FHA minimalūs turto standartai

Namų pirkėjai, ketinantys finansuoti būsto įsigijimą naudodamiesi Federalinės būsto administracijos (FHA) paskola, kartais sulaukia nemalonaus siurprizo: jiems nebus leista įsigyti tam tikro turto, nes jis neatitinka FHA reikalavimų. Kodėl šie reikalavimai egzistuoja, kokie jie yra ir ar juos galima ištaisyti, kad pirkėjai galėtų įsigyti norimus namus?

Kodėl FHA nustato būtiniausius turto standartus

Kai namų pirkėjas imasi hipotekos, turtas yra paskolos įkaitas. Kitaip tariant, jei skolininkas nustos mokėti hipotekos mokėjimus, paskolos davėjas galų gale uždarys namus ir užvaldys namus. Tada skolintojas parduos namą, kad galėtų susigrąžinti kuo daugiau pinigų, kurie vis dar liko skolingi už paskolą. Uždarymo procesas turi 6 fazes.

Reikalavimas, kad turtas atitiktų būtiniausius standartus, apsaugo skolintoją. Tai reiškia, kad turtą turėtų būti lengviau parduoti ir nurodyti didesnę kainą, jei skolintojas turi jį konfiskuoti. Tuo pat metu šis reikalavimas apsaugo paskolos gavėją: tai reiškia, kad jis nebus apsunkintas žlugdančiomis remonto sąskaitomis nuo pat pradžių, o turėdamas iš esmės patikimą vietą gyventi, paskolos gavėjas turi daugiau paskatų atlikti mokėjimus sunkiu finansiniu laikotarpiu. išlaikyti namus.

Kokie yra minimalūs turto standartai?

Pasak JAV būsto ir miesto plėtros departamento (HUD), FHA reikalauja, kad nekilnojamasis turtas, finansuojamas iš jo paskolų produktų, atitiktų šiuos būtiniausius standartus:

• Sauga: namai turėtų apsaugoti keleivių sveikatą ir saugą.
• Saugumas: namai turėtų apsaugoti turto saugumą.
• Tvirtumas: Turtas neturi turėti fizinių trūkumų ar sąlygų, turinčių įtakos jo struktūriniam vientisumui.

Tada HUD aprašomos sąlygos, kurias nuosavybė turi atitikti, kad įvykdytų šiuos reikalavimus. Vertintojas stebės turto būklę būtino turto vertinimo metu ir rezultatus pateiks FHA įvertinimo formoje. Turto vertinimas yra vienas iš daugelio reikalavimų, kuriuos pirkėjai įvykdo prieš sudarydami sandorį.

Vienkiemių namuose vertintojas privalo naudoti formą, vadinamą Vieninga gyvenamųjų namų vertinimo ataskaita. Formoje prašoma, kad vertintojas apibūdintų pagrindinius turto ypatumus, tokius kaip istorijų skaičius, metai, kai jis buvo pastatytas, kvadratinė filmuota medžiaga, kambarių skaičius ir vieta. Taip pat reikalaujama, kad vertintojas „apibūdintų turto būklę (įskaitant būtinus remontus, nusidėvėjimą, atnaujinimą, rekonstravimą ir tt)“ ir klausia: „Ar yra kokių nors fizinių trūkumų ar neigiamų sąlygų, turinčių įtakos nekilnojamojo turto gyvybingumui, tvirtumui ar struktūriniam vientisumui nuosavybė?" Kondominiumo vienetų įvertinimo forma yra panaši, tačiau joje kyla konkretūs klausimai apie bendro naudojimo patalpas, namų savininkų asociaciją, savininkų naudojamų vienetų skaičių ir pan. (Taip pat žiūrėkite: Ką turėtumėte žinoti apie namų vertinimus . )

FHA nereikalauja kosmetinių ar nedidelių defektų taisymo, atidėtos priežiūros ir normalaus nusidėvėjimo, jei jie nedaro įtakos namų saugai, saugumui ar tvarkingumui. FHA sako, kad tokių problemų pavyzdžiai yra šie, bet jais neapsiribojama:

• Trūksta turėklų
• Įtrūkusios ar apgadintos išėjimo durys, kurias galima naudoti kitaip
• Įtrūkęs lango stiklas
• Netinkami dažų paviršiai namuose, pastatytuose po 1978 m. (Dėl švino dažų pavojaus)
• Nedideli vandentiekio nuotėkiai (pvz., Lašantys maišytuvai)
• Nepakankamos grindų dangos ar dangos (susidėvėjusios per apdailą, blogai suteptos kiliminės dangos)
• Ankstesnio (neaktyvaus) medieną naikinančio vabzdžių / organizmo pažeidimo įrodymai, kai nėra neatitaisomos konstrukcijos žalos
• Supuvusios ar susidėvėjusios stalviršiai
• Pažeistas tinkas, pievagrybiai ar kitos sienų ir lubų medžiagos namuose, pastatytuose po 1978 m
• Prastas meistriškumas
• Kelionės pavojai (įtrūkę ar iš dalies važiuojantys šaligatviai, netinkamai įrengti kilimai)
• Tikrinkite tarpus su šiukšlėmis ir šiukšlėmis
• Trūksta važiuojamojo kelio paviršiaus bet kokiu oru

Tačiau yra daug sričių, kuriose FHA reikia išspręsti problemas, kad prekyba baigtųsi. Čia yra keletas dažniausiai pasitaikančių problemų, su kuriomis gali susidurti namų pirkėjai. (Jei perkate namus, peržiūrėkite svarbiausius patarimus pirmą kartą įsigyjantiems namus. )

Elektros ir šildymo

• Elektros dėžutėje neturėtų būti nutrūkusių ar atvirų laidų.
• Visose apgyvendintose patalpose turi būti veikiantis šilumos šaltinis (išskyrus kelis pasirinktus miestus, kuriuose žiemos švelnios).

Stogai ir palėpės

• Stogo danga turi išlaikyti drėgmę.
• Tikimasi, kad stogo danga truks dar mažiausiai dvejus metus.
• Vertintojas privalo apžiūrėti palėpę, kad būtų įrodymų apie galimas stogo problemas.
• Stogas negali būti sudarytas iš daugiau kaip trijų stogo dangų.
• Jei apžiūros metu paaiškėja, kad reikia atlikti stogo remontą, o stogas jau turi tris ar daugiau stogo dangų sluoksnių, FHA reikalauja naujo stogo.

Vandens šildytuvai

Vandens šildytuvas turi atitikti vietinius statybinius kodus ir turi būti perduodamas kartu su turtu.

Pavojai ir kenksmingi veiksniai

Šiai kategorijai priskirtos kelios sąlygos. Tai apima (bet tuo neapsiribojama):

• Užterštas dirvožemis
• Netoli pavojingų atliekų aikštelės
• Turte esantys naftos ir dujų gręžiniai
• Didelis eismas
• Oro uosto triukšmas ir pavojai
• Kiti per didelio triukšmo šaltiniai
• Artumas tam, kas gali sprogti, pavyzdžiui, aukšto slėgio naftos linijai
• Artimumas aukštos įtampos elektros linijoms
• Artimumas radijo ar TV perdavimo bokšto

Prieiga prie nuosavybės

Turi būti užtikrintas saugus ir tinkamas pėsčiųjų ir transporto priemonių privažiavimas, o gatvė turi būti padengta bet kokiu oru, kad avarinės transporto priemonės galėtų patekti į objektą bet kokiomis oro sąlygomis.

Struktūrinis patikimumas

Prieš parduodant turtą, turi būti pašalintos visos netinkamos konstrukcijos ir bet kurios kitos sąlygos, galinčios sukelti struktūrinę žalą ateityje. Tai apima netinkamą konstrukciją, per didelį drėgmę, nuotėkį, irimą, termito pažeidimus ir nuolatinį nusėdimą. (Norėdami gauti daugiau patarimų, kaip nusipirkti namą, skaitykite 10 blogiausių pirmą kartą įsigytų namų pirkėjų klaidų.)

Asbestas

Jei namų rajone yra asbesto, kuris atrodo pažeistas ar blogėja, FHA reikalauja papildomo patikrinimo asbesto specialistui.

Vonios kambariai

Namuose turi būti tualetas, kriauklė ir dušas. (Šis reikalavimas gali atrodyti kvailai, bet jūs nustebsite, ką žmonės imsis su savimi, kai jie bus uždaryti, ir kokie vandalai pavogs iš laisvo namo.)

Prietaisai

Anekdotiniai įrodymai rodo, kad FHA reikalauja, kad savybės turėtų veikiančius virtuvės prietaisus, ypač darbinę viryklę. Tačiau FHA dokumentuose neminimi jokie prietaisų reikalavimai.

Tai nėra baigtinis sąrašas. Norėdami gauti papildomos informacijos, skaitykite Būsto ir urbanistikos departamento Namų nuosavybės centro (HOC) informacinius vadovus.

Namų pirkėjų gynimo priemonės, susijusios su savybėmis, neatitinkančiomis minimalių standartų

Ką gali padaryti namų pirkėjas, įsimylėjęs turtą, kuris turi vieną iš šių galimai susidorojančių problemų?

Pirmasis žingsnis turėtų būti paprašyti pardavėjo atlikti reikiamą remontą. Jei pardavėjas negali sau leisti atlikti remonto, galbūt pirkimo kaina gali būti padidinta, kad pardavėjai gautų pinigus atgal uždarydami. Paprastai situacija veikia atvirkščiai - jei turtas turi didelių problemų, pirkėjas kompensuos mažesnę kainą. Tačiau jei nekilnojamojo turto kaina jau yra mažesnė už rinkos kainą arba jei pirkėjas to nori pakankamai blogai, tai gali būti pasirinkimas kelti kainą, kad būtų užtikrintas remontas ir uždarytas sandoris.

Jei pardavėjas yra bankas, jis gali nenorėti remontuoti. Šiuo atveju susitarimas mirė. Turtas turės atitekti grynųjų pinigų pirkėjui arba ne FHA pirkėjui, kurio skolintojas leis jiems nusipirkti turtą dabartine būkle.

Daugeliui namų pirkėjų tiesiog teks nuolat ieškoti, kol jie suras geresnį turtą, kuris atitiks FHA standartus. Ši realybė gali nusivilti, ypač pirkėjams, kurių lėšos ir ribotos savybės yra jų kainų intervale. Deja, kartais tai yra vienintelis sprendimas.

Kai kurie namų pirkėjai gali gauti patvirtinimą dėl kitokio paskolos produkto. Ne FHA paskola gali suteikti daugiau laisvės, kokia būsena gali būti, tačiau skolintojas vis tiek turės savo reikalavimus, todėl tai nėra garantija. Kitas variantas yra kreiptis dėl paskolos FHA 203 (k), kuri leidžia įsigyti būstą, kuris turi didelių problemų. (Sužinokite daugiau FHA 203 (k) paskolos įvade ir paraiška gauti FHA 203 (k) paskolą.)

Esmė

Dėl FHA paskolų paskolos gavėjams tampa lengviau gauti hipoteką, tačiau jos nebūtinai palengvina turto įsigijimą. Daugeliui namų pirkėjų tiesiog teks nuolat ieškoti, kol jie suras geresnį turtą, kuris atitiks FHA standartus - procesas, kuris gali sukelti nemalonumų, ypač pirkėjams, turintiems ribotas lėšas ir nedaug savybių jų kainų diapazone.

Tačiau FHA skolininkai, kurie žino, ko tikėtis apsipirkdami namuose, gali apriboti savo paiešką pagal savybes, kurios tikriausiai atitinka FHA rekomendacijas, arba bent jau išvengti įvertinimo, kad viltis būtų užfiksuota viršutinėje fiksatoriaus dalyje. (Norėdami perskaityti susijusį skaitymą, pažiūrėkite į „Uždaryto namo pirkimas“ ir Hipotekos pagrindai.)