Kodėl būstų pasiūlymai, kurie patenka?

Būsto pardavimas paprastai nėra paprastas procesas. Tačiau pirkėjas, pateikęs pasiūlymą, gali tapti dar sudėtingesnis ir brangesnis, o pardavimas išnyksta dėl to, kad pirkėjas pasitraukia. Todėl, kaip pardavėjas, turite žinoti kelis dalykus, susijusius su vėlyvuoju etapu. Jei galvojate apie savo namo pardavimą, sužinokite, ką galite padaryti, kad apsisaugotumėte, jei sandoris nepavyks.

Kaip gali išnykti namų pardavimas

Paprastai parduodant namus pirkėjai pateiks pasiūlymą pardavėjo namuose ir, kai jis bus priimtas, abi šalys pasirašys sutartį. Tuo metu turto būsena paprastai pasikeičia iš „parduoti“ į „pagal sutartį“ arba „pagal sutartį“. Dėl statuso pasikeitimo kiti pirkėjai ir nekilnojamojo turto agentai praneša, kad pardavėjas turi pirkėją ir šiuo metu baigia sandorį. Tačiau būsto pardavimas ar pirkimas nėra galutinis, kol abi šalys nepasirašo visų būtinų teisinių dokumentų, perduodančių nuosavybės teises į namą.

Pirkėjai dažnai į savo sutartis įtraukia išlygas dėl nenumatytų atvejų, kurios yra teisėti būdai „atsisakyti“ sutarties arba nemokamai, arba už nedidelę kainą pirkėjui. Pirkimo – pardavimo sutartyje įrašoma sąlyga nenumatytiems atvejams, pagal kurią pirkėjas ir pardavėjas sutinka su sutarties sąlygomis. Kai kurie iš labiausiai paplitusių atvejų yra šie:

Nenumatytos hipotekos

Pirkėjas paprastai turi sugebėti gauti turto hipoteką per tam tikrą laikotarpį nuo sutarties pasirašymo. Kartais į sutartį gali būti įrašyta sąlyga, kad jei finansavimas pasibaigia, sutartis netenka galios. Pardavėjams svarbu paprašyti pirkėjo pateikti hipotekos išankstinio patvirtinimo laišką.

Namų apžiūros nenumatytumas

Parduodamas namas turi arba praeiti apžiūrą, arba pirkėjas gali paprašyti pardavėjo atlikti remonto darbus, nurodytus patikrinimo akte. Jei remontas atliekamas, paprastai užsakoma tolesnė apžiūra, kad užtikrintumėte namo pravažiavimą. Arba pirkėjas gali naudoti patikrinimo ataskaitoje pateiktą informaciją kaip svertą susitarti dėl mažesnės pardavimo kainos.

Nekilnojamojo turto pardavimas namuose

Naujų namų pirkimas gali priklausyti nuo to, ar pirkėjas parduoda savo dabartinį turtą. Nepaprastas būsto pardavimo būdas padeda pirkėjams, nes tai leidžia jiems atsisakyti sutarties, jei jų namas neparduodamas - pardavėjui paliekant procesą pradėti iš naujo. Nors paprastai yra nustatytas laikotarpis, kai namas neparduodamas, pardavėjas gali atsisakyti sutarties; pardavėjas gali praleisti kitus potencialių pirkėjų, kurie yra pasirengę uždaryti, pasiūlymus.

Nenumatytas įvertinimas

Neapibrėžtumas leidžia pirkėjui įvertinti namus, kad būtų nustatyta jo vertė. Namo kaina turi atitikti arba būti mažesnė už oficialią įvertinimo kainą. Jei vertinimas pateikiamas už mažesnę kainą, pirkėjas gali tęsti pirkimą arba paprašyti pardavėjo sumažinti namo kainą.

Kai parduodamas namas netenka galios, paprastai dėl to, kad nėra įvykdytas vienas iš aukščiau nurodytų atvejų, arba pirkėjas ar pardavėjas pasikeitė.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Pirkėjai dažnai į sutartį įtraukia išlygas dėl nenumatytų atvejų, kurios yra teisėti būdai, kaip „atsisakyti“ būsto pirkimo.
• Jei pasiūlymas parduoti namą neįvyksta, pardavėjas praranda laiką, pinigus ir praleidžia kitus pirkėjus, kurie buvo pasirengę uždaryti.
• Nepaisymo sąlyga pardavėjams padeda, nes ji leidžia pardavėjui naudotis kitų pirkėjų pasiūlymais, nepaisant pirminio pasiūlymo nenumatytų atvejų.

Įspejamieji ženklai

Neįvykdymas vieno iš nenumatytų atvejų yra pateisinama priežastis neuždaryti. Tačiau yra keletas įspėjamųjų ženklų, kad pirkėjas gali nebeparduoti, ir jie yra šie:

• Dokumentų, pasirašytų, datuotų ir užpildytų, kaip nurodyta, negrąžinimas
• Nesumokėjimas trečiosioms šalims (ty inspektoriams)
• Skambučiai negrąžinami
• Trūksta susitikimų
• Daugybė prašymų pakeisti sutartį

Jei susidursite su bet kuriuo iš šių punktų, tai gali reikšti, kad jūsų pirkėjas sušąla. Paskambinkite pirkėjui (arba jo atstovui), jei esate susirūpinę, kad kyla pavojus uždaryti prekę.

Išlaidos pardavėjams

Jei turite savo namų pirkimo-pardavimo sutartį, turite keletą dalykų, kuriuos galite prarasti, jei pirkėjas atsisako:

Galimybių kaina

Kiti pirkėjai, kurie galėjo būti suinteresuoti pasiūlyti jūsų namus, pradės ieškoti kitų nekilnojamojo turto rinkoje, kai jūsų namas bus „pagal sutartį“. Galite prarasti galimybę parduoti tiems pirkėjams, kai jūsų namas sudaromas pagal sutartį, nes jie galbūt įsigijo kitą turtą.

Laikas

Vienas iš labiausiai nusivylusių būsto pardavimo aspektų yra iššvaistytas laikas. Pardavėjas siunčiamas atgal į pirmąjį kvadratą, kad vėl būtų pradėtas procesas, norint surasti kitą pirkėją. Be to, delsimas gali panaikinti jūsų planus įsigyti kitą namą ar pakeisti jūsų persikėlimo laiką.

Jūsų artimiausi namai

Jei esate sudarę sutartį pirkti kitą būstą ir šis sandoris priklausė nuo dabartinės gyvenamosios vietos pardavimo - nes jums reikėjo pardavimo pajamų - jums gali nepavykti nusipirkti namo. Todėl gali tekti atsisakyti pirkimo ar susirasti kitą būdą jį finansuoti.

Pinigai

Dėl sandorio galite prarasti pinigus, jei jums reikės tęsti hipotekos mokėjimą dabartiniame jūsų parduodamame būste, tuo pačiu mokėdami už ką tik įsigyto namo hipoteką. Be to, galbūt mokėsite buto nuomą, kol uždarysite naują namą, ypač jei parduodate namus toli nuo namų. Trumpai tariant, grįžęs pirkėjas gali laikinai padidinti jūsų mėnesines būsto išlaidas.

Jei esate sudarę sutartį dėl naujo namo įsigijimo ir būsimasis jūsų dabartinio namo pirkėjas pasitraukia, jums gali tekti sumokėti už sutarties nutraukimą, norint nusipirkti naują namą.

Einamosios jūsų dabartinio namo priežiūros išlaidos ir toliau bus mokamos, įskaitant nekilnojamojo turto mokesčius, komunalines paslaugas ir kraštovaizdžio tvarkymą. Ir kadangi, norint pritraukti naują pirkėją, svarbu, kad namai atrodytų reprezentatyviai, laikui bėgant išlaidos gali išaugti.

Sandorio išsaugojimas

Yra keli veiksmai, kurių galite imtis, jei pirkėjas nori atsisakyti pinigų. Pirmiausia įsitikinkite, kad su jumis ir pirkėju susiję nekilnojamojo turto agentai efektyviai bendrauja. Įsitikinkite, kad jūs ir potencialus pirkėjas gausite visų pranešimų kopijas raštu. Jei jūs ar pirkėjas nesinaudojate agentu (arba jei jums nepatinka bendravimo lygis), pabandykite kalbėtis tiesiogiai su pirkėju, kad suprastumėte jo ketinimus ar rūpesčius. Be to, nustatykite, ar yra kokių nors nuolaidų, kurias galėtumėte padaryti, kad pirkėjas liktų jūsų kelyje.

Nors jūs nenorite mažinti savo namo pardavimo kainos ar mokėti už atnaujinimus ir remontą, gali būti verta, jei pardavimo praradimas kainuoja brangiau nei remontas.

Peržiūrėkite sutartį, kad nustatytumėte, kokias galimybes galite naudoti kaip pardavėjas, jei pirkėjas atsisako. Pvz., Ar jūsų sutartyje yra sąlyga, kuri suteiktų teisinį pagrindą kreiptis į teismą su skolininku už sutarties pažeidimą ir gauti procentą nuo sutartos pardavimo kainos? Ar yra sąlyga, pagal kurią pirkėjas nevykdo savo įsipareigojimų, jei po sutarties pasirašymo per nustatytą laiką neatsisako sandorio?

Naudokite pabėgimo išlygą

Išimties išlyga leidžia pardavėjui sužavėti ir priimti kitų pirkėjų pasiūlymus, net jei pirkėjas yra nurodęs sąlygas ar nenumatytus atvejus.

Jei namuose buvo pateiktas kitas pasiūlymas, pardavėjas praneštų pirminiam pirkėjui, kuris turėtų nustatytą dienų skaičių įvykdyti nepaprastus atvejus arba atsisakyti jų. Kitaip tariant, išlygos išlyga padeda apsaugoti pardavėjus, kad jie neprarastų galimybių parduoti laukdami, kol bus įvykdyti pirkėjo nenumatyti atvejai, pavyzdžiui, parduodant pirkėjo namus.

Esmė

Namų pardavimą gali lemti daugybė veiksnių, įskaitant vieno iš neapibrėžtumų ar sutarties sąlygų neįvykdymą arba pirkėjo širdies pasikeitimą.

Tačiau pardavėjai gali apsisaugoti būdami informuoti ir žinodami sutarties detales. Pardavėjai turi įsitikinti, kad jų atstovas dirba efektyviai ir bendrauja. Be to, jei esate pardavėjas, galite apsvarstyti galimybę pasitelkti nekilnojamojo turto advokatą peržiūrėti sutartį, pasiūlyti bet kokias išlygas, kurios galėtų jus apsaugoti, ir pasiūlyti atgręžtinio reikalavimo galimybes, jei pirkėjas atsisako, įskaitant galimybę prireikus kreiptis į teismą su pirkėju.