Nekilnojamasis turtas
Nekilnojamasis turtas yra turtas, kurį sudaro žemė ir joje esantys pastatai, taip pat žemės gamtos ištekliai, įskaitant nekultivuojamą florą ir fauną, dirbamus augalus ir gyvulius, vandenį ir bet kokias papildomas mineralų sankaupas.
1:34Nekilnojamasis turtas
Nekilnojamojo turto supratimas
Nekilnojamasis turtas yra materialus turtas ir nekilnojamojo turto rūšis. Nekilnojamojo turto pavyzdžiai apima žemę, pastatus ir kitus patobulinimus, taip pat teises naudotis ir naudotis šia žeme bei visais jos patobulinimais. Nuomininkai ir nuomininkai gali turėti teises gyventi žemėje ar pastatuose, kurie yra laikomi jų turto dalimi, tačiau pačios šios teisės, griežtai tariant, nėra laikomos nekilnojamuoju turtu.
Nekilnojamasis turtas nėra tas pats dalykas ir neturėtų būti painiojamas su asmeniniu turtu. Asmeninis turtas apima nematerialųjį turtą, pavyzdžiui, investicijas, taip pat materialųjį turtą, pavyzdžiui, baldus ir armatūrą, pavyzdžiui, indaplovę. Be to, net nuomininkai gali reikalauti namo dalių kaip asmeninės nuosavybės, su sąlyga, kad jūs nusipirkote ir įdiegėte turtą nuomotojui leidus.
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Nekilnojamasis turtas yra tikras, tai yra, materialus, turtas, kurį sudaro žemė ir bet kas joje esantis, įskaitant pastatus, florą ir fauną bei gamtos išteklius.
- Nekilnojamasis turtas skirstomas į tris pagrindines kategorijas: gyvenamąjį, komercinį ir pramoninį.
- Kai reikia investuoti, gyvenamasis nekilnojamasis turtas yra pigesnis ir labiau įmanomas asmenims, tuo tarpu komercinis nekilnojamasis turtas yra vertingesnis ir stabilesnis.
- Kaip investicija, nekilnojamasis turtas siūlo pajamas ir padidina kapitalą.
- Investuoti į nekilnojamąjį turtą galite tiesiogiai - pirkdami žemę ar turtą - arba netiesiogiai, pirkdami viešai parduodamų nekilnojamojo turto investicinių trestų (REIT) akcijas arba hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS).
Nekilnojamojo turto rūšys
Nors žiniasklaidoje dažnai minima „nekilnojamojo turto rinka“, nekilnojamojo turto pavyzdžius galima suskirstyti į tris plačias kategorijas pagal jo naudojimą.
- Gyvenamasis nekilnojamasis turtas apima neišvystytą žemę, namus, daugiabučius namus ir miesto namus. Statiniai gali būti vienos šeimos ar daugiabučiai būstai ir gali būti savininko naudojami arba nuomojami.
- Komerciniam nekilnojamajam turtui priskiriami negyvenamieji statiniai, tokie kaip biurų pastatai, sandėliai ir mažmeninės prekybos pastatai. Šie pastatai gali būti laisvai stovintys arba prekybos centruose.
- Pramoninis nekilnojamasis turtas apima gamyklas, verslo parkus, kasyklas ir ūkius. Šios savybės paprastai yra didesnio dydžio, o vietose gali būti prieiga prie transportavimo mazgų, tokių kaip geležinkelio linijos ir uostai.
Gyvenamojo nekilnojamojo turto ir namų nuosavybės privalumai
Būsto valdymas, dar vadinamas savininkų užimtumu, yra labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto investicijų rūšis JAV. Remiantis Nacionalinės daugiabučių būsto tarybos (NMHC) duomenimis, maždaug du trečdaliai gyventojų turi savo namus. Dažnai šie savininkai pirkinį finansavo imdami būsto paskolą, kurioje turtas yra skolos įkaitas.
Nekilnojamojo turto svetainė „Zillow“ 2019 m. Metinėje namų vertės analizėje įvertino, kad bendra visų JAV namų vertė 2018 m. Buvo 33, 3 trilijono USD, 71% didesnė nei tuo metu šalies bendrasis vidaus produktas (BVP) buvo 19, 4 trilijono USD.
Asmenys, perkantys būsto hipoteką, kad padėtų įgyvendinti svajonę apie nuosavybės teises, susiduria su daugybe galimybių. Hipotekams gali būti imamos fiksuotos arba kintamos palūkanų normos. Pastovios palūkanų normos hipotekos paprastai turi didesnes palūkanas nei kintamos palūkanų hipotekos, todėl trumpalaikėje perspektyvoje jos gali tapti brangesnės. Pastovios palūkanų normos paskolos per trumpą laiką kainuoja brangiau, nes jos yra apsaugotos nuo būsimo palūkanų normos padidėjimo.
Bankai skelbia amortizacijos grafikus, kurie parodo, kiek paskolos gavėjų moka mėnesinės įmokos, kad sumokėtų palūkanas, palyginti su kiek sumokės paskolos pagrindinę sumą. Skubios paskolos yra hipotekos, kurios laikui bėgant ne visiškai amortizuojamos - sumažėja iki nulio. Vietoj to skolininkas moka palūkanas už nustatytą laikotarpį, pavyzdžiui, penkerius metus, o paskui turi sumokėti likusią paskolos sumą vienkartine išmoka pasibaigus terminui.
Be to, hipotekos gali turėti didelių išlaidų, įskaitant mokesčius už sandorius ir mokesčius. Šios papildomos išlaidos dažnai įtraukiamos į paskolą. Kai potencialūs namų savininkai įrodo tinkamumą ir užsitikrino hipoteką iš banko ar kito skolintojo, jie turi atlikti papildomus veiksmus, kad įsitikintų, jog turtas parduodamas teisėtai ir yra geros būklės.
Komercinio nekilnojamojo turto pranašumai
Komercinis nekilnojamasis turtas yra naudojamas komercijai ir apima viską, pradedant prekybos centrais ir atskirai esančiais restoranais, baigiant biurų pastatais ir dangoraižiais. Jis dažnai skiriasi nuo pramoninio nekilnojamojo turto, kuris yra praktinė erdvė, naudojama gaminant produktus.
Nekilnojamojo turto pirkimas ar išperkamoji nuoma komerciniais tikslais labai skiriasi nuo būsto ar net gyvenamojo nekilnojamojo turto pirkimo. Komercinė nuoma paprastai yra ilgesnė nei gyvenamųjų patalpų nuoma. Komercinio nekilnojamojo turto grąža grindžiama jų pelningumu, tenkančiu kvadratinei kojai, skirtingai nuo statinių, skirtų privačioms gyvenamosioms patalpoms.
Be to, skolintojai gali reikalauti didesnės įmokos už komercinio nekilnojamojo turto hipoteką, nei reikia gyvenamosios vietos atveju.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą
Investuoti į nekilnojamąjį turtą galima tiesiogiai, perkant nekilnojamąjį turtą ar žemės sklypus; arba netiesiogiai, pirkdami viešai parduodamų nekilnojamojo turto patikėjimo fondų (REIT) akcijas arba hipoteka užtikrintus vertybinius popierius (MBS). Tiesioginis investavimas į nekilnojamąjį turtą duoda pelną arba nuostolius dviem būdais, kurie per amžius nepasikeitė: Pajamos iš nuomos ar nuomos ir nekilnojamojo turto vertės padidėjimas.
Skirtingai nuo kitų investicijų, nekilnojamąjį turtą smarkiai veikia jo aplinka ir artimiausia geografinė vietovė. Taigi gerai žinomas nekilnojamojo turto maksimumas „vieta, vieta, vieta“. Gyvenamojo nekilnojamojo turto vertei visų pirma turi įtakos vietiniai veiksniai, išskyrus stiprų šalies nuosmukį ar nuosmukį. Tokie veiksniai yra rajono užimtumo lygis, vietos ekonomika, nusikalstamumo lygis, transporto galimybės, mokyklų kokybė, savivaldybių paslaugos ir turto mokesčiai.
Argumentai už
Siūlo pastovias pajamas
Siūlo kapitalo padidėjimą
Įvairina portfelį
Galima nusipirkti su svertu
Minusai
Paprastai nelikvidus
Įtakos turi labai vietiniai veiksniai
Reikia didelių pradinio kapitalo išlaidų
Gali prireikti aktyvaus valdymo, kompetencijos
Investicijos į gyvenamąjį ir komercinį nekilnojamąjį turtą yra pagrindinės. Viena vertus, gyvenamasis nekilnojamasis turtas paprastai yra pigesnis ir mažesnis nei komercinis nekilnojamasis turtas, todėl mažam investuotojui jis yra labiau prieinamas.
Kita vertus, komercinis nekilnojamasis turtas dažnai yra vertingesnis už kvadratinę pėdą, o jo nuoma yra ilgesnė, o tai teoriškai užtikrina labiau nuspėjamą pajamų srautą. Didesnės pajamos reiškia ir didesnę atsakomybę. Komercinio nuomos nekilnojamasis turtas yra griežčiau reglamentuojamas nei gyvenamasis nekilnojamasis turtas, ir šios taisyklės gali skirtis ne tik įvairiose šalyse ir valstijose, bet ir apskrityse bei miestuose. Net miestuose zonavimo taisyklės sukuria nepageidaujamo sudėtingumo investicijas į komercinį nekilnojamąjį turtą.
Komercinės nuomos sutartyse taip pat padidėja nuomininkų kaitos rizika. Jei nuomininko verslo modelis yra blogas, jo produktas nepatrauklus arba jie yra prasti valdytojai, jie gali paskelbti bankrotą. Verslo nesėkmė gali staiga sustabdyti brangaus nekilnojamojo turto naudojimą.
Be to, kaip turtas gali būti vertinamas, jis taip pat gali nusidėvėti. Buvo žinoma, kad „karštos“ prekybos vietos virsta supuvusiu prekybos centru ir negyvais prekybos centrais.
Vertinimas
Vertinimas pasiekiamas skirtingais būdais, tačiau turto vertė padidėja tik tada, kai savininkas jį parduos. Kitas būdas gauti pelno būtų hipotekos refinansavimas. Neapdorota ir neišsivysčiusi žemė, kaip ir teritorija, esanti už miesto ribų, siūlo didžiausią potencialą statyboms, gerinimui ir pelnui. Pagyrimas taip pat gali būti pasiektas atradus vertingas medžiagas ar gamtos išteklius žemės sklype, pavyzdžiui, skleidžiant aliejų. Taip pat padidėja jūsų nuosavybės teise priklausančios žemės rinkos vertės.
Augant ir plėtojant kaimynystę, turto vertės linkusios lipti. Miestų kvartalų gentrifikacija kai kuriuose Amerikos miestuose per pastaruosius kelis dešimtmečius dažnai lėmė dramatišką nekilnojamojo turto kainų padidėjimą. Nepastovumas taip pat gali turėti įtakos nekilnojamojo turto vertei. Jei partija yra paskutinė savo dydžiu ar rūšimi prestižinėje srityje arba ten, kur tokios partijos retai prieinamos, ji padidėja dėl pardavimo.
Pajamos
Pajamos iš nekilnojamojo turto yra įvairių formų. Didžiausias generatorius yra nuomos mokestis už žemę, jau paverttą gyvenamąja ar komercine nuosavybe. Tačiau įmonės taip pat mokės honorarus už gamtos išteklių atradimus neapdorotoje žemėje. Jie taip pat gali mokėti už tai, kad ant jo būtų pastatytos konstrukcijos, pavyzdžiui, ląstelių bokštai ar vamzdynai.
Taip pat pajamos gali būti gaunamos iš netiesioginių investicijų į nekilnojamąjį turtą. REIT metu daugelio nekilnojamojo turto objektų savininkas parduoda akcijas investuotojams ir gauna pajamas iš nuomos paskirstymo pavidalu. Panašiai MBS palūkanos ir pagrindinės įmokos iš hipotekų fondo yra surenkamos ir pervedamos investuotojams.
Tiek REIT, tiek MBS investiciniai produktai prekiauja kaip akcijos, o nekilnojamasis turtas yra pagrindinis vertybinis popierius. Taigi, jie gali pasiūlyti, kad kapitalo padidėjimas yra akcijų rinkos vertės padidėjimas.
Realiojo pasaulio investicijų į nekilnojamąjį turtą pavyzdžiai
Hipotekos užstatyti vertybiniai popieriai sulaukė labai blogos įtakos dėl vaidmens, kurį jie atliko sulaikydami hipoteką, kuri 2007 m. Sukėlė pasaulinę finansų krizę. Tačiau jie vis dar egzistuoja ir jais prekiaujama. Paprasčiausias būdas paprastam investuotojui pirkti šiuos produktus yra per biržoje prekiaujamus fondus (ETF). Kaip ir visos investicijos, šie produktai kelia tam tikrą riziką. Tačiau jie taip pat gali pasiūlyti diversifikuoti portfelį. Investuotojai turi ištirti turimus vienetus, kad įsitikintų, jog fondai specializuojasi investicinio lygio MBS, o ne aukščiausio lygio paskolų įvairovėje, kuri įsivėlė į krizę.
Nuo 2019 m. Balandžio mėn. Šio tipo geriausios savybės transporto priemonės yra:
- „Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF“ (VMBS), kuris stebi „Bloomberg Barclays“ JAV hipotekos garantuojamų vertybinių popierių kintamąjį indeksą, sudarytas iš federalinių agentūrų remiamų MBS, kurių minimalus kaupimas yra 250 milijonų USD ir minimalus vienerių metų terminas. Fondo, kurio kaina yra apie 53 USD už akciją, dividendų pelningumas siekia 2, 58%.
- „iShares Barclays MBS Bond ETF“ (MBB), kuri orientuojasi tiek į fiksuotųjų, tiek į reguliuojamų palūkanų hipotekos vertybinius popierius, ir seka „Bloomberg Barclays“ JAV MBS indeksą. Jos akcijų paketai apima obligacijas, kurias išleido ar garantuoja vyriausybės remiamos įmonės, tokios kaip „Fannie Mae“ ir „Freddie Mac“, taigi joms suteiktas AAA reitingas. Prekyba maždaug 108 USD už akciją, jos pajamingumas siekia 2, 48%.
- SPDR „Bloomberg“ „Barclays Capital“ hipotekos obligacijos ETF (MBG), kurios taip pat naudoja „Barclays“ JAV MBS indeksą kaip etaloną, tačiau taiko agresyvesnį požiūrį, siekdamos padidinti grąžą. Vienos akcijos kaina - 26 USD, jos pajamingumas siekia 3, 15%.