Paplūdimio namo pirkimo ekonomika: perskaitykite prieš pirkdami

Pirkdami paplūdimio namą, galite gauti puikią investicijų grąžą, patikimą pajamų srautą ir galimybę patekti į puikias atostogas. Daugelis paplūdimio namų investuotojų perka namus, kuriuos vėliau išnuomoja turizmo piko metu. Paplūdimio namo savininkas Floridoje gali leisti savo namą išsinuomoti nuo spalio iki kovo, kai šaltesnių valstijų gyventojai trokšta saulės. Daugelis paplūdimio namų investuotojų tvirtina, kad jų nuomos pajamos šiuo laikotarpiu padengia visas išlaidas per metus - faktiškai leidžiant jiems nemokamai gyventi name ne sezono metu.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Tvarkydami teisę, išsinuomoję savo paplūdimio namą galite nemokamai gyventi name ne sezono metu, kai esate ne piko sezono metu.
• Tikėtis mokėti daugiau ir už namą, ir už draudimą (įskaitant potvynių draudimą).
• Daugelyje paplūdimio miestelių taikomi dideli mokesčiai.
• Nuomos namo reklamavimas ir tvarkymas reiškia papildomas sąskaitas - greičiausiai jums reikės brangaus turto valdytojo.

Tačiau prieš imdamiesi smulkaus paplūdimio namo, svarbu suprasti, kokia ekonomika yra susijusi, įskaitant dideles skolinimosi išlaidas, dideles draudimo normas ir dideles sąskaitas, taip pat bendrą turto valdymo galvos skausmą.

Nekilnojamojo turto ir skolinimosi išlaidos

Paplūdimio namų savybės yra daug brangesnės nei panašių namų, esančių vidaus vandenyse. Pasak Zillow, Delray paplūdimyje, Fla., Populiariame paplūdimio mieste Palm Byčo grafystėje, vidutinė namo kaina 2019 m. Buvo 299 900 USD. Paprastai kalbant, būsto paskolų palūkanų normos yra didesnės nei pirminių namų. Tai gali padaryti didelę įtaką jūsų esmei. Pvz., Pagrindinė įmoka ir palūkanos už 30 metų 1 mln. USD hipoteką su 4% palūkanų norma yra 4774 USD per mėnesį. Ta pati hipoteka, kuriai taikoma 5% palūkanų norma, per mėnesį pagrindinei sumai ir palūkanoms kainuoja 5368 USD. Šis 600 USD per mėnesį skirtumas gali greitai susidėti.

Draudimo įkainiai

Namų savininko draudimas jūsų paplūdimio name greičiausiai bus kelis kartus brangesnis nei jūsų pirminio namo, daugiausia dėl dažnai privalomo potvynių draudimo, kuris pastaraisiais metais smarkiai išaugo, ypač rytinėje pakrantėje, kuriai vis labiau skauda plačiai paplitusi uragano žala.

Floridos paplūdimių namuose kasmet skiriama 10 000 USD ar daugiau draudimo nuo potvynių. Rytų pakrantės valstijos, tokios kaip Šiaurės Karolina, įmokas moka pagrįstiau. Ir nors draudimo išlaidos Kalifornijoje paprastai yra mažesnės nei Rytų pakrantės kainos, santaupas paprastai kompensuoja aukštesnės nekilnojamojo turto kainos.

Sąskaitos

Paplūdimio namo nuoma apima ne tik hipoteką, komunalines paslaugas ir kabelį. Viena vertus, atsižvelgiant į didelę daugelio paplūdimio namų vertę, jūsų mokesčių sąskaita greičiausiai bus didelė. Ir jei jūsų paplūdimio namas yra pajamų turtas, paprastai turite sumokėti už rinkodarą ir reklamą, o jūs dažnai turite surinkti pinigų samdyti žmones, kad parodytų jūsų turtą. Jei esate labai nelaimingi, jums gali tekti padengti teisines išlaidas, susijusias su nuomininkų ginčų nagrinėjimu.

Turto valdymas

Turto valdymas apima daug daugiau nei nuomos sutarčių pasirašymą ir nuomos čekių surinkimą. Kai kažkas sugenda, pavyzdžiui, ŠVOK blokas ar šaldytuvas, jūs esate visiškai atsakingas už remontą. Kraštovaizdžio dekoravimas, dažymas, stogo priežiūra ir kenkėjų kontrolė yra tik keletas kitų užduočių, kurios priklauso paplūdimio namo savininko kompetencijai.

Jei esate ne visą darbo dieną dirbantis nekilnojamojo turto investuotojas, greičiausiai neturėsite pralaidumo šiai žvalgytis. Todėl norėsite pasamdyti nuolatinį nekilnojamojo turto valdytoją, kuris tvarkytų kasdienes užduotis, turizmo sezono metu pardavinėtų savo paplūdimio namus, vykdytų nuomos sutartis ir iškeldintų apleistus nuomininkus. Bet geras turto valdytojas nėra pigus. Atsižvelgiant į teikiamų paslaugų apimtį, dauguma nekilnojamojo turto valdytojų imasi nuo 6% iki 12% surinktos nuomos mokesčio, kuris gali greitai įskaičiuoti į jūsų pelno maržą.