Mokesčių pažeidimai antrų namų savininkams

Jei galvojate apie antrą namą, kurį naudosite atostogoms, pajamoms iš nuomos ar būsimai pensijai, įsigyti, yra prasminga pasinaudoti visomis turimomis mokesčių lengvatomis už šį turtą. Kito būsto įsigijimo kainą galima žymiai sumažinti atliekant mokesčių taupymą iš hipotekos palūkanų, turto mokesčių ir kitų išlaidų.

Mokesčių pakeitimai, atsirandantys dėl 2017 m. Mokesčių mažinimo ir darbo vietų įstatymo (TCJA), kuris galioja iki 2025 m., Turi įtakos tam, kiek pinigų galite sutaupyti. Pavyzdžiui, pradedant nuo 2017 m. Gruodžio 16 d. Įsigytais namais, būsto savininkai gali išskaičiuoti palūkanas už tik iki 750 000 USD kvalifikuotų būsto paskolų, ty nuo 1 mln. USD iki TCJA priėmimo. (Be to, jei jūs turite esamą hipoteką savo pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, šis skaičius greičiausiai sumažės. Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite toliau ir pasitarkite su savo buhalteriu ar kitu mokesčių patarėju, jei tai taikoma jums.

Be to, būsto paskolų palūkanos dabar gali būti išskaičiuojamos tik tuo atveju, jei pinigai buvo panaudoti turto, kuriam buvo paimta paskola, renovacijai.

Vis dėlto, net ir atlikus šiuos pakeitimus, yra naudingų mokesčių lengvatų, kurios gali padėti padaryti antrą būstą prieinamesnį. Štai greitai atsibosta.

Mokesčių pertraukėlės antrų namų savininkams

Hipotekos palūkanų išskaitymas

Taikomos skirtingos mokesčių taisyklės priklausomai nuo to, ar jūsų antrieji namai skirti asmeniniam naudojimui, ar planuojate juos išnuomoti. Su nuoma taip pat atsižvelgiama į tai, kokia dalis metų jūs nuomojatės turtą ir gyvenate jame patys.

Namai asmeniniam naudojimui

Hipotekos palūkanų išskaitymas ilgą laiką buvo giriamas kaip būdas padaryti namą prieinamesnį. Jei naudojate antrą nekilnojamąjį turtą griežtai kaip asmeninę gyvenamąją vietą ir niekada jo neišnuomojate, turite teisę į hipotekos palūkanas išskaičiuoti taip, kaip tai darytumėte pagrindiniame būste. Norėdami gauti išskaitymą, hipoteka turi būti užtikrinta skola kvalifikuotam namui, kuris jums priklauso, ir turite pateikti IRS formą 1040 ir išskaičiuoti išskaičiavimus.

Vieniši padėjėjai ir susituokę asmenys, kartu pateikiantys prašymą, gali reikalauti išskaičiuoti 100 proc. Palūkanų, kurias moka už savo hipoteką, išskaičiavimo. Šios ribos skiriasi priklausomai nuo to, kada atsirado hipoteka. 2018 - 2025 mokestiniais metais minimali riba yra iki 750 000 USD skolos, kurią garantuoja jūsų pirmas ir antras namai, arba 375 000 USD, jei esate susituokę ir pateikiate atskirai. Tačiau jei jūsų hipoteka egzistavo iki 2017 m. Gruodžio 16 d., Jums ir toliau bus taikoma tokia pati dosnesnė mokesčių tvarka, kaip ir senosiose taisyklėse, su palūkanomis už hipoteką ir visas kitas paskolas, iš kurių galima atskaityti iki 1 mln. USD skolą.

Išnuomojami namai

Mokesčių taisyklės yra šiek tiek sudėtingesnės, jei nuomojatės turtą vienerius ar visus metus. Taikomos skirtingos taisyklės priklausomai nuo to, kiek laiko bus išnuomotas namas, o ne naudojamasi asmeniškai. Jūs naudositės turtu į tris kategorijas:

Jūs išnuomojate turtą 14 dienų ar mažiau. Savo antrąjį namą galite išsinuomoti kitoms šalims per dvi savaites (14 naktų) per metus, nepranešdami apie gaunamas pajamas IRS. Namas vis dar laikomas asmenine gyvenamąja vieta, ir jūs galite išskaičiuoti hipotekos palūkanas ir turto mokesčius pagal standartines antrų namų taisykles.

Tai galioja nepriklausomai nuo nuomos kainos; net pajamų, gaunamų iš namų, kurie, tarkime, nuomojasi už 10 000 USD per naktį, nereikia pranešti IRS, jei turtas buvo išnuomotas ne ilgiau kaip 14 dienų per metus.

Jūs išnuomojate turtą daugiau nei 14 dienų, tačiau jame gyvenate gana retai. Konkretūs reikalavimai yra tai, kad jūs patys naudojatės namais mažiau nei 14 dienų per metus arba 10% namo išnuomotų dienų skaičiaus. Jei tai taikoma ir namas nuomojamas daugiau nei 14 dienų per metus, jūsų namas laikomas nuomos turtu, o jo nuomos pajamas turite pranešti IRS.
Galite išskaičiuoti nuomos išlaidas, įskaitant hipotekos palūkanas, turto mokesčius, draudimo įmokas, nekilnojamojo turto valdytojams sumokėtus mokesčius, komunalinius mokesčius ir 50% bet kokio turto nusidėvėjimo. Tačiau jūs turite paskirstyti šias išlaidas laikotarpiui, per kurį turtas buvo naudojamas asmeniniam naudojimui, ir nuomos metams.

Verta paminėti, kad pataisymo dienos neskaičiuojamos kaip asmeninis naudojimas, todėl jūs galite praleisti daugiau nei 14 dienų nuosavybėje, jei papildomą laiką prižiūrite. Suplanuokite dokumentuoti savo priežiūros veiklą, išsaugodami kvitus, kurie įrodytų, kad tomis dienomis ne tik atostogavote.

Jūs naudojatės turtu daugiau nei 14 dienų ir jį nuomojate nedažnai.
Tiksliau sakant, šis scenarijus taikomas, jei patys naudojatės turtu mažiausiai dvi savaites per metus arba 10% visų dienų, kuriomis buvo išnuomojami namai. Tokiu atveju antrieji namai laikomi asmenine gyvenamąja vieta.
Galite imti hipotekos palūkanas ir nekilnojamojo turto mokesčio atskaitymus, tačiau negalite reikalauti nuomos nuostolių. Jei turtu naudojasi jūsų šeimos narys (įskaitant jūsų sutuoktinį, brolį ir seserį, tėvus, senelius, vaikus ir anūkus), tos dienos laikomos asmeninėmis dienomis, nebent jūs buvimo šeimoje metu renkate teisingą nuomos kainą.

Norėdami sužinoti, kiek pinigų galite sutaupyti, naudokitės internetiniu darbalapiu, tokiu kaip šis iš „Bankrate“, jei norite apskaičiuoti hipotekos mokesčio atskaitymą.

Namų nuosavybės palūkanų išskaitymas

Be hipotekos palūkanų atskaitymo, galbūt galėsite nurašyti būsto paskolos palūkanas. Tačiau tokių atskaitymų taisyklės pasikeitė nuo 2018 mokestinių metų.

Anksčiau atskaitymą galėjote atlikti, net jei būsto paskolą panaudojote kredito kortelės skolai sumokėti, atostogoms įsigyti ar antram namui nusipirkti. Remiantis IRS, palūkanas, kurias mokate už būsto kapitalą, dabar galite atskaityti tik tuo atveju, jei pinigus naudojate „norėdami įsigyti, pastatyti ar iš esmės patobulinti mokesčių mokėtojo namus, užtikrinančius paskolą“. Norėdami gauti paskolą, turite ją užtikrinti. jūsų pirminiai ar antrieji namai, ir jie negali viršyti namo išlaidų.

Šios nuostatos reiškia, kad norėdami išskaičiuoti palūkanas už antrą būstą, turėsite už tai sumokėti hipoteką; jei įsigijote būsto paskolą savo pagrindiniam būstui įsigyti, negalite atskaityti palūkanų, kurias sumokėjote už tokią paskolą.

Nuo 2018 mokestinių metų galite išskaičiuoti palūkanas už 750 000 USD būsto paskolas, įskaitant hipotekas. Tačiau atminkite, kad šis skaičius yra bendra visų paskolų, naudojamų jūsų pirminiam ir antrajam namui pirkti, statyti ar patobulinti, suma. Pavyzdžiui, jei jūs jau turite 750 000 USD ar daugiau hipotekos skolų tuose rezidencijose, negalite reikalauti, kad būtų išskaičiuotos būsto nuosavybės palūkanos.

Turto mokesčio atskaitymas

Galite išskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčius už savo antruosius namus ir tuo pačiu tiek nekilnojamojo turto, kiek jums priklauso. Tačiau ir čia 2018 mokestiniai metai atnešė pokyčių, turinčių įtakos tiems atskaitymams.

Nebegalima atskaityti visos turto mokesčių sumos, kurią sumokėjote už jums priklausantį nekilnojamąjį turtą. Dabar visų valstybinių ir vietinių mokesčių, kuriuos galima atskaityti, įskaitant turto ir pajamų mokesčius, suma yra 10 000 USD už mokesčių deklaraciją arba 5000 USD, jei esate susituokę ir pateikiate atskirai. Daugelis žmonių, nusipirkę antrus namus, jau gali viršyti šią ribą, naudodamiesi pirmaisiais namais, todėl jiems nebus suteikta papildomų mokesčių santaupoms už savo antrus namus.

Parduoda savo antrą namą

Mokesčių įstatymai leidžia jums uždirbti iki 500 000 USD pelno (jei esate susituokę ir kartu paduoti; 250 000 USD, jei esate vieniši), neapmokestindami pagrindinės gyvenamosios vietos. Ši pirminio būsto pardavimo išimtis netaikoma, jei parduodate savo antruosius namus; toks išpardavimas gali palikti kapitalo prieaugio mokestį už jūsų visą pelną.

Tačiau kai kurie persikėlimai gali leisti išvengti bent dalies kapitalo prieaugio, parduodant antrą namą. Pirmasis yra tai, kad papildomas turtas taptų pagrindine gyvenamąja vieta bent dvejus metus prieš jį parduodant. Tai gali leisti jums pasinaudoti mokesčių lengvata, jei atitinkate pagrindinius rezidento reikalavimus mokesčių tikslams jūsų valstybėje. (Jums taip pat gali reikėti atsižvelgti į mokesčių už nuomą pajamas, kurias galite gauti iš savo pagrindinės gyvenamosios vietos, kai gyvenate daugiausia antrame name.)

Jei jūsų antrieji namai dažniausiai yra nuomojami ar laikomi kaip investicija, taip pat galite apsvarstyti galimybę juos pakeisti į kitą panašų turtą. 1031 keitimas, taip pat žinomas kaip panašaus pobūdžio ar atidėtas mokesčio keitimas, suteikia galimybę atidėtų mokesčių pagrindu prekiauti nuomos ar investiciniu turtu kitu lygios ar didesnės vertės nuomos ar investiciniu turtu. Privalumas yra tas, kad jūs galite išvengti kapitalo prieaugio mokesčio nemokėjimo biržoje.

Kad galėtumėte įsigyti tokį kraustymąsi, keičiamas turtas turi būti laikomas nuomojamu turtu, o ne asmenine gyvenamąja vieta - tai reiškia, kad turite išsinuomoti turtą mažiausiai 15 dienų ir naudoti jį mažiau nei 14 dienų arba 10 proc. dienomis būstas buvo nuomojamas kiekvienais metais.

Esmė

Jei tai finansiškai įmanoma, antros būsto turėjimas gali būti puiki investicija atostogų ar nuomos tikslais, be to, tai gali būti tinkamas pirminis namas išėjus į pensiją. Bet kadangi bet kurio namo turėjimas užkrauna didelę finansinę naštą, pradedant hipoteka ir mokesčiais, baigiant priežiūra ir remontu, jums yra naudingiausia sužinoti apie mokestinius padarinius, susijusius su nuosavybės teise į namus. Kadangi mokesčių įstatymai yra sudėtingi ir periodiškai keičiasi, patartina pasikonsultuoti su kvalifikuotu nekilnojamojo turto mokesčio specialistu, kuris paaiškintų svarbius mokesčių padarinius ir įstatymus bei padėtų jums nustatyti palankiausią nuosavybės situacijos strategiją.