Pardavimų palyginimo metodas (SCA)
Pardavimų palyginimo metodas yra nekilnojamojo turto įvertinimo metodas, pagal kurį nekilnojamasis turtas lyginamas su kitais panašių savybių nekilnojamojo turto objektais, kurie neseniai buvo parduoti. Metodas atsižvelgia į tai, kokį poveikį atskiros savybės turi bendrajai turto vertei. Kitaip tariant, bendra turto vertė yra visų jo savybių verčių suma. Nekilnojamojo turto agentai ir vertintojai gali naudoti pardavimo palyginimo metodą vertindami parduodamą turtą.
Suprasti pardavimo palyginimo metodą (SCA)
Pardavimų palyginimo metodas padeda nekilnojamojo turto specialistams ir pirkėjams nustatyti, ar namo kaina yra teisinga ir palyginama su dabartine rinka.
Šis metodas naudojamas kaip palyginamosios rinkos analizės pagrindas, ty neseniai parduotų panašių ir toje pačioje geografinėje srityje parduodamų nekilnojamojo turto kainų analizė. Kitaip tariant, požiūris dažnai reiškia, kad reikia pažvelgti į vietos savybes, kad pamatytume, ką jie turi bendro. Vertintojai gali nustatyti turto vertę, remdamiesi jo savybėmis. Nagrinėdamas toje pačioje vietoje esančius nekilnojamojo turto objektus, vengia naudoti mažiau patikimus metodus, tokius kaip turto pardavimo palyginimas platesnėje geografinėje vietovėje.
Pardavimų palyginimo metodo taikymas
Nors nekilnojamojo turto vertintojas gali atlikti daugybę žingsnių, siekdamas įvertinti turto vertę, žemiau aprašytos kelios iš jų. Svarbu pažymėti, kad pardavimų palyginimo metodas nėra oficialus įvertinimas, o jei turtas yra unikalus, gali prireikti oficialaus įvertinimo.
Vieta ir kaimynystė
Nekilnojamojo turto geografija ir vietinės topografijos būklė gali turėti tiesioginį poveikį visų panašių savybių vertei. Pavyzdžiui, visai šalia oro uosto esančių namų eilėje kiltų triukšmo problemų, kurios būtų įtrauktos į jų pardavimų palyginimus. Jei tie patys namai būtų ramesnėje miesto dalyje, vertinimas būtų kitoks.
Tikslingiau būtų palyginti namus, esančius toje pačioje kaimynystėje, nei namus kitoje miesto dalyje, net jei jie turi tuos pačius architektūrinius projektus. Kai kurie veiksniai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį vertinant kaimynystę, yra:
- Artimumas šalia esančioms mokykloms, jei tokių yra
- Vanduo, ežerai ar paplūdimiai
- Parkai ar bendrosios zonos
- Artimumas greitkeliais ar viadukais
- Apleisti pastatai, geležinkelio bėgiai, pramoniniai pastatai
Įvertinant gali atsirasti kiti išoriniai veiksniai, pavyzdžiui, turto ir apylinkių taršos lygis.
Neseniai parduoti aukcionai
Peržiūrėkite namo turto vertę ir kainą už kvadratinį metrą. Neseniai parduoti aukcionai gali padėti nustatyti namų, esančių rajone, vertę. Nors namai parduodami skirtingomis kainomis, atsižvelgiant į jų savybes ir rinką pardavimo metu, peržiūrėję nekilnojamojo turto vertes ir naujausius pardavimus, gausite gerą atskaitos tašką arba pradinį numerį.
Namų, kuriuose parduodama panašių, ypatybės
Būstą reikia palyginti su savybėmis, kuriose yra tiek pat miegamųjų, garažų ir vonios kambarių. Palyginimas turėtų apimti namus, kurių kvadratiniai pėdsakai yra maždaug to paties dydžio žemės sklypuose.
Namų amžius ir būklė
Palyginkite namus su panašaus amžiaus namais, o jei senesni - ar reikia atnaujinti namus. Bendra namų būklė gali turėti didelės įtakos vertinimui. Pavyzdžiui, du namai gali būti tos pačios konstrukcijos, su tuo pačiu kambarių skaičiumi, tačiau vieną iš jų gali reikėti remontuoti. Gali būti terminių pažeidimų, problemų dėl santechnikos ar stogo dangų, kurias reikia pakeisti ar pritvirtinti. Bet kokie reikalingi patobulinimai turės įtakos nekilnojamojo turto vertei, nepaisant panašių savybių.
Apskaičiuokite vidutinę kvadratinės pėdos kainą
Surinkę namus su panašiomis savybėmis, amžiumi ir geografine padėtimi, paimkite kiekvieną jų pardavimo kainą ir padalykite jas iš kvadratinės juostos. Rezultatas duos kvadratinės pėdos kainą remiantis namais palyginus pardavimus. Vidutinė visų palyginamų namų kaina už kvadratinį pėdsaką ir padauginkite šį skaičių iš vertinamų namų kvadratinių pliusų.
Pavyzdžiui, pažvelkime į namus toje pačioje srityje ir apskaičiuokime jų vidutinę kvadratinę medžiagą. Trys namai rajone, kurie neseniai buvo parduoti, buvo išvardyti taip:
- 300 000 USD su 3500 kvadratinių pėdų, o kvadratinio filmo kaina - 85, 70 USD (300 000/3500)
- 285 000 USD su 2 800 kvadratinių pėdų ir kaina už kvadratinį filmą - 101, 78 USD
- 232 000 USD su 2500 kvadratinių pėdų, o kvadratinių pėdų kaina - 92, 80 USD
- Vidutinė trijų objektų kvadratinių filmų kaina yra 93, 42 USD arba ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 USD) / 3)
Vertinamų namų kvadratiniai pėdsakai yra 2 600 ir, padauginę vidutinį palyginamų namų kvadratinį kadrą, gauname maždaug 242 892 USD arba (93, 42 * 2 600 USD) sumą. Analizė turėtų suteikti pagrįstą namo vertę.
Žinoma, daugelis kitų ypatybių gali padidinti namo vertę. Tačiau pardavimų palyginimo analizė nėra tikslus mokslas, nes namo vertė yra šiek tiek subjektyvi - tai reiškia, kad viena šeima jame gali rasti daugiau vertės nei kita ir padidinti savo pasiūlymą. Kaip minėta anksčiau, išoriniai veiksniai, tokie kaip ekonominės sąlygos, darbo rinka ir nekilnojamojo turto rinkos padėtis, labai priklauso nuo to, kiek namas parduodamas ar kiek laiko jis veikia rinkoje.