Poilsio namai ar investicijos, gaunančios pajamas?

Amerikietiška svajonė nusipirkti būstą per pastaruosius 50 metų išgyveno nemažą pokytį, išaugusį iki antrųjų ar atostogų namų. Šie kotedžai prie ežero kranto, kajutės kalnuose ir trobelės paplūdimyje dažnai būna tušti 90 proc. Metų, o jų savininkai laiko banko sąskaitą kitoms atostogoms - ir remiasi hipotekos bei turto mokesčių sąskaita.

Be abejo, yra alternatyva leisti savo atostogų namams kaupti dulkes, kai ten negalite būti: išsinuomokite juos kitiems žmonėms, norintiems mėgautis šiek tiek laiko nuo darbo. Nors nuoma gali būti pelninga, turėsite atsižvelgti į mokesčių pasekmes.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• IRS antruosius namus laiko investiciniu turtu, jei jame praleidžiate mažiau nei dvi savaites ir bandote išnuomoti likusį laiką.
• Nuomos nuostoliai gali būti nurašomi tik iš kitų nuomos pajamų, privačios partnerystės, kurios neveikiate, ar S-korporacijos.
• Tai, kiek laiko jūs turite atostogų namą, priklauso nuo to, kokius kapitalo prieaugio mokesčius jūs mokate.
• Jei turite antrą namą nuomai ir turite AGI mažiau nei 150 000 USD, pradėkite aktyviai tvarkyti.

Antrųjų namų suteikimas

Antrinės gyvenamosios vietos pirkimas ir išlaikymas yra didžiulis finansinis sprendimas. Antrieji namai padengia visas jūsų pirmojo namo išlaidas ir dažnai daugiau, tačiau be lengvo nurašymo iš IRS.

Jei ketinate įsigyti antrą būstą, vienas iš pirmųjų žingsnių yra nuspręsti, ar pirkinį finansuosite hipoteka, ar mokėsite grynaisiais. Norėdami padėti jums apsispręsti, naudokite hipotekos skaičiuoklę, norėdami išsiaiškinti kreditorių palūkanų normas toje vietoje, kur yra jūsų atostogų turtas. Tuomet, surinkę visų mėnesinių hipotekos įmokų išlaidų įvertinimus, peržvelkite finansus ir įsitikinkite, ar prasmingiau imti hipoteką ar mokėti grynaisiais.

Jei ketinate gauti atostogų namą, bet neturite kapitalo grynais pinigams įsigyti, atminkite, kad IRS uždarė spragą, kuria pasinaudodami antrąja hipoteka galėjote įsigyti atskirą investicinį turtą, vis tiek išskaičiuodami savo mokėjimai kaip asmeninės hipotekos palūkanos. Jei ketinate pasiskolinti antrajam būstui, turėsite pasiimti kitą hipoteką, leidžiančią mokėti nuo mokesčių atskaitomas palūkanas.

7, 4 milijono

Remiantis Nacionaline namų statytojų asociacija ir surašymo biuro duomenimis, namų skaičius JAV, prilygstantis 5, 6% viso būsto fondo, kuriam gali būti taikoma antra hipotekos mokesčio lengvata.

IRS dėl atostogų namų investicijų

Jei turite namą ir jį nuomojate mažiau nei 15 dienų, jums nereikia pranešti apie pajamas. Tačiau IRS antruosius namus laiko investiciniu turtu, jei jame praleidžiate mažiau nei dvi savaites ir bandote išnuomoti likusį laiką. Svarbu atsiminti, kad jūsų kajutės poreikis miškuose gali kilti tik piko metu - tuo pačiu laikotarpiu tikriausiai norėtumėte patys naudotis turtu.

Antrieji namai, atrodo, nėra pilka IRS vieta. Visi nuomos nuostoliai yra „pasyvūs nuostoliai“ arba „pomėgio nuostoliai“. Jas galima nurašyti tik iš pajamų, gaunamų iš kitos pasyvios veiklos, tokios kaip kitos nuomos, privati ​​partnerystė, kuriai nepadedate, arba S-korporacija. Pasyvūs nuostoliai, kurių negalite panaudoti, bus perkeliami tol, kol neparduosite atostogų namo. Parduodami turtą galite panaudoti praeities nuostolius, kad kompensuotumėte bet kokį pelną. Jei po pardavimo turite papildomų pasyvių nuostolių nurašymų, galite juos reikalauti reguliarių pajamų.

Remiantis naujausiomis IRS rekomendacijomis 2019 mokestiniams metams, galite atskaityti iki 25 000 USD per metus, jei:

• Jūsų pakoreguotos bendrosios pajamos yra mažesnės nei 100 000 USD
• Jūs aktyviai dalyvaujate valdant turtą

Ši mokesčių lengvata išnyks, jei bus pakoreguotos 150 000 USD bendrosios pajamos (AGI), nors dauguma žmonių, kurie gali sau leisti nusipirkti antruosius namus, turės AGI, gerokai viršijančius šiuos skaičius. Jei jūsų AGI yra nuo 100 000 iki 150 000 USD, jums gali būti taikoma pusė išskaitymo. Aktyvus dalyvavimas yra didžiausias iššūkis. Galite naudoti metinę išskaitymą, jei jūs ar jūsų sutuoktinis norite tapti kvalifikuotu nekilnojamojo turto specialistu ir aktyviai valdyti turtą, sukeldami pasyvius nuostolius. Perspėkite, tačiau IRS greičiausiai netiki tuo, kad dirbdamas visą darbo dieną dirbdamas mėnesio šviesoje eidamas nekilnojamojo turto valdytojo pareigas. Jums reikės išsamaus žurnalo apie tai, kodėl, kada, kur ir ką darote kaip turto valdytojas, kad įrodytumėte savo atvejį ir atliktumėte išskaičiavimą.

Daugumai žmonių, kuriems priklauso antrieji namai, būtų geriau suteikiama, jei jie būtų klasifikuojami kaip mišraus naudojimo turtas mokesčių tikslais ir išnuomojami tik neapmokestinamoms 14 naktų per metus.

Parduodamas atostogų namas

Nekilnojamasis turtas populiariose atostogų vietose paprastai yra vertinamas labiau nei vidutiniškai, todėl tam tikru metu gali prireikti pinigų išparduoti ir parduoti. Tai, kiek laiko jums priklausė atostogų namai, daro įtaką jūsų kapitalo prieaugio mokesčiui. Jei parduosite nepraėjus metams, jums bus taikoma trumpalaikė kapitalo prieaugio norma. Jei parduosite po metų, jūsų federalinis mokestis bus apskaičiuojamas pagal ilgalaikio kapitalo prieaugio tarifą.

Tačiau galite padaryti šiek tiek nuolaidų, jei norite visiškai persikelti. Jei parduosite savo pagrindinę gyvenamąją vietą su neapmokestintais 250 000 USD asmeniui ir persikelsite į atostogų namus bei paskelbsite tai kaip naują pagrindinę gyvenamąją vietą, vėl galėsite naudotis 250 000 USD (500 000 USD poroms) išimtimi - jei gyvensite buvę atostogų namai dvejus metus. Deja, ši strategija dažnai yra praktiška tik savarankiškai dirbantiems asmenims ar pensininkams. Taip pat yra kitų apribojimų, taikomų atimant kapitalinį pelną atostogų namams, kurie buvo pakeisti pagrindine gyvenamąja vieta.

Remiantis naujausiais 2018 m. Duomenimis, beveik 60% amerikiečių turi tam tikrą gyvybės draudimo formą.

Jei nuspręsite, kad norite tapti antrųjų namų savininku, o jūsų AGI yra mažesnė nei 150 000 USD, geriausias jūsų veiksmas gali būti aktyvus dalyvavimas tvarkant savo nuosavybę.

Patarimai antrajam namų savininkui

Jei turite antrą namą nuomai ir turite AGI mažiau nei 150 000 USD, tada įeikite į ten ir pradėkite aktyviai tvarkyti. Tai reiškia, kad negalėsite pasitelkti agento nuomininkams susirasti. Jūs asmeniškai organizuosite remontą, tačiau tai nurašymui duos pasyvių nuostolių.

Jei aktyvus valdymas jums nepatinka arba jūsų AGI yra per didelis, praleiskite daugiau laiko salone ir paverskite jį mišriojo naudojimo, o ne investiciniu turtu. Tai reiškia, kad mokesčiai keičiasi keičiant pavadinimą - daugiausia tai, kad negalima naudoti pasyvių nuostolių. Bet jūs galėsite reikalauti hipotekos palūkanų ir turto mokesčių procentų kaip atskaitymus iš jūsų pajamų mokesčio.