Hipotekos galimybės povandeninių namų savininkams
Būsto savininkai dažnai atsiduria tokioje situacijoje, kai jų hipotekos likutis yra didesnis nei verta jų namų. Tai atsiranda dėl įvykių, iš kurių daugelis namų savininko negali valdyti, kombinacijos. Krentančios nekilnojamojo turto kainos, blogėjanti kaimynystė, blogi skolinimosi sprendimai (pvz., Skolinimasis daugiau, nei paskolos gavėjas gali sau leisti, arba priėmimas su opcionu su koreguojama palūkanų norma) ir refinansavimas imantis nuosavo kapitalo gali palikti namų savininkams augančias skolas. Kai hipotekos likutis viršija turto vertę, būsto savininko padėtis vadinama „aukštyn kojomis“ arba „po vandeniu“. Išvengti šios nepatogios padėties yra sudėtinga - dažnai reikia namo parduoti už mažesnę nei paskolos vertę, tačiau yra sprendimų. Pažvelkime į keletą variantų namų savininkams, kurių nuosavybė yra neigiama.
Trumpalaikio būsto, kuriame nėra nuosavo kapitalo, pardavimas
Trumpas pardavimas yra perspektyvus pasirinkimas, jei skirtumas tarp būsto pardavimo kainos ir įkeistos sumos yra mažas arba pardavėjas turi gilias kišenes. Jei gali būti surastas pirkėjas, namo savininkas gali atvykti į čekį, kad sumokėtų paskolos likutį. Jei pardavėjas negali atsiskaityti likučiu, bet privalo parduoti, pardavėjas turi susisiekti su hipotekos turėtoju ir pabandyti surengti trumpalaikį pardavimą. (Norėdami daugiau sužinoti apie trumpalaikį savo namų pardavimą, skaitykite skiltyje Trumpas pardavimas savo namuose, kad išvengtumėte rinkos uždarymo .)
Kreditoriaus įtikinimas sutikti su trumpalaikiu pardavimu dažnai reikalauja daug laiko ir dokumentų. Be to, kad skolintojas sutinka, būsto savininkas turi surasti nekilnojamojo turto agentą, kuris nori parduoti. Jei randamas pirkėjas, komplikacijos tęsiasi. Kredito davėjas dažnai teikia paskolą investuotojo vardu. Jei skolintojui sekasi parduoti, skolintojui reikia susitarti dėl paskolos turėjimo. Tai gali užtrukti. Jei namas yra apdraustas privačiu hipotekos draudimu (PMI), procese gali dalyvauti ir draudikas. Apsaugodamas banko interesus draudikas turtą apdraudė nuo įsipareigojimų nevykdymo, todėl šiame procese dalyvauja draudikas. Apskritai laikotarpis, per kurį reikia susitarti, yra ilgas, o bankas mažai linkęs bendradarbiauti.
Rinkos ribojimas
Kai viskas bus pasakyta ir padaryta, būsto savininkas gali skolintis bankui pinigus net ir po pardavimo, kad atskirtų, ką pirkėjas nori sumokėti, ir to, ką bankas nori sutikti. Jei manote, kad taip gali būti jūsų situacijoje, alternatyva gali būti rinkos ribojimas. Tačiau labai atidžiai pasverkite šią parinktį - nors trumpas išpardavimas nėra tinkamas jūsų kredito reitingui, rinkos uždarymas yra dar blogesnis. (Norėdami sužinoti, kaip skolinimosi veikla daro įtaką jūsų kredito reitingui, skaitykite „Kredito reitingo svarba“ .)
Be iššūkių, susijusių su pardavimo planavimu, galimybe užsidirbti pinigų po pardavimo ir tikimybe, kad jūsų kredito balas turės įtakos, reikia atsižvelgti ir į mokesčius. Mokesčių požiūriu skirtumas tarp namo pardavimo kainos ir hipotekos likučio gali būti laikomas pajamomis. Mokesčio sumokėjimas arba įrodymas, kad buvote nemokus ir tokiu būdu atleidžiamas nuo mokesčio, yra daiktai, kuriuos reikia išspręsti, nes, žiūrint iš mokesčių, trumpalaikis pardavimas yra laikomas skolos atleidimu.
Galimybės išvengti trumpalaikio pardavimo vargo yra ribotos. Idealus scenarijus yra toliau gyventi namuose ir mokėti hipoteką, kol pagerės nekilnojamojo turto rinka ir namą bus galima parduoti už kainą, kuri padengia hipotekos likutį. Kitos apsvarstytinos galimybės yra kambario draugo priėmimas, kad padėtų susimokėti sąskaitas, arba persikėlimas į butą ir namo išnuomojimas.
Esmė
Geriausias būdas sumažinti šansą atsidurti aukštyn kojomis yra imti mažiausią įkeitimą, kurį galite rasti, ir kuo greičiau jį išmokėti. Šios pastangos pirmiausia prasideda įsigyjant namus, kuriuos iš tikrųjų galite sau leisti. Tai gali būti dramatiškai kitoks turtas nei tas, kuriam jūs jaučiatės priklausantis. (Reikia pagalbos suskaičiuojant skaičius? Perskaitykite hipotekas: kiek galite sau leisti? )
Išmintingi, atsargūs namų pirkėjai uždirba nemažą įmoką, leidžiančią jums nebereikėti pirkti privataus hipotekos draudimo (PMI) ir suteikiant pakankamai lėšų nuosavam kapitalui, kurį jie turės sukaupti, jei namų vertė sumažės. Be to, imdamiesi nedidelės hipotekos, turėtumėte mokėti papildomus mokėjimus ir greičiau atsikratyti skolų naštos. Galiausiai, atlikdami papildomus mokėjimus, tikimybė atsidurti hipotekos „aukštyn kojom“ yra daug mažesnė.
Norėdami suprasti skaičiavimo ir mokėjimo procesą, taip pat būsto paskolų amortizacijos grafiką, skaitykite Hipotekos mokėjimo struktūros supratimas.