Nuoma bendroje TIC
Bendra nuomos sutartis yra tokia tvarka, kai du ar daugiau žmonių dalijasi nuosavybės teisėmis į nekilnojamąjį turtą ar žemės sklypą. Turtas gali būti komercinis ar gyvenamasis. Kai miršta bendras nuomininkas, turtas pereina to nuomininko turtui. Kiekvienas nepriklausomas savininkas gali kontroliuoti vienodą ar skirtingą viso turto procentą. Be to, bendrojo partnerio nuoma turi teisę palikti savo turto dalį bet kuriam naudos gavėjui kaip savo turto dalį. Bendros nuomininkų sutarties sąlygos yra išsamiai aprašytos akte, nuosavybės teisiniame dokumente ar kituose teisiškai įpareigojančiuose nuosavybės dokumentuose.
Kaip veikia TIC
Kai du ar daugiau žmonių nuosavybės teise naudojasi bendrai kaip nuomininkai, visos turto dalys vienodai priklauso grupei. Bendrabučių nuomininkų nuosavybės dalys gali būti skirtingos. Pavyzdžiui, Sara ir Debbie gali turėti po 25% turto, o Leticia - po 50%. Nors turimas procentas skiriasi, joks asmuo negali reikalauti nuosavybės teisės į bet kurią konkrečią turto dalį.
Nuomos sutartis bendruose susitarimuose galima sudaryti bet kuriuo metu. Taigi asmuo gali susidomėti turtu po metų, kai kiti nariai sudarė bendrą nuomos sutartį. Grįžtant prie aukščiau pateikto pavyzdžio, mes galime pasakyti, kad iš pradžių Sarai ir Leticijai priklausė po 50% turto. Tam tikru momentu Sarah nusprendė padalyti savo 50% dalį su Debbie, paliekant grupę su 25/25/50.
Be to, susitarimo nariai gali savarankiškai parduoti arba skolintis už savo nuosavybės dalį.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Bendra nuomos sutartis yra tokia tvarka, kai du ar daugiau žmonių turi nuosavybės teises į turtą.
- Bendri nuomininkai gali turėti skirtingą turto procentą.
- Bendri nuomininkai gali palikti savo turto dalį bet kuriam asmeniui mirus.
- Bendra nuoma labai skiriasi nuo bendros nuomos, ypač atsižvelgiant į maitinimo išmokas ir kiekvieno nuomininko nuosavybės laipsnį.
TIC sunaikinimas
Vienas ar keli bendrabučiai gali išpirkti kitus narius, kad panaikintų bendrą nuomą. Jei bendraturčiams turėtų atsirasti priešingi interesai ar nurodymai dėl turto naudojimo, tobulinimo ar norėtumėte jį parduoti, jie turi susitarti dėl bendro judėjimo. Tais atvejais, kai negalima pasiekti supratimo, gali būti atliekamas atskyrimo veiksmas. Pertvarkymo veiksmas gali būti savanoriškas arba priteistas teismo, atsižvelgiant į tai, kaip gerai bendrabučiai dirba kartu.
Teisminio padalijimo procese teismas padalija turtą tarp bendrų narių nuomos, leisdamas kiekvienam nariui judėti pirmyn atskirai nuo kitų narių. Žinomas kaip skaidymas natūra, tai yra pats tiesiausias būdas padalinti turtą ir paprastai yra naudojamas metodas, kai bendraturčiai nėra priešingi.
Jei bendraturčiai atsisako dirbti kartu, jie gali apsvarstyti galimybę sudaryti turto padalijimą parduodant. Čia valda parduodama, o pajamos padalijamos bendraturčiams pagal jų atitinkamus interesus turte.
Turto mokesčiai su TIC savybėmis
Nuoma bendrame susitarime, vadovaujantis galiojančiais įstatymais, paprastai nusako bendros nuosavybės įtaką turto mokesčiams. Sutartyje bus apibrėžta, kaip mokestinė prievolė paskirstoma pagal sutartį kiekvienam savininkui.
Kadangi nuomos sutartyje nėra teisėtai padalijamas žemės ar turto sklypas, dauguma apmokestinimo jurisdikcijų kiekvienam savininkui atskirai nepriskiria proporcingo turto mokesčio sąskaitos, pagrįstos jų nuosavybės procentine dalimi. Dažniausiai bendri nuomininkai gauna vieną nekilnojamojo turto mokesčio sąskaitą.
Daugelyje jurisdikcijų bendro susitarimo nuoma nustato solidariąją atsakomybę bendrininkams. Ši nuostata reiškia, kad kiekvienas iš nepriklausomų savininkų gali būti atsakingas už turto mokestį iki visos mokesčio sumos. Atsakomybė taikoma kiekvienam savininkui, neatsižvelgiant į nuosavybės lygį ar procentą.
Kai nekilnojamojo turto mokestis bus patenkintas, bendrai nuomininkai išskaičiuos šią išmoką iš savo pajamų mokesčio paraiškos. Jei apmokestinimo jurisdikcijai priklausė solidari atsakomybė, kiekvienas bendra nuomininkas gali atskaityti jų įmokėtą sumą iš gyventojų pajamų mokesčio dokumentų. Apskrityse, kurios nesilaiko šios tvarkos, jie gali atskaityti viso mokesčio procentą iki jų nuosavybės lygio.
Nuoma bendroje ir jungtinėje nuomose
Nors jie skamba panašiai, bendra nuoma keliais būdais skiriasi nuo bendros nuomos. Bendroje nuomos sutartyje nuomininkai tuo pačiu metu gauna vienodas turto dalis su ta pačia veika.
Vienas iš pagrindinių skirtumų yra bet kurio nario įtraukimas arba pašalinimas iš susitarimo. TIC susitarimuose narių pasikeitimas susitarimo nepažeidžia. Jei nuoma yra bendra, susitarimas nutrūksta, jei kuris nors iš narių nori parduoti savo interesus.
Pvz., Jei vienas ar keli bendranuomininkai nori išpirkti kitus, turtas turi būti parduodamas, o pajamos turi būti paskirstytos vienodai savininkams. Bendros nuomos nariai taip pat gali naudoti teisinį padalijimo veiksmą turtui atskirti, jei valdos dydis yra pakankamai didelis, kad būtų galima atskirti šį turtą.
Bendrojo nuomininko mirtis
Kitas esminis skirtumas atsiranda vieno bendrabučio mirties atveju. Kaip minėta anksčiau, TIC sutartys leidžia perduoti turtą kaip savininko turto dalį. Tačiau jungtinės nuomos sutartyje turto nuosavybė pereina likusiam savininkui.
Kitaip tariant, bendri nuomininkai neturi automatinių teisių į maitintojo netekimą. Jei mirusiojo nario paskutinis testamentas nenurodo, kad jų interesai turtu turi būti padalyti tarp likusių savininkų, miręs bendrų interesų nuomininkas priklauso jų turtui. Priešingai, su bendrais nuomininkais mirusio savininko interesai automatiškai perduodami likusiems savininkams. Pvz., Kai keturi bendri nuomininkai turi namus, o vienas miršta, kiekvienas iš trijų maitintojo netekusių asmenų gauna papildomą trečdalį turto.
Santuoka ir nuosavybė
Kai kurios valstijos nustato bendrą nuomos sutartį kaip susituokusių porų nuosavybę kaip numatytąją nuosavybę, o kitos naudojasi nuoma bendrosios nuosavybės modeliu. Trečiasis modelis, naudojamas maždaug 25 valstijose, yra visos nuomos mokestis (TbyE), pagal kurį kiekvienas sutuoktinis turi vienodą ir nedalomą turtą.
Privalumai ir trūkumai bendros nuomos
Pirkdami būstą kartu su šeimos nariu, draugu ar verslo partneriu, kaip bendri nuomininkai, individai gali lengviau patekti į nekilnojamojo turto rinką. Kadangi indėliai ir mokėjimai yra padalijami, turto pirkimas ir priežiūra gali būti pigesni nei tai būtų padaryta asmeniui. Be to, skolinimosi galimybės gali būti supaprastintos, jei vienas savininkas turi didesnes pajamas arba turi geresnes finansines sąlygas nei kiti nariai.
Argumentai už
Palengvina turto pirkimą
Nuomininkų skaičius gali keistis
Galimi skirtingi nuosavybės laipsniai
Minusai
Nėra automatinių teisių į maitintojo netekimą
Visi nuomininkai vienodai atsakingi už skolas, mokesčius
Vienas nuomininkas gali priversti turtą parduoti
Tačiau įkeisdami turtą kaip bendri nuomininkai, paprastai visi skolininkai pasirašo dokumentus. Kadangi visi nariai pasirašo hipotekos dokumentus, įsipareigojimų nevykdymo atveju skolintojas gali areštuoti akcijų paketus iš visų grupės narių. Be to, net jei vienas ar keli skolininkai nustoja mokėti įmokas už hipotekos mokėjimą, kiti skolininkai vis tiek privalo padengti įmokas, kad būtų išvengta rinkos uždarymo.
Galimybė panaudoti testamentą turto gavėjams nustatyti suteikia galimybę nuomininkui valdyti savo dalį. Jei bendras nuomininkas miršta be valios, jo interesas turtui bus įrodytas - brangus įvykis tiek laiko, tiek pinigų atžvilgiu.
Be to, likę nuomininkai gali sužinoti, kad jie dabar turi nuosavybę su kažkuo, ko nepažįsta ar su kuo nesutinka. Naujasis nuomininkas gali pareikšti ieškinį dėl atskyrimo, priversdamas nepageidaujamus nuomininkus parduoti ar padalyti turtą.
Bendros nuomos (TIC) pavyzdys
Kalifornijoje leidžiama naudoti keturių rūšių nuosavybės teises, apimančias bendrijos nuosavybę, partnerystę, bendrą nuomą ir bendrą nuomą. Tačiau nesusituokusių asmenų ar asmenų, kurie kartu įsigyja nekilnojamąjį turtą, TIC yra numatytoji forma. Kalifornijoje šie savininkai turi bendrą nuomininkų statusą, išskyrus atvejus, kai jų susitarime ar sutartyje aiškiai nurodoma kitaip, steigiant bendriją ar bendrą nuomą.
Anot „SirkinLaw“, San Francisko nekilnojamojo turto advokatų kontoros, kurios specializacija yra bendra nuosavybė.
Vis daugiau žmonių kreipiasi į bendrą nuomą ... kaip būdą padidinti savo pirkimo ir pardavimo galią. Šie susitarimai sumažina kainas ir padidina pirkėjų pasirinkimą, nes jiems leidžiama sutelkti išteklius ir nusipirkti daugiau nekilnojamojo turto, nei jie kitaip galėtų ar galėtų.
2018 m. Rugpjūčio mėn. Tinklaraščio įraše jie rašo, kad TIC konversijos - bendrojo būsto nuosavybės struktūros pakeitimas į bendrą nuomos sutartį - ypač išpopuliarėjo Didžiajame Los Andžele ir San Francisko / Ouklando didmiesčiuose.
Palyginkite investicinių sąskaitų teikėjo pavadinimą Aprašymas Skelbėjo informacijos atskleidimas × Šioje lentelėje pateikti pasiūlymai yra iš partnerystės, iš kurios „Investopedia“ gauna kompensaciją.