Pirmoji hipoteka
Pirmasis įkeitimas yra pagrindinis turto suvaržymas, užtikrinantis hipoteką. Pirmoji hipoteka yra pagrindinė paskola, už kurią mokama už turtą, ir jai suteikiama pirmenybė prieš visas kitas turto suvaržymus ar reikalavimus turtui įsipareigojimų nevykdymo atveju.
Pirmasis įkeitimas nėra paskolos gavėjo pirmųjų namų įkeitimas; tai yra originali hipoteka, paimta bet kuriam turtui.
Ji taip pat vadinama „First Lien“.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Pirmasis įkeitimas yra pagrindinis turto suvaržymas, užtikrinantis hipoteką.
- Antroji hipoteka yra pinigai, pasiskolinti už būsto kapitalą kitiems projektams ir išlaidoms finansuoti.
- Jei pirmosios hipotekos paskolos ir vertės santykis yra didesnis nei 80%, skolintojai paprastai reikalauja privataus hipotekos draudimo.
- Hipotekos palūkanos, mokamos už pirmą hipoteką, yra atskaitytinos nuo mokesčių, taikomos tik mokesčių mokėtojams, kurie nurodo savo mokesčių deklaracijų išlaidas.
Pirmosios hipotekos supratimas
Kai asmuo nori nusipirkti turtą, jis gali nuspręsti finansuoti pirkinį paskolą iš skolinančios institucijos. Kredito davėjas tikisi, kad būsto paskola ar hipoteka bus grąžinta mėnesinėmis dalimis, į kurias įeina pagrindinės paskolos dalis ir palūkanos. Skolintojas turės turto suvaržymą, nes paskola yra užtikrinta namuose. Ši būsto įsigijimo hipoteka yra žinoma kaip pirmoji hipoteka.
Pirmoji hipoteka yra pradinė paskola, paimta iš turto. Namų pirkėjas gali turėti kelias savybes savo vardu; tačiau būtent hipotekos, kurių imamasi siekiant užtikrinti kiekvieną iš savybių, sudaro pirmąją hipoteką. Pavyzdžiui, jei turto savininkas imasi hipotekos kiekvienam iš savo trijų namų, kiekvienas iš trijų hipotekų yra pirmoji hipoteka.
Sąvoka „pirmoji hipoteka“ leidžia suprasti, kad turtui gali būti ir kitų hipotekų. Būsto savininkas gali pasiimti kitą hipoteką, pavyzdžiui, antrą, tuo tarpu pradinė ir pirmoji hipoteka vis dar galioja. Antroji hipoteka yra pinigai, pasiskolinti už būsto kapitalą kitiems projektams ir išlaidoms finansuoti. Tačiau antra hipoteka ir visos kitos paskesnės hipotekos, paimtos tam pačiam turtui, yra antraeilės. Tai reiškia, kad pirmoji hipoteka yra išmokama prieš sumokant antrinę hipoteką.
Pirmasis hipotekos pavyzdys
Pavyzdžiui, jei namų pirkėjas užsitikrina pirmąją būsto paskolą 250 000 USD ir po kelerių metų gauna antrą hipoteką už 30 000 USD už tą patį turtą, pirmoji hipoteka yra aukštesnė už antrą. Skolininkas nevykdo savo mokėjimų po to, kai jis jau grąžino 50 000 USD pradinės paskolos sumos, o jo turtas yra uždarytas į apyvartą ir parduotas paskolai padengti. Jei pajamos iš turto pardavimo siekia 210 000 USD, pirmasis hipotekos kreditorius gaus skolingą likutį, tai yra 200 000 USD. Antrasis hipotekos kreditorius gaus viską, kas liko, šiuo atveju 10 000 USD. Kadangi pirmoji hipoteka yra pagrindinis reikalavimas, turintis viršenybę prieš antrinius reikalavimus, antrosios hipotekos atveju paprastai nustatomos didesnės palūkanų normos nei pirmosios.
Pirmoji hipoteka ir LTV
Jei pirmosios hipotekos paskolos ir vertės santykis yra didesnis nei 80%, skolintojai paprastai reikalauja privataus hipotekos draudimo (PMI). Tokiu atveju paskolos gavėjui kartais gali būti ekonomiška apriboti pirmosios hipotekos dydį iki 80% LTV ir panaudoti antrinį finansavimą pasiskolinti likusią reikalingą sumą. PMI mokėjimo, palyginti su antrosios paskolos naudojimu, ekonomika labai priklauso nuo to, kokiu greičiu skolininkas tikisi savo namo vertės padidėjimo. PMI gali būti pašalinta, kai pirmosios hipotekos LTV siekia 78%; tačiau antroji turto suvaržymo priemonė, kuriai paprastai taikoma didesnė palūkanų norma nei pirmajai hipotekai, turi būti išmokėta, greičiausiai perfinansuojant pirmąją hipoteką už sumą, lygią tiek pirmosios, tiek ir antrosios hipotekos likusioms sumoms.
Pirmojo hipotekos mokesčiai
Už pirmą hipoteką mokamos hipotekos palūkanos yra apmokestinamos. Tai reiškia, kad būsto savininkai gali sumažinti savo apmokestinamąsias pajamas palūkanų suma, kuri buvo sumokėta už paskolą už mokestinius metus. Tačiau hipotekos palūkanų mokesčio atskaitymas taikomas tik mokesčių mokėtojams, kurie mokesčių deklaracijose nurodo išlaidas.