Pirminė hipotekos rinka
Pagrindinė hipotekos rinka yra ta rinka, kurioje skolininkai gali gauti hipotekos paskolą iš pirminio skolintojo. Bankai, hipotekų makleriai, hipotekų bankininkai ir kredito unijos yra pagrindiniai skolintojai ir yra pirminės hipotekos rinkos dalis.
Kaip veikia pirminė hipotekos rinka
Būsto savininkai gali tiesiogiai susisiekti su pagrindiniais skolintojais, pirkdami būsto paskolą, susisiekdami su vietiniu banku. Daugeliui skolininkų jie nepastebės, kad užsiima pagrindine hipotekos rinka, nes viso proceso metu jie bendraus su savo hipotekos atstovu vietiniame banke. Hipotekos specialistas mokys paskolos gavėją apie įvairius galimus hipotekų tipus ir nurodys palūkanų normą, atsižvelgiant į tai, kuris tipas buvo pasirinktas. Vietinis skyrius paprastai bus paskolos uždarymo vieta, kur pasirašomi dokumentai.
Daugelis skolininkų taip pat pradeda namo pirkimo procesą susisiekdami su hipotekos bankininku ar hipotekos iniciatoriumi. Iniciatoriai ir hipotekų bankininkai nėra bankai per se, bet jie padeda palengvinti sandorį ir perduoda hipotekos prašymą bankui, kad jis uždarytų paskolą. Brokeriai gauna mokestį už savo paslaugas, nes jie nukreipia verslą į pagrindinius skolintojus. Kita vertus, skolininkai stengiasi gauti geresnes palūkanas, jei tarpininkas apsiperka geriausią pasiūlymą, atsižvelgiant į skolininko kreditą ir norimas sąlygas.
Tačiau svarbu pažymėti, kad Vartotojų finansinės apsaugos biuras įgyvendino reglamentus dėl kompensacijų hipotekos makleriams. Prieš finansų krizę brokeriai galėjo gauti kompensacijas tiek iš skolininko, tiek iš skolintojo. Vartotojai nežinojo, kad brokeris sumokėjo skolintojui, kai sumokėjo savo mokestį. Be to, brokeriai turėjo paskatų nukreipti vartotojus į brangesnius produktus ar hipotekas ir kartais didesnes palūkanas. Po didžiojo 2008 ir 2009 m. Nuosmukio ir po to galiojusių reglamentų hipotekos tarpininkų skaičius sumažėjo.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Pagrindinė hipotekos rinka yra ta rinka, kurioje skolininkai gali gauti hipotekos paskolą iš pirminio skolintojo.
- Bankai, hipotekų makleriai, hipotekų bankininkai ir kredito unijos yra pagrindiniai skolintojai ir yra pirminės hipotekos rinkos dalis.
- Būsto savininkai gali tiesiogiai susisiekti su pagrindiniais skolintojais, pirkdami būsto paskolą, susisiekdami su vietiniu banku.
Pirminės hipotekos rinkos pranašumai
Kredito gavėjams, kurie vykdo sandorius pirminėje hipotekos rinkoje, yra keletas privalumų, kurie gali būti šie:
Mažos uždarymo išlaidos
Pagrindiniai skolintojai paprastai yra vietos bankai, vadinasi, jie atlieka kredito analizę ir rizikos prisiėmimo procesą. Draudimo agentai peržiūri skolininko finansinę informaciją ir kredito istoriją, kad nuspręstų pratęsti kreditą ar atmesti paskolą. Vietiniai bankai taip pat rengia visus dokumentus ir dokumentus namuose, užuot perėję iš centralizuoto padalinio iš valstybės būklės, kaip tai daro kai kurie dideli bankai. Rezultatas gali būti mažesni mokesčiai vietiniame banke, nes jie turi mažiau pridėtinių išlaidų, palyginti su didesniu banku. Be to, jei hipotekos makleris įsitraukė į banko paiešką, taip pat bus įvertintas mokestis. Trumpai tariant, jei pasirenkate vietinio banko pirminę hipoteką, tai gali padėti sumažinti uždarymo išlaidas.
Mažos įmokos
Paprastai pradinė hipotekos įmoka yra 20% namo pirkimo kainos. Tačiau skolininkas gali nusimesti mažiau pinigų, o daugelis pagrindinių skolintojų siūlo 10 procentų įmoką.
Skolinantiems mažas ar vidutines pajamas FHA paskolos pradinė įmoka sudaro tik 3, 5% būsto vertės. FHA yra federalinė būsto administracija, siūlanti draudimą skolintojams, kad jie galėtų išduoti paskolas mažas pajamas gaunantiems asmenims.
Tačiau mažesnė nei 20% įmoka reikalauja, kad paskolos gavėjas įsigytų privatų hipotekos draudimą arba PMI. PVI apsaugo bankus ir kreditorius tuo atveju, jei skolininkas nevykdo hipotekos. PMI yra mėnesinis mokestis, kuris imamas iš paskolos gavėjo, kol bus sumokėta 20% būsto paskolos.
Lankstumas
Kadangi paskolos iniciatoriai paprastai yra vietos bankai, labiau tikėtina, kad paskolos gavėjai galės bendrauti su žmonėmis, kurie gauna galutinį žodį, o tai greičiausiai neatsitiks nacionaliniame banke. Tiesioginis kontaktas gali suteikti lankstumo, jei skolininkų finansinė padėtis yra unikali.
Lankstumas gali apimti fiksuotų 15 metų palūkanų normos pasiūlymą, palyginti su 30 metų hipoteka, jei paskolos gavėjas nori išmokėti paskolą anksčiau. Kai kurie 15 metų hipotekos pranašumai yra mažesni visi palūkanų mokesčiai, nes ji buvo išmokėta anksčiau. Be to, skolininkai paprastai gali derėtis dėl mažesnės palūkanų normos, nes yra mažesnė rizika, kad skolininkas nevykdys savo įsipareigojimų arba nemokės paskolos dėl finansinių sunkumų. Žinoma, didelis 30 metų hipotekos pranašumas yra tas, kad ji siūlo mažesnes įmokas, nes jos yra paskirstytos ilgesniam laikotarpiui, palyginti su kitomis sąlygomis.
Reguliuojamos palūkanos yra lankstus pasirinkimas, kuris paprastai siūlomas už atlygį. ARM paskolos paprastai gaunamos su fiksuota palūkanų norma nustatytam laikotarpiui, o paskui kasmet koreguojamos pagal indeksą, kurį iš anksto nustatė skolintojas ir skolininkas. Paprastai ARM yra su viršutine riba, pagal kurią palūkanų norma galėtų pakisti per visą paskolos galiojimo laiką, todėl lengviau apskaičiuoti ir sudaryti biudžetą jūsų maksimaliai mėnesinei įmokai.
Pirminė hipotekos rinka palyginti su antrine hipotekos rinka
Pirminę rinką sudaro pirminiai skolintojai. Pagrindiniai skolintojai paprastai pasilieka jų paskolas kaip savo portfelio dalį ir aptarnauja juos visą paskolos galiojimo laiką. Tačiau bankas, kuris suteikė hipotekos paskolą, gali paskolą parduoti antrinėje hipotekos rinkoje, kurioje investuotojai gali pirkti ir parduoti anksčiau išleistas hipotekos paskolas. Hipoteką galima parduoti kitam skolintojui ar paslaugų įmonei, kuri tvarko mokėjimus už paskolą. Naujas skolintojas ar paslaugų teikėjas uždirba pinigus iš mokesčių ir palūkanų už hipoteką.
Daugybę hipotekų perka „Fannie Mae“ arba Federalinė nacionalinė hipotekų asociacija („Fannie Mae“ arba FNMA). Fannie Mae apsisuka ir supakuoja paskolas bei parduoda jas kaip investicijas, vadinamus hipotekos garantuojamais vertybiniais popieriais (MBS), kurie yra panašūs į investicinius fondus, bet turi hipotekas, o ne akcijas. Investuotojai uždirba palūkanas iš hipotekos už MBS laikymą.
Jei jūsų hipoteka parduodama, atminkite, kad tai yra įprasta praktika finansų pramonėje. Bankai turi skolinimo limitus, tai reiškia, kad jie turi viršutinę ribą, kiek jie gali paskolinti savo indėlių bazės. Parduodant hipotekos paskolą „Fannie Mae“ ar paslaugų teikėjui, paskola pašalinama iš banko knygų, leidžiančių paskolinti daugiau pinigų. Jei bankai negalėtų parduoti savo hipotekos, jie pasiektų viršutinę skolinimo ribą ir negalėtų pasiūlyti daugiau hipotekų, o tai sulėtins ekonomiką. Tačiau, nebent esate investuotojas, norintis įsigyti MBS, antrinėje rinkoje neužsiimsite. Vietoj to, pirminėje hipotekos rinkoje turėsite reikalų su banku ar makleriu.