Privataus hipotekos draudimo vadovas

Tai mitas, kad norint gauti hipoteką reikia numušti 20% namo pirkimo kainos. Skolintojai siūlo daugybę paskolų programų su mažesniais pradinių įmokų reikalavimais, kad atitiktų įvairius biudžetus ir pirkėjų poreikius. Vis dėlto, jei eisite šiuo keliu, tikitės susimokėti už privačios hipotekos draudimą (PMI). Dėl šių papildomų išlaidų gali padidėti mėnesinės hipotekos įmokos ir apskritai brangėti jūsų paskola. Tačiau tai beveik neišvengiama, jei neturite sutaupę 20% ar daugiau įmokų.

Privatus hipotekos draudimas

Kas yra PMI?

PMI yra hipotekos draudimo rūšis, kurią pirkėjai paprastai turi sumokėti už įprastinę paskolą, kai jie sumoka pradinę įmoką, mažesnę kaip 20% namo pirkimo kainos. Daugelis skolintojų siūlo žemų įmokų programas, leidžiančias jums sumokėti tik 3 proc. Tokio lankstumo kaina yra PMI, kuris apsaugo skolintojo investicijas tuo atveju, jei negrąžinsite savo hipotekos, vadinamos įsipareigojimų nevykdymu. Kitaip tariant, PMI draudžia skolintoją, o ne jus.

PMI padeda skolintojams susigrąžinti daugiau pinigų nevykdant įsipareigojimų. Skolintojai reikalauja padengti įmokas, mažesnes nei 20% pirkimo kainos, nes jums priklauso mažesnė akcijų dalis jūsų namuose. Hipotekininkai skolina jums daugiau pinigų iš anksto, todėl praras daugiau, jei pradiniais nuosavybės metais nevykdysite įsipareigojimų. Federalinės būsto administracijos apdraustoms paskoloms arba FHA paskoloms taip pat reikalingas hipotekos draudimas, tačiau gairės skiriasi nuo įprastų paskolų gairių (jas aptarsime vėliau).

PVI kaina

Pasak Freddie Mac, vyriausybės remiamos įmonės, kuri perka ir parduoda hipotekas antrinėje hipotekų rinkoje, jūs mokėsite nuo 40 iki 80 USD per mėnesį už kiekvieną pasiskolintą 100 000 USD. Atminkite, kad ši suma gali skirtis atsižvelgiant į jūsų kredito rezultatą ir paskolos bei vertės santykį - sumą, kurią pasiskolinote iš savo hipotekos, palyginti su namo verte.

Praėjusiais metais jums buvo leista iš savo federalinių mokesčių atskaityti PMI sąnaudas. 2017 m. Ir ateityje Kongresas nusprendė neatnaujinti šios nuostatos, todėl nebegalite atskaityti PMI išmokų iš savo metinių mokesčių. (Tiesą sakant, jie vėliau atkūrė išskaitymą tik už 2017 metus. Nuo 2018 m. Jo nebėra.)

Mokėjimas už PMI

Turite dvi galimybes mokėti už PMI: vienkartinė išankstinė įmoka, mokama uždarymo metu arba mėnesinės įmokos. Daugeliu atvejų skolintojai įtraukia PVI į jūsų mėnesinę hipotekos įmoką kaip mėnesinę įmoką. Kai gausite paskolos sąmatą ir uždarysite informacijos atskleidimo dokumentus, jūsų PMI suma bus detalizuota kiekvieno projekto pirmojo puslapio skiltyje „Prognozuojami mokėjimai“.

Kita galimybė yra mokėti už PMI kaip vieną iš jūsų uždarymo išlaidų. Šią paskolos sąmatą ir uždarymo informacijos formas rasite 2 psl., B skyriuje. Tačiau šios parinkties trūkumas yra tas, kad greičiausiai jums nebus grąžinta ši suma, jei jūs perkelsite ar refinansuosite savo hipoteką. Kai kuriais atvejais galite mokėti ir išankstines, ir mėnesines įmokas.

PMI aprėpties atšaukimas

Geros žinios yra tai, kad nemokėsite PMI per visą įprastinės paskolos galiojimo laiką.

Federalinis namų savininkų apsaugos įstatymas panaikina PMI vienu iš trijų būdų:

• skolininko inicijuotas PMI panaikinimas
• automatinis PMI nutraukimas
• galutinis PMI nutraukimas

Galite paprašyti PMI panaikinimo, kai tik jūsų paskolos ir vertės santykis - paskolos likučio suma, padalyta iš namo rinkos vertės - nukrenta žemiau 80% namo pradinės įvertintos vertės (arba anksčiau, jei jūsų namo vertė padidėjo anksčiau). Skolintojai šią suplanuotą datą nurodo PMI atskleidimo formoje, kurią greičiausiai gavote kaip baigiamųjų dokumentų dalį.

Norėdami atšaukti PMI, turėsite:

• Pateikite prašymą raštu.
• Atidžiai stebėkite savo mėnesines hipotekos įmokas.
• Turėkite teigiamą mokėjimų istoriją (pagal Fannie Mae ir Freddie Mac) mokėkite ne daugiau kaip vieną mokėjimą, kuris vėlavo per 30 dienų per 12 mėnesių, arba ne daugiau kaip vieną mokėjimą, kuris vėlavo 60 dienų per 24 mėnesių laikotarpį.
• Patikrinkite, ar neturite jaunesnio turto suvaržymo (pvz., Antrosios hipotekos).

Automatinis PMI nutraukimas

Kitas būdas nutraukti PMI yra žinomas kaip automatinis PMI nutraukimas, kuris prasideda numatytą dieną, kai jūsų likęs hipotekos likutis siekia 78% LTV. Pagal įstatymą, skolintojai privalo iki šios datos automatiškai atšaukti PMI. Čia taip pat galioja tos pačios paskolos gavėjo inicijuoto PMI panaikinimo sąlygos (mokėjimų istorija laiku ir suvaržymai). Jei mokėjote pavėluotai, jūsų skolintojas neatšauks PMI, kol jūsų mokėjimai nebus atnaujinti.

Galutinis PMI nutraukimas

Galiausiai yra kažkas, kas vadinama galutiniu PMI nutraukimu. Tai yra tada, kai skolintojas privalo automatiškai nutraukti PMI praėjus mėnesiui po to, kai jūsų paskolos terminas pasiekia grąžinimo grafiko vidurį - net jei nepasiekėte 78% LTV.

Pvz., Jei turite 30 metų fiksuotą paskolą, vidurio taškas būtų po 15 metų ženklo. Norėdami gauti kvalifikaciją, turite vėl mokėti savo mokėjimus. Šio tipo PMI panaikinimas paprastai taikomas paskoloms su ypatingais požymiais, tokiais kaip mokėjimai už periodinius mokėjimus, laikotarpis, kuriam mokamos tik palūkanos, arba pagrindinė netolerancija.

Namų vertė ir PMI

Jūsų tinkamumui atsisakyti PMI taip pat turi įtakos tai, ar laikui bėgant jūsų namo vertė padidėjo ar nuvertėjo. Jei jis padidėja, galite atšaukti PMI anksčiau nei tikėtasi; jei jis sumažės, palauksite ilgiau nei tikėtasi, kad atšauktumėte PMI.

Prieš atšaukdamas PMI, skolintojas nustatys dabartinę jūsų namo rinkos vertę, pateikdamas brokerio kainos išvadą (kurią atlieka nekilnojamojo turto agentas, vertinantis jūsų namus pagal jūsų kaimynystėje palyginamų namų vertę), vertės sertifikatą ar kitokio tipo turto vertinimas

Jei jūsų namo vertė sumažėjo dėl rinkos nuosmukio, skolintojas greičiausiai atmes jūsų PMI panaikinimo prašymą, nebent jūsų namo vertė būtų pagrįsta nauju įvertinimu ir jūs sumokėtumėte likusį paskolos likutį iki 80% LTV nuo naujos įvertintos vertės.

Kita vertus, jūsų namo vertė gali padidėti greičiau, nei tikėtasi, arba dėl rinkos sąlygų, arba dėl to, kad jūs jį pertvarkėte, tai reiškia, kad anksčiau galite pasiekti 80% LTV ribą. Tokiu atveju galite paprašyti PMI atšaukimo iš anksto, o jūsų skolintojas užsakys įvertinimą, kad patvirtintų dabartinę namo vertę. (Pastaba: Jūs esate atsakingi už turto įvertinimo, kuris gali kainuoti nuo 300 USD iki 400 USD, sumokėjimą. Ši suma gali skirtis priklausomai nuo namo dydžio ir vietos.)

Įprastinės paskolos be PMI

Kai kurie skolintojai siūlo savo įprastus paskolų produktus be reikalaujamo PMI; tačiau jie linkę imti didesnes palūkanas norėdami apsisaugoti, jei neteksite paskolos. Ilgainiui tai gali būti daugiau ar mažiau brangu nei mokėti VMI, atsižvelgiant į tai, kiek laiko jūs gyvenate namuose ar kiek laiko išlaikote tą pačią hipoteką.

Tai gali padėti palyginti hipotekos pirkimas. Pažiūrėkite į palūkanų normas, siūlomas ne PMI paskoloms, palyginti su tomis, kurios turi PMI. Apskaičiuokite skirtumą tarp dviejų, kad pamatytumėte, kiek dar sumokėsite už paskolą be PMI. Ar ta suma yra mažesnė nei VMI mokėjimai, kol atšauksite 80% LTV santykį? Atminkite, kad namų vertė gali pakilti arba sumažėti, o tai turės įtakos tam, kiek ilgai galėsite mokėti PMI.

Pradinių įmokų reikalavimai

Numačius 20% namo pirkimo kainos, PVI panaikinamas, o tai yra idealiausias būdas eiti, jei galite sau leisti. Be to, kad reguliariai taupote įmoką, apsvarstykite galimybę pirkti pigesnius namus.

Konservatyvesnis namų medžioklės biudžetas sumažins sumą, reikalingą 20% įmokai sumokėti.

„Piggyback“ hipotekos ir PMI

Kai kurie skolintojai rekomenduoja naudoti antrą „piggyback“ hipoteką, kad būtų išvengta PMI. Tai gali padėti sumažinti pradines hipotekos išlaidas, užuot sumokėjus už SSD. Tai veikia taip: jūs imate pirmą hipoteką už didžiąją namo pirkimo kainos dalį (atėmus jūsų pradinę įmoką). Tada jūs imate antrą, daug mažesnę hipoteką už likusią namo pirkimo kainos dalį, atėmus pirmąją hipoteką ir įmokas. Dėl to jūs vengiate PMI ir sumokate mažesnius mokėjimus nei pirmosios hipotekos kaina su PMI.

Tačiau už antrą hipoteką paprastai mokamos didesnės palūkanos nei už pirmąją hipoteką. Vienintelis būdas atsikratyti antrosios hipotekos yra visiškai sumokėti paskolą arba refinansuoti ją (kartu su pirmąja hipoteka) į naują savarankišką hipoteką, tikėtina, kai LTV pasieks 80% (kad nebūtų PVI). Tačiau šios paskolos gali brangiai kainuoti, ypač jei palūkanų normos padidėja nuo tada, kai imate pradinę paskolą ir kai refinansuojate abi paskolas į vieną hipoteką. Nepamirškite, kad turėsite dar kartą sumokėti uždarymo išlaidas, kad abi paskolos būtų refinansuotos į vieną paskolą.

(Norėdami daugiau sužinoti, kaip atsikratyti privataus hipotekos draudimo .)

FHA hipotekos draudimo įmoka

Jei negalite pretenduoti į įprastą paskolos produktą, galite apsvarstyti FHA paskolą. Kaip ir kai kurie įprasti paskolų produktai, FHA paskolos turi nedidelio įnašo galimybę - vos 3, 5% įnašo - ir lengvesnius kredito reikalavimus.

Kreditoriai reikalauja hipotekos draudimo visoms FHA paskoloms, kurios mokamos iš dviejų dalių: išankstinio hipotekos draudimo įmoka arba UFMIP ir metinė hipotekos draudimo įmoka arba metinė MIP. Abi išlaidos yra nurodytos pirmame paskolos sąmatos puslapyje ir informacijos atskleidimo pabaigoje.

Išankstinė draudimo įmoka

Išankstinė hipotekos draudimo įmoka (UFMIP) yra 1, 75% paskolos sumos. Galite sumokėti iš anksto, uždarydami, arba jis gali būti įtrauktas į jūsų hipoteką. Jei pasirinksite įtraukti UFMIP į savo hipoteką, jūsų mėnesinės įmokos bus didesnės, o visos paskolos išlaidos padidės.

Metinė priemoka

Be UFMIP, jūs mokėsite metinę MIP, kuri bus padalyta į lygias mėnesio įmokas ir įtraukiama į jūsų hipotekos mokėjimus. Priklausomai nuo jūsų paskolos termino ir dydžio, sumokėsite nuo 0, 45% iki 1, 05% paskolos sumos.

FHA MIP atšaukimas

Jei sumažinsite 10% ar daugiau, metinė MIP gali būti atšaukta po pirmųjų 11 paskolos metų. Tačiau, priešingai nei įprastos paskolos, FHA paskoloms, kurių įmoka yra mažesnė nei 10%, reikia mokėti metinį MIP už paskolos galiojimo laiką. Jei patenkate į pastarąją stovyklą, vienintelis būdas panaikinti MIP mokėjimus yra refinansuoti įprasta paskola, kai jūsų LTV santykis yra pakankamai mažas, kad galėtumėte įsigyti įprastą hipoteką be PMI.

Esmė

Jei jums nereikia sutaupyti daug grynųjų pinigų pradiniam įnašui, mokėdami PMI, galite pasiskolinti daugiau pinigų. Jūs ne vienas, jei pasirinksite šį kelią. Šiomis dienomis dauguma namų pirkėjų atlieka įmokas, mažesnes nei 20 proc. Remiantis Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos atlikta apklausa, vidutinė pradinė namo įmoka 2017 m. Buvo 10 proc.

Kreipdamiesi dėl hipotekos, atidžiai peržiūrėkite paskolos sąmatas, kad palygintumėte, kiek mokėsite už paskolą su PMI. Paskola, kuriai gali neprireikti PMI, tačiau jai taikoma didesnė palūkanų norma. Išskyrus keletą išimčių, PMI sunku išvengti, jei jums reikia paskolos su maža įmoka, tačiau tunelio gale yra šviesa: nemokėsite PMI už paskolos galiojimo laiką. (Apie tai skaitykite skyrelyje „Kaip išvengti privataus hipotekos draudimo mokėjimo“ - PMI)