30 ir 15 metų hipoteka: koks skirtumas?

Gali būti įvairių hipotekų, tačiau praktiškai daugumai namų pirkėjų yra tik viena. 30 metų fiksuotų palūkanų hipoteka yra praktiškai Amerikos archetipas, obuolių pyragas iš finansinių priemonių. Tai kelias, kurį amerikiečių kartos pasirinko pirmą kartą įsigijusios namų savininkus.

Anot Freddie Mac, 2017 m. 90 procentų namų pirkėjų pasirinko fiksuotą 30 metų hipoteką. Tačiau daugeliui tų pirkėjų galėjo būti geriau pasitarnavę, jei jie būtų pasirinkę 15 metų fiksuotų palūkanų hipoteką.

Paskolos yra struktūriškai panašios - pagrindinis skirtumas yra terminas. Trumpesnė paskola reiškia didesnę mėnesinę įmoką, todėl 15 metų hipoteka atrodo mažiau prieinama. Tačiau dėl trumpesnio termino paskola tampa pigesnė keliais frontais. Tiesą sakant, per visą paskolos galiojimo laiką 30 metų hipoteka kainuos daugiau nei dvigubai daugiau nei 15 metų.

Kaip hipotekos terminas veikia išlaidas

Hipoteka yra tik tam tikros rūšies terminuota paskola - užtikrinama nekilnojamuoju turtu. Už terminuotą paskolą paskolos gavėjas moka palūkanas, apskaičiuojamas kiekvienais metais, atsižvelgiant į negrąžintą paskolos likutį. Tiek palūkanų norma, tiek mėnesinė įmoka yra fiksuotos.

Kadangi mėnesinė įmoka yra fiksuota, dalis, už kurią mokėsite palūkanas, ir dalis, kuri mokės pagrindinę sumą, laikui bėgant keičiasi. Iš pradžių, kadangi paskolos likutis yra toks didelis, didžiąją dalį paskolos sumos sudaro palūkanos. Tačiau kai likutis tampa mažesnis, palūkanų dalis mokėjimui mažėja, o pagrindinei sumai didėja.

30 metų hipoteka

Žinoma, turint 30 metų paskolą, likutis susitraukia daug lėčiau - paskolos gavėjas iš tikrųjų nuomojasi tą pačią pinigų sumą daugiau nei dvigubai ilgiau. (Tai daugiau nei du kartus, o ne tik dvigubai ilgiau, nes hipotekos 30 metų atveju pagrindinis balansas nesumažėja taip greitai, kaip 15 metų paskolos atveju.) Kuo didesnė palūkanų norma, tuo didesnė tarpas tarp dviejų hipotekų. Pavyzdžiui, kai palūkanų norma yra 4 procentai, paskolos gavėjas faktiškai moka beveik 2, 2 karto daugiau palūkanų, kad pasiskolintų tą pačią pagrindinės sumos sumą per 30 metų, palyginti su 15 metų paskola.

Pagrindinis 30 metų hipotekos pranašumas yra palyginti maža mėnesinė įmoka. Ir net jei įperkamumas nėra problema, yra ir kitų privalumų:

• Mažesnė įmoka gali leisti skolininkui nusipirkti daugiau namo, nei jie galėtų sau leisti naudodamiesi 15 metų paskola, nes ta pati mėnesinė įmoka leistų paskolos gavėjui imti didesnę paskolą per 30 metų.
• Mažesnė įmoka leidžia skolininkui kaupti santaupas.
• Mažesnė išmoka atlaisvina lėšas kitiems tikslams pasiekti.

15 metų hipoteka

Kadangi 15 metų paskolos bankams yra mažiau rizikingos nei 30 metų paskolos, ir todėl, kad bankams mažiau kainuoja trumpesnių paskolų nei ilgesnės trukmės paskolos, 30 metų hipoteka paprastai būna aukštesnė. Vartotojai moka mažiau už 15 metų hipoteką - bet kur nuo ketvirtadalio procento iki pilno procento (arba punkto) mažiau ir per tuos dešimtmečius, kurie iš tikrųjų gali pridėti.

Vyriausybės remiamos agentūros, kurios remia daugumą hipotekų, pavyzdžiui, „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“, nustato papildomus mokesčius, vadinamus paskolų lygio kainų patikslinimais, dėl kurių 30 metų hipotekos tampa brangesnės. Šie mokesčiai paprastai taikomi skolininkams, kurių kredito balai yra mažesni, įmokos mažesnės arba abi. Federalinė būsto administracija taip pat apmokestina didesnes hipotekos draudimo įmokas 30 metų skolininkams.

„Kai kurie paskolos lygio kainų koregavimai, galiojantys per 30 metų, netaikomi per 15 metų“, - sako Jamesas Morinas, vyresnysis viceprezidentas mažmeninių paskolų srityje „Norcom Mortgage“ Avon, KT. Anot Morino, dauguma žmonių šias išlaidas įtraukia į savo hipoteką kaip didesnės įmokos dalį, užuot mokėję jas visiškai.

Įsivaizduokite, tada 300 000 USD paskolą galima gauti 4 proc. 30 metų arba 3, 25 proc. 15 metų. Bendras greitesnės amortizacijos ir žemesnių palūkanų poveikis reiškia, kad pinigų skolinimasis tik 15 metų kainuotų 79 441 USD, palyginti su 215 609 USD per 30 metų arba beveik dviem trečdaliais mažiau.

Žinoma, yra laimikis. Kaina, sutaupanti tiek daug pinigų per ilgą laiką, yra daug didesnė mėnesio kaina; hipotetinės 15 metų paskolos įmoka yra 2 108 USD, 676 USD (arba apie 38 procentus) daugiau nei mėnesinė įmoka už 30 metų paskolą (1 432 USD).

Jei investuotojas gali sau leisti didesnes įmokas, jiems įdomu eiti trumpesnę paskolą, ypač jei jie artėja prie pensijos, kai bus priklausomi nuo fiksuotų pajamų.

Kai kuriems ekspertams galimybė sau leisti didesnę išmoką apima lietaus dienos fondo panaudojimą. Anot Bobo Walterso, vyriausiojo operatyvinio pareigūno ir „Quicken Loans“ prezidento, jūsų likvidžios santaupos turėtų sudaryti bent metų pajamas. Finansiniams planuotojams patinka 15 metų hipoteka, kad tai yra faktiškai „priverstinis taupymas“ nuosavo turto forma turtu, kuris paprastai įvertinamas (nors, kaip ir atsargos, namai didėja ir mažėja).

Kadangi 15 metų paskolos bankams yra mažiau rizikingos nei 30 metų paskolos, ir todėl, kad bankams mažiau kainuoja trumpesnių paskolų nei ilgesnės trukmės paskolos, 30 metų hipoteka paprastai būna aukštesnė.

Kiti pinigai

Kai kuriais atvejais skolininkas gali būti paskata investuoti tuos pinigus kur nors kitur, pavyzdžiui, į 529 sąskaitą už aukštąsias mokyklas arba į atidėtų mokesčių planą 401 k), ypač jei darbdavys suderina skolininko įmokas. Jei hipotekos palūkanos yra tokios žemos, taupus ir drausmingas investuotojas galėtų pasirinkti paskolą 30 metų laikotarpiui ir skirtumą tarp 15 ir 30 metų mokėjimų didesnio pajamingumo vertybiniais popieriais.

Remiantis ankstesniu pavyzdžiu, jei 15 metų paskolos mėnesinė įmoka buvo 2 108 USD, o 30 metų paskolos mėnesinė įmoka buvo 1 432 USD, skolininkas tą 676 USD skirtumą galėtų investuoti kitur. Atgal į voką apskaičiuojama, kiek (arba ar) išorinių investicijų grąža, atėmus mokėtiną kapitalo prieaugio mokestį, viršija hipotekos palūkanų normą, atskaičius hipotekos palūkanas. Asmeniui, priklausančiam 25 procentų mokesčių grupei, atskaitymas gali sumažinti faktinę hipotekos palūkanų normą nuo, pavyzdžiui, nuo 4 procentų iki 3 procentų.

Apskritai paskolos gavėjas išeina į priekį, jei investicijų grąža po mokesčių yra didesnė už hipotekos kainą, atėmus palūkanas.

Tačiau, pasak sertifikuoto finansinio planuotojo Dalaso mieste, Teksaso valstijos Shashin Shah, šiam lošimui reikalinga rizika, nes skolininkas turės investuoti į nepastovias akcijas. „Šiuo metu nėra fiksuotų pajamų investicijų, kurios duotų pakankamai didelę grąžą šiam darbui“, - sako Shahas. Taip pat reikia disciplinos sistemingai investuoti į tuos mėnesinius skirtumus ir skirti laiko investicijoms, kurių, jo teigimu, trūksta daugumai.

Geriausias iš abiejų pasaulių variantas

Akivaizdu, kad daugumai skolininkų trūksta (arba bent jau manau, kad jiems trūksta) lėšų, reikalingų sumokėti didesnes įmokas, kurių reikalaujama per 15 metų hipoteką. Tačiau yra daug būdų, kaip sukaupti trumpesnės hipotekos santaupas: tiesiog atlikite didesnius 15 metų grafiko mokėjimus už savo 30 metų hipoteką, jei hipoteka neturi išankstinio mokėjimo baudos.

Skolininkas turi teisę nukreipti papildomas įmokas į pagrindinę sumą, o jei mokėjimai yra nuoseklūs, hipoteka bus sumokėta per 15 metų. Jei laikas sutrumpėja, skolininkas visada gali grįžti prie įprastų, mažesnių 30 metų grafiko mokėjimų.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Daugeliui pirkėjų gali būti geriau pasirinktas 15 metų fiksuotos palūkanų normos hipoteka, palyginti su 30 metų hipoteka.
• Vartotojai moka mažiau už 15 metų hipoteką - bet kur nuo ketvirtadalio procento iki pilno procento (arba punkto) mažiau.
• Kai kuriems ekspertams, norint leisti sau mokėti didesnę 15 metų hipotekos sumą, reikia turėti lietaus dienos fondą.