gali tekti įtraukti hipotekos paskolos iniciatorių, atsižvelgiant į nekilnojamojo turto, kurį savininkas finansuoja kiekvienais metais, skaičių.
• Numatytasis - pirkėjas gali bet kuriuo metu nutraukti mokėjimą. Jei taip atsitiks ir jis ne tik neišeis, galite baigti uždarymo procesą.
• Remonto kaina - jei jūs atsiimsite turtą dėl kokių nors priežasčių, jums gali tekti sumokėti už remontą ir priežiūrą, atsižvelgiant į tai, kaip gerai pirkėjas rūpinosi turtu.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Savininko finansavimas gali padėti pardavėjams greičiau parduoti ir padėti pirkėjams patekti į namus, net jei jie negalėtų užsitikrinti tradicinės hipotekos.
• Yra privalumų ir trūkumų, kuriuos turėtų žinoti tiek pirkėjai, tiek pardavėjai, svarstant savininko finansavimo susitarimą ar jį įgyvendinant.
• Tiek pirkėjai, tiek pardavėjai turi pasitarti su kvalifikuotu nekilnojamojo turto advokatu, kad atsakytų į klausimus ir palengvintų tinkamą pardavimą.