Ar jums reikia nekilnojamojo turto agento?

Geriausiai parduodamoje knygoje „Freakonomika“ (2006) autoriai Stevenas D. Levitt ir Stephenas J. Dubneris aptaria nekilnojamojo turto agentus ir išryškina dvi nerimą keliančias sąsajas:

• Nekilnojamojo turto agentai savo namus rinkoje laiko vidutiniškai 10 dienų ilgiau ir atsiskaito už pardavimo kainą, kuri yra 3% didesnė nei palyginamų namų, kuriuos jie parduoda savo klientams (10 000 USD už 300 000 USD namų).
• 6% komisinis atlyginimas padalijamas tarp pardavėjo ir pirkėjo agento, o tada agentas turi atiduoti dalį 3% komisinio atlyginimo agentūrai, kuriai ji dirba, ir vidutiniškai uždirba 1, 5% komisinio mokesčio. Taigi, nors jums gali būti svarbu gauti dar 10 000 USD už namus, agento komisiniai už šiuos papildomus pinigus yra papildomi 150 USD už papildomas 10 darbo dienų.

Darant prielaidą, kad šie skaičiai yra tikslūs, ar protinga iš viso vengti nekilnojamojo turto agentų? Pažiūrėkime.

Pardavimas be agento
Parduoti be agento yra iššūkis. Tarp tų dalykų, kuriais rūpinasi agentas, yra jūsų namo įtraukimas į kelių sąrašų tarnybą (MLS). Tai yra pagrindinis šaltinis daugumai nekilnojamojo turto agentų, kurie nekilnojamojo turto ieško klientų vardu. Neįprasta, kad agentai demonstruoja tik tuos namus, kurie yra išvardyti MLS, nes žino, kad jiems bus dar vienas agentas, kuris derėsis, o ne turės bendrauti su nežinomu neprofesionaliu pardavėju. Nepaisant to, kad MLS sąrašo neturėjimas gali būti gana reikšmingas, daugelis namų vis dar sėkmingai parduodami laikraščiuose ir klasifikuotuose skelbimuose.

Jei norite parduoti savo namą, taip pat galite pareikalauti daug laiko ir energijos, nes turėsite atlikti daugelį užduočių, kurias tradiciškai makleris atliks jūsų vardu. Žmonės, kurie parduoda savo namus, yra vieni iš šių.

• Gerai susipažinęs su nekilnojamojo turto procedūromis ir sutartimis
• Vandens išbandymas, norint sužinoti, ką jie galėtų gauti savo namams, jei norėtų parduoti
• Šiek tiek beviltiška ir nepasirengusi prarasti pinigus komisijoms

Visais šiais atvejais žmonės, kurie parduoda savo namus, turi turėti daug laisvo laiko. Jei laukiate iššūkio, tada imkitės jo. (Apie tai skaitykite penki dalykai, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas nekilnojamojo turto investuotojas .)

Velnias, kurį pažįsti
Viena statistika, kuri būtų įdomi, bet kurią sunku išmatuoti, yra galutinio turto pardavimo kainos, kurią parduoda savininkas, ir to paties turto, kurį pardavė agentas, kainos skirtumas. Nepaisant to, kad nekilnojamojo turto agento interesai gali prieštarauti jūsų interesams, šie specialistai vis tiek gali tarnauti svarbiam tikslui.
Paprastai nekilnojamojo turto agentai turi realistiškesnį požiūrį į tai, ko verta namas, o geri agentai yra įgudę gauti tokią kainą. Be to, nekilnojamojo turto agentai taupo jūsų laiką, parodydami namus, nenutraukdami tvarkaraščio daugiau nei būtina.
Ko gero, pati svarbiausia agento funkcija yra užtikrinti, kad sutartys ir kiti teisiniai dalykai būtų tvarkingi. Niekas nenori patirti visų problemų, susijusių su įtraukimu į sąrašą ir pardavimu savo namuose, ir tada sužino, kad jiems yra iškelta byla dėl išvengiamo sutarties pažeidimo.
Nors komisiniai iš jūsų pusės sutampa, gero agento patarimai ir deramas patikrinimas greičiausiai yra verti. Iššūkis yra rasti gerą agentą ir įsitikinti, kad jūsų interesai atitinka.

Agento pasirinkimas
Visi agentai nėra sukurti lygūs. Kai svarstote parduoti savo namą, pirmiausia turėtumėte paprašyti kolegų ir draugų siuntimo. Kitų specialistų siuntimai paprastai turi didelę reikšmę ir jiems taikomas lengvatinis režimas, nes nekilnojamojo turto agentas nenorės prarasti didelio siuntimo šaltinio.

Net geras agentas gali nugrimzti į turto tipą, su kuriuo nėra įpratęs. Taigi, jei turite tam tikros rūšies nuosavybę, galite paprašyti agento, kuris specializuojasi to tipo nuosavybėje. Agentas sužinos daugiau apie tai, kaip ir kur parduoti namą, ir greičiausiai bus sėkmingesnis ieškant potencialių pirkėjų. (Norėdami gauti daugiau informacijos, skaitykite „Kaip rasti agentą“ .)

Sąlygų nustatymas
Net jei jūsų pasirinktas agentas atliks daug dalykų be jūsų tiesioginio sutikimo, nepamirškite stebėti kai kurių blogų įpročių, kuriuos kartais demonstruoja nekilnojamojo turto agentai.

Viena iš dažniausiai pasitaikančių problemų yra neveiklumas. Kitaip tariant, agentas gali nusikelti į jūsų namus į MLS ir tiesiog laukti, kol kitas agentas įkando, o ne aktyviai mąstyti pirkėjais. Kuo ilgiau jūsų namas bus rinkoje, tuo mažiau patrauklus jis taps ir tuo didesnė tikimybė, kad pirkimo agentas pateiks mažą kainą. Sudarius trijų mėnesių susitarimą dėl įtraukimo į sąrašą, ši problema bus išvengta. Jei jūsų namas nebuvo parduotas po trijų mėnesių, jūs turite teisę perduoti savo verslą kitam agentui.

Kita sritis, kurioje turite galimybių derėtis, yra komisija. Nors 100 000 USD ir 300 000 USD namas skiriasi, pardavimo mechanika yra beveik ta pati. Parduodamas didelės vertės turtą suteikia daugiau galios reikalauti mažesnių komisinių. Nekilnojamojo turto agentai dažnai įspėja klientus, kad tai gali būti pavojinga taktika, nes kai kurie pirkimo agentai neparodys klientams namų, kuriuose yra nedideli komisiniai mokesčiai. Šis argumentas nesulaiko, nes tikroji dolerių suma, kurią gauna abu agentai, yra žymiai didesnė už 300 000 USD namą, net ir su 4% komisiniu.

Išvada
Nepaisant trūkumų, susijusių su pasitikėjimu kažkuo kitu, geras agentas yra vertas jūsų pinigų, nebent turite išsilavinimą, laiko, energijos ir rinkodaros patirties savo namams parduoti. Ieškant gero agento, gali prireikti klaidingų pradų, tačiau jei jūs kreipiatės į konsultacijas ir nustatote savo sąlygas, turėtumėte pastebėti, kad komisiniai, kuriuos mokate, yra gerai išleisti pinigai.