Terminalo kapitalizacijos norma
Galutinė kapitalizacijos norma yra norma, naudojama turto perpardavimo vertei turimo laikotarpio pabaigoje įvertinti. Laukiamos grynosios veiklos pajamos (NOI) per metus padalijamos iš terminalo viršutinės ribos (išreikštos procentais), norint gauti galutinę vertę. Galutinės kapitalizacijos normos yra apskaičiuojamos remiantis palyginamais duomenimis apie sandorius arba tuo, kas, manoma, yra tinkama konkretaus objekto vietai ir požymiams.
Terminalo kapitalizacijos normos supratimas
Galutinė kapitalizacijos norma taip pat žinoma kaip išėjimo norma. Prognozuojama, kad turto pradinis įplaukimo rodiklis pirmųjų metų NOI dalijamas iš turto pirkimo kainos. Galutinė kapitalizacijos norma yra prognozuojamas praėjusių metų (arba išėjimo metų) NOI, padalytas iš pardavimo kainos. Jei ši norma yra žemesnė už įėjimo normą, tai paprastai reiškia, kad investicijos į turtą buvo pelningos.
Dauguma į nekilnojamąjį turtą investuojančių profesionalų sutinka, kad svarbu suderinti terminalo kapitalizacijos normą su dabartine rinkos norma, turint omenyje, kad gali būti saugesnis bandymas šiek tiek palenkti terminalo viršutinę ribą. Dinaminė skaičiuoklė gali būti naudinga norint išbandyti plėtros projektą nepalankiausiomis sąlygomis, kad būtų nustatyta aukščiausia terminalo kapitalizacijos norma, kuri vis tiek suteiktų pakankamą aukštumą investuotojams.
Patikimi nekilnojamojo turto investuotojai ieško rinkų ir turto rūšių, kuriose tikimasi, kad rinkos kapitalizacijos rodikliai kris, nes žemesnė terminalo kapitalizacijos norma, palyginti su įstatinio kapitalo didinimo norma, lems kapitalo prieaugį, darant prielaidą, kad grynosios veiklos pajamos nebus sumažėjimas per laikymo laikotarpį. Kai kurie duomenys, į kuriuos reikia atsižvelgti, apima kiekvienos kategorijos erdvės pasiūlos ir paklausos metriką, taip pat paslaugas ir išlaidas, kurios, kaip manoma, susijusios su kiekviena veiklos sritimi.
Nors ateitis visada neaiški, bet kokio laikymo laikotarpio pabaigoje tikrai yra du dalykai: pastatai sensta ir rinkos pasikeis. Taigi labai svarbu, kad visi nekilnojamojo turto investuotojai sukauptų ir išanalizuotų kuo daugiau duomenų, kad tiksliai nustatytų projekto terminalo kapitalizacijos procentą.
Terminalo kapitalizacijos normos pavyzdys
Investuotojas perka visiškai užimtą turtą už 100 milijonų dolerių. Pirmųjų metų NOI yra 5, 0 mln. USD. Taigi aktyvų procentas yra 5, 0%. Po septynerių metų investuotojas mano, kad terminalo kapitalizacijos norma yra maždaug 4, 0%. Prognozuojama, kad praėjusių metų NOI, kuris atsižvelgė į padidėjusį nuomos mokestį, bus 5, 5 mln. Numatoma, kad perpardavimo vertė bus 137, 5 mln. USD (5, 5 mln. USD NOI padalinta iš 4, 0% terminalo kapitalizacijos arba išėjimo normos).
Pagrindiniai išvežamieji daiktai
- Galutinė kapitalizacijos norma yra norma, naudojama turto perpardavimo vertei turimo laikotarpio pabaigoje įvertinti.
- Prognozuojama, kad turto pradinis įplaukimo rodiklis pirmųjų metų NOI dalijamas iš turto pirkimo kainos.
- Jei šis galutinis kapitalizacijos koeficientas yra mažesnis už pradinį kapitalą, tai paprastai reiškia, kad investicijos į turtą buvo pelningos.