Nuosavybės įgaliojimasis aktas
Patikėjimo aktas, taip pat žinomas kaip pasitikėjimo aktas, yra dokumentas, kartais naudojamas atliekant nekilnojamojo turto sandorius JAV. Tai dokumentas, kuris įsigalioja, kai viena šalis paėmė paskolą iš kitos šalies turtui įsigyti. Patikėjimo aktas reiškia paskolos gavėjo ir skolintojo susitarimą, kad turtas turi būti patikimas neutraliai ir nepriklausomai trečiajai šaliai, kol paskola bus išmokėta.
Nors pasitikėjimo aktai yra retesni nei kadaise, maždaug 20 valstybių vis tiek įgalioja naudoti ne hipoteką, o paskolą, kai finansuojamas nekilnojamasis turtas.
Patikėjimo aktai dažniausiai naudojami Aliaskoje, Arizonoje, Kalifornijoje, Kolorado, Aidaho, Ilinojaus, Misisipės, Misūrio, Montanos, Šiaurės Karolinos, Tenesio, Teksaso, Virdžinijos ir Vakarų Virdžinijos valstijose. Kelios valstijos, tokios kaip Kentukis, Merilandas ir Pietų Dakota, leidžia naudotis tiek pasitikėjimo aktais, tiek hipoteka.
Kaip veikia patikėjimo aktas
Nekilnojamojo turto sandoryje, tarkime, būsto pirkimui, skolintojas skolininkui suteikia pinigų mainais už vieną ar kelis skolos raštus, susijusius su patikėjimo aktu. Šis aktas perduoda teisėtą nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą nešališkam patikėtiniui, paprastai nuosavybės teise įgyjamai įmonei, sąlyginio deponavimo įmonei ar bankui, laikantiems jį kaip užstatą už vekselius - paskolos užstatą. Skolininkui, kaip ir visiškam turto naudojimui bei atsakomybei už jį, išlieka nuosavybės teisė - teisė į visišką nuosavybę.
Tokia padėtis tęsiasi visą paskolos grąžinimo laikotarpį. Patikėtinis turi teisėtą nuosavybę tol, kol skolininkas visiškai neapmokės skolos, o tada nuosavybės teisės į turtą tampa skolininkais. Jei paskolos gavėjas nevykdo paskolos, patikėtinis visiškai kontroliuoja turtą.
„Key Takeaway“
- Vykdant finansuojamus nekilnojamojo turto sandorius, turto patikėjimo aktai perduoda teisėtą nuosavybės teisę trečiajai šaliai, pavyzdžiui, bankui, depozitoriumo ar nuosavybės teise priklausančiai įmonei, kad ją išlaikytų tol, kol skolininkas grąžins skolą skolintojui.
- Patikėjimo aktai yra naudojami vietoje hipotekos keliose valstijose.
- Investavimas į pasitikėjimo dokumentus gali duoti daug pajamų.
Patikėjimo aktas prieš hipoteką
Patikėjimo aktai ir hipotekos yra naudojami tiek banko, tiek privačiose paskolose, kad būtų galima suformuoti turto suvaržymą, ir abi šios paskolos paprastai yra apskaitomos kaip skola apskrityje, kurioje yra turtas.
Tačiau hipotekoje dalyvauja dvi šalys: skolininkas (arba hipotekos davėjas) ir skolintojas (arba hipotekos gavėjas). Priešingai, patikėjimo akte dalyvauja trys šalys: skolininkas (arba patikėtojas), skolintojas (arba naudos gavėjas) ir patikėtinis. Patikėtinis turi nuosavybės teisės paskolos davėjo naudai; skolininkui neįvykdžius įsipareigojimų, skolintojo prašymu jis inicijuos ir užbaigs uždarymo procesą.
Priešingai nei populiarus vartojimas, hipoteka nėra paskola turtui įsigyti; tai susitarimas, įkeičiantis turtą kaip paskolos užstatą.
Uždraudimas ir pasitikėjimo aktai
Hipotekos ir patikėjimo aktai turi skirtingus rinkos uždarymo procesus. Teismo uždarymas yra teismo prižiūrimas procesas, vykdomas tada, kai skolintojas pateikia ieškinį skolininkui dėl hipotekos neįvykdymo. Šis procesas reikalauja daug laiko ir yra brangus. Be to, jei uždarytas turto aukcionas nepateiks pakankamai pinigų, kad sumokėtų skolos vekselį, skolintojas gali skolininkui pateikti sprendimą dėl trūkumų, pareikšdamas ieškinį dėl likuties. Tačiau net ir pardavus turtą skolininkas turi išpirkimo teisę: Jis gali grąžinti skolintojui per nustatytą laiką ir įsigyti nuosavybės teisę.
Priešingai, pasitikėjimo aktas leidžia skolintojui pradėti greitesnį ir pigesnį neteisminio rinkos uždarymą, apeinant teismų sistemą ir laikantis patikėjimo akte ir valstybės įstatymuose nustatytų procedūrų. Jei paskolos davėjas netaiko paskolos trumpalaikio, turtas parduodamas aukcionui parduodant patikėtinį. Nuosavybės teisė perduota iš patikėtinio naujajam savininkui per patikėtinio aktą po pardavimo. Kai parduodant patikėtinį nėra pasiūlymų teikėjų, turtas grąžinamas skolintojui per patikėtinio aktą. Pardavus turtą, skolininkas neturi išpirkimo teisės.
Be to, patikėtinis yra atsakingas už pajamų, gautų iš pardavimo, sumokėjimą paskolos gavėjui ir skolintojui po pardavimo pabaigos. Patikėtinis sumokės skolintojui likusią skolos sumą ir sumokės skolininkui viską, kas viršija tą sumą, tokiu būdu suteikdamas skolintojui galimybę įsigyti turtą.
Investicijų į pasitikėjimo aktus privalumai ir trūkumai
Investuotojai, ieškantys sultingo pajamingumo, kartais kreipiasi į nekilnojamojo turto sektorių, ypač pasitikėjimo aktais.
Patikėdamas investuodamas investuotojas skolina pinigus vystytojui, dirbančiam prie nekilnojamojo turto projekto. Investuotojo vardas ir pavardė yra pasitikėjimo, kaip skolintojo, aktas. Investuotojas renka palūkanas už savo paskolą; projektui pasibaigus, visas vykdytojas jam grąžinamas. Pasitikėjimo akto tarpininkas paprastai palengvina sandorį.
Argumentai už
Didelis pajamų srautas
Portfelio diversifikavimas
Minusai
Likvidumas
Jokio kapitalo vertės padidėjimo
Koks kūrėjas įtraukia šią tvarką? Bankai dažnai nelinkę skolinti tam tikros rūšies pokyčių, tokių kaip vidutinio dydžio komerciniai projektai - per maži dideliems skolintojams, per dideli mažiems - arba vystytojai, turintys prastą patirtį ar per daug paskolų. Atsargūs skolintojai taip pat gali per lėtai vystytis kūrėjams, per trumpą projekto pradžios ar pabaigos terminą.
Taigi šie kūrėjai dažnai patiria truputį sunkumų. Dėl šių priežasčių investuotojai pasitikėjimo aktais dažnai gali tikėtis aukštų pinigų palūkanų normų. Jie gali gauti naudos iš diversifikavimo į kitą turto klasę, nebūdami nekilnojamojo turto statybos ar valdymo ekspertai: Tai yra pasyvi investicija.
Investavimas dėl pasitikėjimo akto turi tam tikrų rizikų ir trūkumų. Skirtingai nuo akcijų, nekilnojamojo turto investicijos nėra likvidžios, ty investuotojai negali susigrąžinti pinigų pareikalavus. Be to, investuotojai gali tikėtis tik palūkanų, kurias sukuria paskola, o papildomas kapitalo padidėjimas yra mažai tikėtinas. Investuotos šalys gali išnaudoti bet kokius teisinius pasitikėjimo akto neatitikimus, sukeldamos brangius teisinius įsipainiojimus, kurie gali kelti pavojų investicijai. Paprastas investuotojas, turintis mažai patirties, gali turėti sunkumų, nes norint rasti patikimus ir patikimus kūrėjus, projektus ir brokerius reikia tam tikrų žinių.
Tikrojo akto pavyzdys
Pvz., Teksaso Ostino grafystėje naudojamas trumpas patikėjimo akto dokumentas apima daugumos kreditorių reikalavimus. Forma pradedama nuo terminų apibrėžimo ir vietos skolininkui, skolintojui ir patikėtiniui užpildyti savo vardus. Taip pat reikia užpildyti skolinamą sumą ir turto adresą.
Po šio skirsnio dokumente toliau nurodomas teisių į nuosavybę ir vienodų sutarčių perdavimas, įskaitant:
- Informacija apie pagrindinės sumos ir palūkanų mokėjimą
- Sąlyginės paskolos
- Turto suvaržymai
- Turto draudimas ir struktūros priežiūra
- Struktūros užimtumas - jei paskolos gavėjas reikalauja, kad jis apsigyventų per 60 dienų
Į formą taip pat įeina nevienodas paktas, nurodantis bet kurios sutarties sąlygos nevykdymą ar pažeidimą. Taip pat yra specifikacija, kad paskola, kuria nagrinėjama dokumentas, nėra būsto paskola, tai yra kažkas, iš ko paskolos gavėjas gaus grynųjų pinigų - paskola skirta turtui įsigyti.
Patikėjimo aktas baigiasi vieta skolininko parašui, kurį jie privalo padaryti dalyvaujant notarui ir dviem liudytojams, kurie taip pat pasirašo.