Finansinė krizė + 10: kur dabar yra namų kainos?

Jau praėjo 10 metų nuo „Lehman Brothers“ žlugimo ir iš to išplaukiančios finansinės krizės, ir ekonomika atrodo klestinti. Akcijų rinka ką tik užfiksavo ilgiausio šiuolaikinių istorijų bulių rekordą, prabėgusį 3.453 dienas - beveik devynis su puse metų - be esminių pataisų. Anksčiau šiais metais JAV nedarbo lygis nukrito iki 3, 8%, ty 18 metų žemiausias lygis.

Būstas buvo krizės, sukėlusios Didžiąją Recesiją, pagrindas. Tačiau dabar nekilnojamojo turto rinka taip pat yra karšta: kainos kyla, atsargos mažėja ir skolinimo standartai palengvėja, todėl daugiau žmonių gali gauti hipotekas. Neseniai paskelbtame FICO tyrimų tinklaraščio įraše teigiama, kad „pirmoji aiški tendencija, pastebima aplink naujai kilusias hipotekas, yra tai, kad tolstant nuo Didžiojo nuosmukio, atrodo, kad pasirašymo kriterijai palengvėjo, o platesnė vartotojų grupė įgyja hipoteka. “

Būsto krizė 101

Vis dėlto prabėgo 10 metų būstas. Prisiminkite nesąžiningą skolinimo praktiką, kuri padėjo iššaukti krizę: Būsto perteklius rengiantis žlugimui motyvavo skolintojus išduoti paskolas praktiškai visiems, norintiems pasirašyti taške, net jei asmuo aiškiai negalėjo grąžinti, tiesiog užpildyti atsargų perteklių. NINJA paskolos, išduodamos paskolų gavėjams, neturintiems pajamų, neturintiems darbo ir neturintiems turto, buvo siaučiamos, o plačiai išleistos 2/28 subprime hipotekos paskolos (ARM) privertė skolininkus žlugti. Šios paskolos suteikė skolininkams pirmuosius dvejus metus mažesnę nei „rinkos vertės“ palūkanų normą, po to palūkanos šoktelėjo iki didesnės normos, todėl mokėjimai dažnai tapo neįperkami.

Nuo 2006 m. Pirmojo ketvirčio iki 2012 m. Šioms subprime ARM hipotekoms buvo taikoma aukštesnė rinkos uždarymo pradinė norma nei fiksuotoms premijoms, prime ARM, subprime fiksuotoms paskoloms ir FHA paskoloms, kaip parodyta šioje hipotekų bankininkų asociacijos diagramoje. Tuo pačiu laikotarpiu aukščiausio lygio subkampių ginklų nusikalstamumas taip pat buvo aukščiausias.

Šių paskolų skola buvo perpakuota į investuojamus produktus, įskaitant hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, kurie buvo parduoti bankams, rizikos draudimo fondams, draudimo bendrovėms, pensijų fondams ir net turtingiems asmenims. Kai skolininkai pradėjo nevykdyti savo paskolų, tai buvo pražūtinga bet kuriai finansų įstaigai (ar asmeniui), kuri pirko ar pardavė hipoteka užtikrintus vertybinius popierius. Patekimas padėjo išjudinti visą finansų pramonę. Vertybinių popierių rinka sudužo, bankai žlugo, būsto kainos tapo tankios ir milijonai žmonių prarado darbą, dideles pensijų santaupas ir namus.

Namų kainos šiandien

Nacionalinis būsto kainų indeksas pasiekė aukščiausią tašką 2006 m. Balandžio mėn., Pasiekė žemiausią tašką 2011 m. Kovo mėn. - praėjus maždaug dvejiems metams po oficialios recesijos pabaigos - ir vėl pasiekė aukščiausią tašką 2017 m. Spalio mėn., Teigiama nekilnojamojo turto duomenų bendrovės „CoreLogic“ specialiajame pranešime. Nevada pastebėjo didžiausią nuosmukį per nuosmukį - 60% sumažėjo būsto kainos. Arizonos ir Floridos valstijos nebuvo labai atsilikusios - nukrito atitinkamai 51% ir 50%, kaip parodyta toliau pateiktoje „CoreLogic“ diagramoje, kurioje parodomi didžiausi ir mažiausi kritimai nuo didžiausio iki mažiausio lygio tam tikrose valstijose.

„2011 m. Galutinai pasiekus žemiausią kainą, būsto kainos pradėjo lėtai kilti ten, kur esame dabar“, - sakė Frankas Nothaftas, „CoreLogic“ vyriausiasis ekonomistas. „Didesnė paklausa ir mažesnė pasiūla, taip pat klestinčios darbo rinkos paskatino kai kurias labiausiai nukentėjusias būsto rinkas padidinti namų kainas. Tačiau daugelis vis dar negrįžta į lygį prieš avariją “.

Nors daugelis valstybių susigrąžino savo vertybes prieš krizę, tai dar ne viskas naujiena. Griežtesni skolinimo standartai nuo krizės apsunkino hipotekos gavimą, o tai, kai kurių pramonės atstovų manymu, prisidėjo prie griežtesnių atsargų ir kainų, kurios gerokai viršija jų ikikrizinę viršūnę.

Susidūrę su didelėmis kainomis, griežtais skolinimo standartais ir grynųjų pinigų pirkėjų konkurencija, daugelis namų pirkėjų neturi kitos galimybės, kaip tik išsinuomoti. Miesto instituto duomenimis, kai kuriose metro vietose, įskaitant San Franciską, tik 25% gyventojų gali sau leisti nusipirkti būstą. Nekilnojamojo turto tinklalapio „Zillow“ duomenimis, 50 didžiausių JAV miestų nuomininkų procentas išaugo 2006–2016 m. Šiandien nuomojamų gyventojų procentas yra aukščiausias nuo 1965 m.

„Mes iš tikrųjų esame pagirių fazėje“, - sakė nekilnojamojo turto vertinimo ir konsultacijų firmos „Miller Samuel“ generalinis direktorius Jonathanas Milleris. „Vien todėl, kad kainos auga, dar nereiškia, kad mes atsigavome. [Rinka] vis dar iškreipta, ir tai yra dėl kredito sąlygų. “

Prieinamumas priklauso nuo rinkos

Kai 2006 m. Balandžio mėn. Būsto rinka pasiekė aukščiausią tašką, beveik du trečdaliai labiausiai apgyvendintų JAV metro rajonų buvo išvardyti kaip pervertinti, o tik penkios metro zonos, sudarančios tik 1%, buvo laikomos neįvertintomis. 2011 m. Kovo mėn. Rinka buvo dugne ir tik 27 rinkos - arba 7% labiausiai apgyvendintų metro rajonų - buvo laikomos pervertintomis. Šiandien (nuo 2017 m. Gruodžio mėn. Remiantis naujausiais turimais duomenimis) labiausiai apgyvendintos JAV metro zonos beveik tolygiai pasiskirsto tarp rinkų, kurios yra neįvertintos, pervertintos ir vertingos - tai reiškia jų „ilgalaikį, tvarų“ „CoreLogic“ duomenimis, palaikomi vietinės rinkos pagrindai, tokie kaip disponuojamos pajamos “.

Kaip visada, įperkamumas priklauso nuo rinkos. Pavyzdžiui, Manheteno vidutinė namų kvadratinio pjūvio vertė yra apie 20 kartų didesnė nei tokiose vietose kaip Cleveland ir Detroit. „JPMorgan“ pranešime teigiama, kad aukštos kainos yra mažiau susijusios su hipotekos skola ir yra labiau koncentruotos tokiose suvaržytose vietose kaip Niujorkas, San Fransisko įlankos zona, Bostonas, Sietlas, Denveris ir Portlandas (Ore). (Taip pat žr . Būsto krizių darykla ">

Hipotekos prieinamumas

Per pastaruosius porą metų paskolų standartai palengvėjo. „CoreLogic“ paskelbtoje įprastinių paskolų analizėje nustatyta, kad paskolos yra patvirtinamos šiek tiek rizikingesniems skolininkams - nors, pasitraukdami iš prieškrizinių metų, skolininkai turi pateikti išsamius dokumentus apie savo pajamas ir galimybes grąžinti. Pavyzdžiui, „Fannie Mae“ padidino maksimalų skolos ir pajamų (DTI) santykį nuo 45% iki 50%, o tiek „Fannie Mae“, tiek „Freddie Mac“ pastaraisiais metais pradėjo priimti hipotekas, kurių įmokos buvo tokios žemos kaip 3%. Šiandien JAV vartotojams svyruojančios palūkanų normos nėra beveik tokios pačios, kokios buvo prieš krizę, ir tik apie 15% neapmokėtos hipotekos rinkos yra reguliuojama. Nepaisant šių teigiamų aspektų, hipotekos paskolos vis dar neturi pasiekti iki krizės buvusio lygio. (Žr. Mūsų vadovėlį apie hipotekos pagrindus .)

Esmė

Didelės kainos ir atsargų trūkumas kartu su griežtu hipotekos kreditu ir smulkiomis studentų paskolų skolomis lėmė esminį perėjimą prie nuomos. Iš tikrųjų 2004 m. Būsto nuosavybė JAV pasiekė aukščiausią lygį - 69% ir, nepaisant pastarojo meto padidėjimo, šis procentas išlieka 64%. Prie nuomos padidėjimo taip pat prisidėjo kiti veiksniai, įskaitant vartotojų pasirinkimą ir lankstesnio gyvenimo būdo troškimą.

Praėjus dešimčiai metų po didžiosios nuosmukio, ekonomika klesti rekordine bulių rinka - tai skatina nedarbo lygį ir didėjantį nekilnojamojo turto rinkų, kurios atsigavo iki ikikrizinio lygio, skaičių. Nepaisant šių dienų karšto nekilnojamojo turto kraštovaizdžio, gausu spekuliacijų, kad gresia dar viena nekilnojamojo turto rinkos katastrofa - nebūtinai nacionaliniu lygmeniu, bet metro rajonuose, kuriuose trūksta įperkamumo ir sparčiai kylančios būsto kainos.