13 nekilnojamojo turto uždarymo žingsnių

Turto sandorio sudarymas gali būti ilgas ir įtemptas pratimas, apimantis daugybę veiksmų ir procedūrinių formalumų. Uždarymas įvyksta tada, kai jūs pasirašote dokumentus, dėl kurių namas tampa jūsų. Tačiau prieš ateinant tą lemtingą dieną, turi įvykti ilgas sąrašas dalykų. Šiame straipsnyje pateikiamos svarbios gairės nekilnojamojo turto pirkėjui, kurių reikia laikytis uždarymo metu nuo jūsų pasiūlymo priėmimo momento iki to momento, kai gausite raktus į savo naujus namus.

12 žingsnių, norint uždaryti nekilnojamojo turto sandorį

1. Atidarykite derybų sąskaitą

Sąlyginis deponavimas yra sąskaita, kurią turi trečioji šalis dviejų pagrindinių sandorio šalių vardu. Kadangi namų pardavimas apima kelis veiksmus, užimančius daug laiko, kuris gali trukti savaites, geriausias būdas sumažinti pardavėjo ar pirkėjo sugadinimo riziką yra tai, kad neutrali trečioji šalis laikytų visus pinigus ir dokumentus, susijusius su sandoriu, kol viskas išspręsta. Atlikus visus procedūrinius formalumus, pinigai ir dokumentai perkeliami iš depozitoriumo sąskaitos į pardavėją ir pirkėją, taip užtikrinant saugią operaciją.

2. Pavadinimo paieška ir draudimas

Pavadinimų paieška ir nuosavybės draudimas suteikia ramybę ir teisinę apsaugą, kad pirkdami nekilnojamąjį turtą niekas kitas nebegalėtų bandyti reikalauti jo kaip savo vėliau, nesvarbu, ar tai giminaičiai, kurie buvo išpirkti, kurie buvo palikti ne pagal testamentą, ar nuo mokesčių surinkimo agentūra, kuri nebuvo sumokėjusi savo mokesčių. Pavadinimo paieška yra viešų įrašų tyrimas, siekiant nustatyti ir patvirtinti nuosavybės teisinę nuosavybę ir išsiaiškinti, kokios pretenzijos, jei tokių yra, yra nuosavybės atžvilgiu. Jei yra pretenzijų, jas gali tekti išspręsti prieš pirkėjui įsigyjant turtą. Nuosavybės draudimas yra žalos atlyginimo draudimas, kuris apsaugo savininką nuo finansinių nuostolių, patirtų dėl nuosavybės teisės trūkumų, ir apsaugo nekilnojamojo turto savininkus ir kreditorius nuo nuostolių ar žalos, atsirandančios dėl suvaržymų, apsunkinimų ar nuosavybės teisių trūkumų ar faktiškai nuosavybės. .

3. Samdykite advokatą

Nors teisinės pagalbos gauti neprivaloma, visada geriau gauti profesionalią teisinę išvadą apie baigiamuosius dokumentus. Turto dokumentuose dažnai minimas sudėtingas žargonas yra sunkiai suprantamas net gerai išsilavinusiems asmenims. Už tinkamą mokestį patyrusio nekilnojamojo turto advokato nuomonė gali pasiūlyti daugybę privalumų, įskaitant patarimus apie galimas problemas, susijusias su dokumentais. Kai kuriose valstijose įstatymai gali reikalauti, kad advokatas dalyvautų uždaryme.

4. Išankstinis hipotekos patvirtinimas

Nors norint iš anksto patvirtinti hipoteką nebūtina sudaryti sandorio, tai gali padėti greičiau sudaryti sandorį. Savo ruožtu išankstinis patvirtinimas gali suteikti daugiau derybų galių derybose, nes tai parodo pardavėjui, kad jūs turite stiprią finansinę paramą. Iš anksto patvirtinę būsto paskolą, jūs taip pat galite žinoti, kokią ribą galite įsigyti įsigydami turtą. Tai padeda sutaupyti laiko ir pastangų ieškant savybių, kurios tinka jūsų biudžetui.

5. Užrakinkite savo palūkanų normą

Palūkanų normos, įskaitant siūlomas už hipoteką, gali būti nepastovios ir gali kisti. Palūkanų normos pakilimas 0, 25 procento gali žymiai padidinti jūsų grąžinimo sumą, grąžinimo terminą arba abu. Patartina užfiksuoti paskolos palūkanų normą iš anksto, užuot patyrus rinkos svyravimus, kurie gali kelti didelę riziką, jei palūkanų normos pakils prieš baigiant įsigyti turtą.

Iš anksto patvirtinta hipoteka suteikia galimybę pasiūlyti jums palūkanų normą, tai reiškia, kad galite užsitikrinti palankią paskolos palūkanų normą. Nors mokėtinos normos priklauso nuo daugelio veiksnių, tokių kaip pareiškėjo kredito balas, geografinis regionas, turtas ir prašomos paskolos rūšis, bandymai įsiskolinti palankiomis palūkanų normomis gali būti naudingi.

6. Derėtis dėl procedūrinių išlaidų

Visos derybų sąskaitos pas nekilnojamojo turto advokatą visos susijusios paslaugos ir subjektai kainuoja pinigus ir gali įnešti didelę sumą. Daugelis tokių paslaugų pasinaudoja vartotojų nežinojimu ir imasi didelių mokesčių. Nepaprastieji mokesčiai, tai daugybė mokesčių, kuriuos skolintojas nustato uždarydamas hipoteką ir kuriuos skolininkas dažnai netikėtai priima, o skolintojas jų aiškiai nepaaiškina, yra didžiulė kaina.

Nepageidaujamus mokesčius sudaro tokie dalykai kaip administraciniai mokesčiai, paraiškų peržiūros mokesčiai, įvertinimo peržiūros mokesčiai, papildomi mokesčiai, tvarkymo mokesčiai ir atsiskaitymo mokesčiai. Gali būti išpūsti net mokesčiai už teisėtas uždarymo paslaugas. Jei norite pasisakyti ir atsisakyti savo pozicijų, paprastai galite panaikinti arba bent jau sumažinti mokesčius ir kitus mokesčius.

7. Užbaikite namų patikrinimą

Namų apžiūra, fizinis nekilnojamojo turto būklės patikrinimas yra būtinas žingsnis, norint ne tik žinoti apie bet kokias problemas, susijusias su turtu, bet ir susidaryti vaizdą ir aplinką. Jei apžiūros metu pastebėsite didelę namų problemą, turėsite galimybę atsisakyti sandorio arba paprašyti pardavėjo ją ištaisyti arba sumokėti už jus, kad ji būtų ištaisyta (tol, kol į jūsų pirkimo pasiūlymą įtrauktas namas -inspekcijos nenumatytas atvejis).

8. Užbaikite kenkėjų patikrinimą

Kenkėjų tikrinimas yra atskiras nuo namų tikrinimo ir apima specialistą, kuris įsitikina, kad jūsų namuose nėra medieną naikinančių vabzdžių, tokių kaip termitai ar dailidės skruzdėlės. Kenkėjų problema gali būti niokojanti nuosavybėms, daugiausia pagamintoms iš medinių medžiagų, ir daugelis hipotekų bendrovių įpareigoja prieš išsprendžiant išspręsti net nedideles kenkėjų problemas.

Net nedidelis užkrėtimas gali išplisti ir tapti labai destruktyvus bei brangus ištaisyti. Medieną naikinantys kenkėjai gali būti pašalinti, tačiau norėsite įsitikinti, kad problemą galima išspręsti už pagrįstą kainą (arba už kainą, kurią pardavėjas nori ir gali sumokėti) prieš pirkdami namus. Kai kuriose valstijose kenkėjų patikrinimai yra teisiškai privalomi, o kitose neprivalomi.

9. Iš naujo derėtis dėl Pasiūlymo

Net tada, kai jūsų pirkimo pasiūlymas jau buvo priimtas, jei patikrinimai atskleis kokių nors problemų, galbūt norėsite iš naujo derėtis dėl namo pirkimo kainos, kad atspindėtumėte bet kokio remonto išlaidas, kurias jums reikės atlikti. Jūs taip pat galėtumėte išlaikyti tą pačią pirkimo kainą, tačiau pabandykite priversti pardavėją sumokėti už remontą. Nors jums nėra daug galimybių reikalauti remonto ar kainos sumažinimo tuo atveju, jei įsigyjate nekilnojamąjį turtą „tokį, koks yra“, klausiant nėra jokios žalos. Be to, vis tiek galite atsisakyti pinigų be baudos, jei nustatoma pagrindinė problema, kurios pardavėjas negali arba neištaisys.

10. Pašalinkite nenumatytus atvejus

Jei jūsų nekilnojamojo turto agentas padėjo jums sudaryti gerą pirkimo pasiūlymą, jis turėtų priklausyti nuo kelių dalykų, įskaitant:

• Gauti finansavimą pagal palūkanų normą, neviršijančią tam tikro procento, kurį galite sau leisti
• Namų apžiūra neatskleidžia jokių didelių namų problemų
• Pardavėjas išsamiai atskleidžia visas žinomas namo problemas
• Kenkėjų patikrinimas neatskleidžia jokių didesnių užkrėtimų ar žalos namui
• Pardavėjas užbaigia sutartą remontą

Aktyvaus patvirtinimo metu tokie nenumatyti atvejai turi būti pašalinti raštu iki tam tikrų datų, kurios taip pat turėjo būti nurodytos jūsų pirkimo pasiūlyme. Tačiau kai kuriose pirkimo sutartyse nenumatyti atvejai yra pasyviai patvirtinami (dar vadinami konstruktyviu patvirtinimu), jei neprotestuojate per nustatytą terminą. Todėl pirkėjams tampa svarbu suprasti patvirtinimo procesą ir laikytis būtinų veiksmų iki nurodytų datų.

11. Laiku taikomi finansavimo reikalavimai

Jūs tikriausiai deponavote geriausius pinigus pasirašydami pirkimo sutartį, tai yra pardavėjui sumokėtas užstatas, nurodantis pirkėjo sąžiningumą, rimtumą ir tikrą susidomėjimą turto sandoriu. Jei pirkėjas atsisako atsargumo, uždirbti pinigai pardavėjui atitenka kaip kompensacija. Jei pardavėjas pasitraukia, pinigai grąžinami pirkėjui.

Norėdami užbaigti pirkimą, turėsite pervesti papildomas lėšas į depozitinę sąskaitą. Kadangi pradinis uždirbtas pinigų užstatas paprastai taikomas avansinei įmokai, svarbu susitarti dėl įvairių reikalingų mokėjimų skirtingu laiku, prieš sudarant sandorį. Jei laiku nepasiūlysite reikiamų pinigų, gali kilti rizika, kad sandoris gali būti atšauktas, uždirbti daug pinigų pardavėjui, o jūs vis tiek būsite apmokestinti už įvairias jūsų naudojamas paslaugas.

12. Paskutinis pasivaikščiojimas

Vienas iš paskutinių žingsnių prieš pasirašant baigiamuosius dokumentus turėtų būti paskutinis žingsnis po nuosavybę. Norite įsitikinti, kad po paskutinio jūsų namų patikrinimo nepadaryta jokios žalos, pardavėjas pritaikė reikiamus pataisymus, nerasta jokių naujų problemų ir nepašalinta nieko, kas įtraukta į pirkinį.

13. Supraskite dokumentus

Popieriniai darbai yra patys kritiškiausi žingsniai užbaigiant turto sandorį. Nepaisant to, kad yra krūva dokumentų, užpildytų sudėtingais teisiniais terminais ir žargonu, labai rekomenduojama perskaityti juos patiems. Jei nesuprantate tam tikrų terminų ar dalių, galite jų ieškoti internete arba pasikonsultuoti su nekilnojamojo turto advokatu. Jūsų atstovas taip pat bus naudingas suvokiant šią sudėtingą teisinę kalbą.

Nors galite jausti spaudimą žmonių, kurie laukia jūsų pasirašymo dokumentų, pavyzdžiui, notaro ar hipotekos skolintojo, atidžiai perskaitykite kiekvieną puslapį, nes smulkus spausdinimas turės didelę įtaką jūsų finansams ir jūsų gyvenimui ateinančiais metais. Visų pirma įsitikinkite, kad palūkanų norma yra teisinga, ir aiškiai nurodytos visos kitos sutartos sąlygos, tokios kaip jokia išankstinio mokėjimo bauda. Apskritai palyginkite uždarymo išlaidas su sąžiningumo sąmata, kuri jums buvo suteikta proceso pradžioje, ir įvertinkite visus galimus mokesčius.

Esmė

Dėl didelių išlaidų nekilnojamojo turto pirkimas daugeliui asmenų dažnai išlieka gyvenime. Gali atrodyti, kad uždarymo procesas yra labai sudėtingas darbas, todėl verta skirti laiko ir pastangų, kad viskas susitvarkytų, užuot skubėję ir pasirašę nesuprantamo susitarimo.

Būkite atsargūs dėl to, kad dalyvaujantys agentai ir subjektai, kurie yra ten, norėdami greitai sudaryti sandorį, jums padės padėti juos sumažinti, tačiau galbūt nesate tikrai atsakingi už problemas, su kuriomis ilgainiui galite susidurti dėl blogo susitarimo.