Sunkumai ir nepanaudojami nekilnojamojo turto interesai

Nuosavybė yra teisinė sąvoka, suteikianti ir ginanti asmens išimtinę teisę turėti, valdyti, naudoti ir disponuoti daiktu. Nuosavybės sąvoka nereiškia fizinio daikto, o apibūdina asmens teisinius santykius su daiktu.

Nekilnojamasis turtas Nekilnojamąjį turtą sudaro žemės sklypai, nuompinigiai ir palikimas. Žemė reiškia žemę, orą aukščiau, plotą po žemės paviršiumi ir visa, kas ant jo pastatyta. Nuomos sutartys apima žemes ir tam tikras nematerialias teises, susijusias su žeme. Paveldas apima bet kokį materialų ar nematerialų nekilnojamojo turto, įskaitant žemę ir nuompinigius, turtą, kurį galima paveldėti. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite 5 klaidas, kurių turėtų vengti nekilnojamojo turto investuotojai .)

TUTORIAL: Investicijų į nekilnojamąjį turtą tyrimas

Palūkanos Interesas apibūdina bet kokias asmens teises, reikalavimus ar privilegijas nekilnojamojo turto atžvilgiu. Įstatymas pripažįsta įvairius interesus nekilnojamojo turto srityje. Neprivalomas žemės interesas yra vieno asmens teisė naudotis ar apriboti kitam asmeniui priklausančios žemės naudojimą.

Ne nuosavybės teise turimi interesai nėra pačios žemės nuosavybė: nekilnojamojo turto neturinčio nuosavybės teisių neturintys savininkai neturi nuosavybės teisių, o žemės savininkas ir toliau naudojasi visomis nuosavybės teisėmis, bet ir suvaržymais.

Apsunkinimas yra nekilnojamojo turto našta, reikalavimas ar rinkliava, galinti turėti įtakos nuosavybės kokybei ir turto vertei ir (arba) naudojimui. Apsunkinimas gali parodyti nekilnojamojo turto, neturinčio nuosavybės teises, interesus. Įkeitimų pavyzdžiai yra turto suvaržymai, įsikišimai, servitutai, nuomos sutartys, ribojančios sutartys ir apsauginės sutartys. Šiame straipsnyje bus supažindinta su nekilnojamojo turto apsunkinimu ir nenaudojimu.

Nuosavybės interesai, neturintys nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą, neturintys nuosavybės teisės į žemę yra teisė naudoti ar apriboti kito asmens žemę. Neprivalomo intereso turėtojas turi tam tikras ir aiškias nuosavybės naudojimo teises, tačiau jis neturi nuosavybės teisės į šį turtą.

Neprivalomieji interesai gali būti sukurti abiejų šalių, ty turto savininko ir asmens, norinčio įgyti nepanaudoto intereso, susitarimu; arba teismo nutartimi. Pavyzdžiui, federalinis mokesčių areštas gali būti pateiktas apygardos, kurioje yra delspinigių turinčio mokesčių mokėtojo nekilnojamasis turtas, teismui. Kita vertus, nuoma gali būti sudaryta savanoriškai sudarant dviejų šalių susitarimą.

Sunkumai Apmokestinimas yra viskas, kas gali sumažinti turto vertę, naudojimą ir naudojimąsi juo, pavyzdžiui, suvaržymas ar ribojanti sutartis. Kadangi apsunkinimas gali turėti neigiamos įtakos žemės vertei ar naudojimui, kiekvienas, susijęs su nekilnojamojo turto sandoriu, turėtų žinoti apie perleidžiamo turto suvaržymus.

Paprastai advokatas atlieka pavadinimo paiešką ir formuoja pavadinimo nuomonę, kurioje nurodomi visi paieškos metu aptikti sunkumai. Apmokestinimas netrukdys nuosavybės teise pereiti sudarant nekilnojamojo turto sandorį; veikiau pavadinimas bus perduotas atsižvelgiant į bet kokius apsunkinimus. Kitaip tariant, nuosavybė lieka apsunkinta, arba „eina su žeme“, kol bus patenkinta, net kai nuosavybė perduodama naujam savininkui.
(Norėdami sužinoti daugiau, patikrinkite, ar pirkėjai atkreipia dėmesį į namus! Kodėl jums reikia teisininko.)

Yra daugybė apsunkinimo formų, įskaitant:

Palengvėjimai
Servitutas - tai nesąžininga teisė ribotai naudotis kito asmens žeme, kuri nėra visiška nuosavybė. Asmuo ar juridinis asmuo, kuris naudojasi servitutu, turi kito asmens žemėje neišsaugotą turtą (teisę naudoti turtą, bet jo neturėti); turto savininką apsunkina servitutas. Įprasti servitutai apima kelio tiesimą, kanalizacijos griovius, komunalines linijas ir servitutus pasmerkiant („Eminent Domain“).

Įsibrovimai
Įsibrovimas yra patobulinimas, kuris eina už turto savininko ribos ir „įsikiša“ į gretimą turtą. Įsibrovimų pavyzdžiai yra karnizo statyba arba pervertimas, išoriniai pastatai, tvoros, važiuojamosios dalies ir takai. Dėl įsikišimo abiejų susijusių nuosavybės objektų nuosavybės teisės nebegali būti parduodamos: kvestionuojantis turtas neturi nuosavybės teisės į visą žemę, kurioje buvo atlikti patobulinimai, o pažeistas turtas naudoja ne visą žemę.

Nuoma
Nuoma - tai sutartis tarp turto savininko (nuomotojo) ir asmens ar subjekto, norinčio nuomoti turtą (nuomininko). Pagal nuomos sutartį nuomotojas sutinka leisti nuomininkui užimti ir naudoti turtą mainais už vertingą atlygį (nuomą).

Paprastai nuomos sutartyje nurodoma sutarties trukmė, visos sutarties pratęsimo sąlygos ir mokėtinos nuomos dydis bei dažnumas. Nors nuomininkas turtą naudoja, nuomotojas išlieka savininku ir turi nuosavybės teisę į šį turtą.

Turto suvaržymai
Turtas yra suvaržymas - įstatyme numatyta kreditoriams suteikta teisė turėti skolas, kurias jie turi padengti parduodami skolininkui priklausantį turtą. Turtas veikia kaip užstatas, o tuo atveju, kai turtas bus perleistas, pardavimo pajamos gali būti panaudotos sumokėti skolą ir patenkinti turto suvaržymą. Įprastas turto suvaržymo būdas apima nekilnojamojo turto mokestį ir įvertinimo suvaržymus, mechanikų turto suvaržymus, teismo turto suvaržymus ir federalinio mokesčio suvaržymus.

Lis Pendens
Lis pendens yra pranešimas apie laukiančius teisminius ginčus, informuojantis visas suinteresuotas šalis, kad buvo pradėtas teisinis veiksmas, turintis įtakos nuosavybės teise į tam tikrą turtą. Lis pendens, kuris gali būti paduotas arba valstijos, arba federaliniame teisme, paprastai apima nuosavybės teises į nuosavybę arba pareikštas nuosavybės teises į šį turtą.

Kadangi nekilnojamasis turtas yra paduotas lis pendens, bet kuris asmuo, kuriam turtas yra perduotas, bus saistomas nagrinėjamo ieškinio rezultato.

Apsauginiai ar ribojantys susitarimai
Apsauginė ar ribojančioji sutartis yra įvykdoma sąlyga, kuri yra akto nuostata, ribojanti nekilnojamojo daikto naudojimo būdą. Šios sutartys verčia turto savininkus atlikti ar nevykdyti nurodytais būdais.

Apsauginių ar ribojančių sąlygų pavyzdžiai yra apribojimai dėl minimalaus kvadratinio kadro naujame pastate, architektūrinis projektas, kelių ar gretimų savybių atitolinimas ir nuošalumas bei namo išorės spalva. (Apie tai skaitykite skyriuje „Nekilnojamojo turto antraštinių dalių laikymas“.)

Esmė Neprivalomas domėjimasis nekilnojamuoju turtu yra teisė naudotis ar apriboti kito asmens nekilnojamojo turto naudojimą. Kai kuriais atvejais nepanaudojamos palūkanos atsiranda dėl savanoriškos sutarties, sudarytos tarp dviejų šalių, kaip ir nuomos sutarties atveju. Kitais atvejais neturtinės palūkanos atsiranda dėl teismo įsakymo, pvz., Dėl turto sulaikymo.

Svarstant apie nekilnojamojo turto pirkimą, svarbu atlikti pavadinimo paiešką, kad būtų nustatyta, ar nėra nuosavybės teisių trūkumų, kurie galėtų turėti įtakos turto naudojimui. Kvalifikuotas advokatas gali atlikti pavadinimo paiešką, kad surastų turto suvaržymus ar apsunkinimus. Daugybė nekilnojamojo turto parduodama „atsižvelgiant į visus suvaržymus ir suvaržymus“, tai reiškia, kad turtas gali būti apkrautas, o pirkėjui yra naudingiausia prieš priimant galutinius sprendimus išsiaiškinti bet kokius suvaržymus.

Bendrosios garantijos aktas yra geriausia pirkėjo apsauga ir jame yra „susitarimo su apsunkinimais“ garantija, užtikrinanti pirkėją, kad žemės sklype nėra jokių apsunkinimų, išskyrus tuos, kurie nurodyti dokumente. (Norėdami sužinoti daugiau apie nuomą ar pirkti? Finansinės problemos .)