Neapmokestinamų Kanados hipotekų sukūrimas

Kanados namų savininkų mokesčių įstatymai labai skiriasi nuo JAV sistemos. Visų pirma, pagrindinės privačios gyvenamosios vietos hipotekos palūkanos nėra atskaitytinos nuo mokesčių. Tačiau visas kapitalo prieaugis parduodant būstą yra neapmokestinamas.

Tačiau yra būdų, kaip kanadiečiai gali efektyviai atskaityti tas hipotekos palūkanas.

Finansinis tikslas

Pirma, keletas pagrindinių apibrėžimų:

Grynoji vertė yra jūsų turtas atėmus visus įsipareigojimus. Norėdami padidinti savo grynąją vertę, turite arba padidinti savo turtą, arba sumažinti įsipareigojimus, arba abu.

Jūsų laisvas grynųjų pinigų srautas yra grynųjų pinigų suma, likusi atlikus visas išlaidas ir sumokėjus skolas. Norėdami padidinti grynųjų pinigų srautus, turite išleisti mažiau, geriau mokėti darbo vietą arba mokėti mažiau mokesčių.

Pažvelkime į strategiją, padėsiančią jums padidinti savo turtą kuriant investicinį portfelį, sumažinti skolas, greičiau išmokant hipoteką, ir padidinti grynųjų pinigų srautus sumokant mažiau mokesčių. Efektyviai padidintumėte grynąją vertę ir grynųjų pinigų srautus.

Strategija

Kiekvieną kartą mokant hipoteką, dalis mokėtinos palūkanos, o likusi dalis - pagrindinei sumai. Ši pagrindinė įmoka padidina jūsų nuosavybę namuose ir ją galima pasiskolinti, paprastai geresne norma nei neužtikrinta paskola.

Jei pasiskolinti pinigai naudojami investicijoms, iš kurių gaunamos pajamos, įsigyti, paskolos palūkanos yra atskaitomos nuo mokesčių, todėl efektyvi paskolos palūkanų norma yra dar geresnė.

Ši strategija reikalauja, kad būsto savininkas skolintųsi pagrindinę kiekvieno įkeitimo įmokos dalį ir investuotų ją į pajamas sukuriantį portfelį. Pagal Kanados mokesčių kodeksą palūkanos, mokamos už lėšas, pasiskolintas pajamoms uždirbti, yra atskaitomos nuo mokesčių.

Laikui bėgant, visa jūsų skola išlieka ta pati, nes pagrindinė įmoka grąžinama kiekvieną kartą mokant. Tačiau didesnė jos dalis tampa skola, kuria galima atskaityti mokesčius. Kitaip tariant, tai yra „gera“ skola. Be to, liko mažiau neišskaičiuotų ar „blogų“ skolų.

Norėdami tai paaiškinti geriau, žiūrėkite 1 paveikslą žemiau, kur galite pamatyti, kad 1 106 USD per mėnesį hipotekos įmoką sudaro 612 USD pagrindinė suma ir 494 USD palūkanų.

figūra 1

Kaip matote, kiekvienas mokėjimas sumažina skolos sumą 612 USD. Po kiekvieno mokėjimo 612 USD yra pasiskolinta ir investuota. Tai reiškia, kad bendras skolos lygis yra 100 000 USD, tačiau paskolos dalis, iš kurios galima atskaityti mokesčius, didėja kiekvienu mokėjimu. 1 paveiksle galite pamatyti, kad po vieno mėnesio įgyvendinus šią strategiją, 99 388 USD vis dar nėra atskaityta skola, tačiau 612 USD dabar yra atskaitytini mokesčiai.

Šios strategijos galima žengti dar vieną žingsnį: nuo mokesčių atskaityta sumokėtų palūkanų dalis sukuria metinę mokesčių grąžinimo sumą, kuri vėliau gali būti panaudota hipotekai dar labiau sumokėti. Ši hipotekos įmoka būtų 100% pagrindinė (nes tai yra papildoma įmoka), ją būtų galima pasiskolinti visą ir investuoti į tą patį pajamų teikimo portfelį.

Strategijos veiksmai kartojami kas mėnesį ir metus, kol jūsų hipoteka bus visiškai atskaityta nuo mokesčių. Kaip matote iš ankstesnio ir kito skaičiaus, hipoteka išlieka pastovi - 100 000 USD, tačiau mokestinė atskaitoma dalis didėja kiekvieną mėnesį. Investicinis portfelis taip pat auga dėl mėnesio įmokos ir gaunamų pajamų bei kapitalo prieaugio.

2 pav

Kaip matyti 2 paveiksle, visiškai atskaičius mokesčius hipoteka atsirastų tada, kai paskutinė pagrindinė paskolos dalis bus pasiskolinta ir investuota. Skola vis dar yra 100 000 USD; tačiau dabar 100% šios sumos yra atskaitytini mokesčiai. Šiuo metu taip pat gali būti investuojamos gautos mokesčių grąžinimo išmokos, kurios padėtų padidinti investicijų portfelio augimo tempą.

Pranašumai

Šios strategijos tikslai yra padidinti pinigų srautus ir turtą mažinant įsipareigojimus. Tai sukuria didesnę grynąją vertę asmeniui, įgyvendinančiam strategiją. Ja taip pat siekiama padėti jums greičiau tapti hipoteka ir pradėti kurti investicinį portfelį greičiau, nei galėtumėte turėti.

Pažvelkime į juos šiek tiek atidžiau:

• Greičiau tapkite be hipotekos. Taškas, kuriame jūs praktiškai neturite hipotekos, yra tada, kai jūsų investicinis portfelis pasiekia negrąžintos skolos vertę. Tai turėtų būti greičiau nei naudojant tradicinę hipoteką, nes mokant hipoteką, investicinis portfelis turėtų augti. Hipotekos mokėjimai, atlikti iš mokesčių atskaitymų, hipoteką gali sumokėti dar greičiau.
• Sukurkite investicinį portfelį, tuo pačiu mokėdami savo namą. Tai puikus būdas pradėti taupyti. Tai taip pat padeda išlaisvinti grynuosius pinigus, kurių priešingu atveju galbūt negalėjote investuoti prieš sumokėdami hipoteką.

Atvejo analizė

Čia pateiktas finansinio poveikio palyginimas dviem Kanados poroms: viena moka hipoteką tradiciniu būdu, o kita naudojasi atskaitymo nuo mokesčių strategija.

Pora A nusipirko 200 000 USD namą su 100 000 USD hipoteka, amortizuota per 10 metų ir sudarė 6%, o mėnesinė įmoka - 1 106 USD. Sumokėję hipoteką, jie investuoja 1 106 USD, kuriuos mokėjo per ateinančius penkerius metus, ir uždirbo 8% per metus.
Po 15 metų jie turi savo namus ir turi portfelį, kurio vertė yra 81 156 USD.

B pora nusipirko identiškos kainos namus su tomis pačiomis hipotekos sąlygomis. Kiekvieną mėnesį jie skolinasi pagrindinę sumą ir ją investuoja. Jie taip pat naudoja metinę mokesčių deklaraciją, kurią gauna iš apmokestinamosios palūkanų dalies, kad sumokėtų hipotekos pagrindinę sumą. Tada jie skolinasi tą pagrindinę sumą ir investuoja. Po 9, 42 metų hipoteka bus 100% gera skola ir pradės grąžinti 2340 USD metinę mokesčių grąžinimo sumą, laikydamasi 39% ribinio mokesčio tarifo (MTR). Po 15 metų jie turi savo namus ir turi 138 941 USD vertės portfelį. Tai padidėjo 71%.

Atsargumo žodis

Ši strategija tinka ne visiems. Skolintis savo namuose gali būti psichologiškai sunku. Blogiau, jei investicijos neduos laukiamos grąžos, ši strategija gali duoti neigiamų rezultatų.

Pasiskolindami nuosavo namo nuosavą kapitalą, jūs taip pat pašalinsite saugumą, jei nekilnojamojo turto ar investicinės rinkos, arba abi, pasisuks blogiau.

Sukūrę neregistruotoje sąskaitoje pajamų uždirbimo portfelį, taip pat galite susidurti su papildomomis mokesčių pasekmėmis. Norėdami išsiaiškinti, ar ši strategija yra jums, turėtumėte pasikonsultuoti su profesionaliu finansų patarėju. Jei taip yra, gaukite profesionalios pagalbos, pritaikydami ją jums ir jūsų šeimos asmeninei finansinei padėčiai.