Kaip hipotekos refinansavimas paveikia jūsų grynąją vertę

Refinansavimas dažnai atrodo kaip puikus būdas sumažinti mėnesines hipotekos įmokas ir palikti daugiau pinigų kitiems reikalams. Ir gali. Tačiau kai sveriate pranašumus ir trūkumus, nepamirškite pagalvoti, kaip šis žingsnis gali paveikti jūsų grynąją vertę. Priežastis: hipoteka yra daugiau nei mėnesinė įmoka. Tai yra skolos priemonė, naudojama turtui finansuoti. Šis apskaitos profesoriaus žargonas reiškia, kad hipotekos sumažinimas sumažina jūsų grynąją vertę.

Štai kaip ši samprotavimo linija veikia: namų ūkio balanse hipoteka yra įsipareigojimas. Apskritai iš namų ūkio turto atimama to namų ūkio grynoji vertė. Per daug vartotojų patenka į hipotekos refinansavimo spąstus, kad sumažintų mėnesines įmokas, negalvodami apie tai, kaip tas refinansavimas paveiks jų bendrą grynąją vertę. Ar jūsų namo refinansavimas kada nors atsiperka? O gal tai tik trumpalaikis didesnės problemos sprendimas?

Atsipirkimo laikotarpis

Populiariausias hipotekos refinansavimo ekonomiškumo nustatymo metodas apima paprasto atsipirkimo laikotarpio apskaičiavimą. Ši lygtis sudaroma apskaičiuojant mėnesio įmokų santaupų sumą, kurią galima realizuoti refinansuojant į naują hipoteką su mažesne palūkanų norma, ir nustatant mėnesį, kuriame ta sukaupta mėnesio įmokų santaupų suma yra didesnė už refinansavimo išlaidas.

Tarkime, kad turite 30 metų hipotekos paskolą už 200 000 USD. Kai išėmėte, gavote 6, 5% fiksuotą palūkanų normą, o jūsų mėnesio pradžios įmoka yra 1 257 USD. Jei fiksuotos palūkanų normos dabar yra 5, 5%, tai gali sumažinti jūsų mėnesinę įmoką iki 1 130 USD ir taip sutaupyti 127 USD per mėnesį, tai yra 1 524 USD per metus. (Įprasta taisyklė: jei galite sumažinti dabartinę palūkanų normą nuo 0, 75% iki 1% ar daugiau, gali būti prasminga apsvarstyti refinansavimą.)

Tada turėsite paprašyti naujojo skolintojo, kad jis apskaičiuotų visas jūsų galimo refinansavimo uždarymo išlaidas. Jei jų vertė siekia maždaug 2 300 USD, žinote, kad jūsų atsipirkimo laikotarpis namuose bus 1, 5 metų (2 300 USD padalinta iš 1524 USD yra lygi 1, 5 metų). Taigi, jei planuojate likti namuose dvejus ar ilgiau metų, refinansavimas turi prasmę, bent jau pagal paprastą atsipirkimo laikotarpio metodą.

Pagrindiniai išvežamieji daiktai

• Skaičiuojant mėnesį, kai namo savininko santaupos yra didesnės nei refinansavimo išlaidos, dažnai naudojamas paprastas atsipirkimo laikotarpio metodas.
• Labiau finansiškai pagrįstas būdas apskaičiuoti refinansavimo išlaidas yra atsižvelgti į jūsų namų ūkio grynąją vertę.
• Norėdami sužinoti, kada sprendimas dėl refinansavimo iš tiesų tampa ekonomiškas, būsto savininkas turi palyginti esamą hipotekos likusį amortizacijos grafiką su naujos hipotekos amortizacijos grafiku.

Refinansavimas daro įtaką jūsų namų ūkio grynajai vertei

Tačiau šis metodas nepaiso namų ūkio balanso ir visos grynosios vertės lygties. Neatsižvelgiama į du pagrindinius dalykus:

• Nepaisoma pagrindinio esamos hipotekos ir naujos hipotekos balanso. Refinansavimas nėra nemokamas. Refinansavimo išlaidos turi būti apmokėtos iš kišenės arba daugeliu atvejų įtraukiamos į pagrindinį naujos hipotekos likutį. Kai hipotekos likutis padidėja atliekant refinansavimo operaciją, namų ūkio balanso įsipareigojimų pusė padidėja, o visi kiti dalykai yra pastovūs - namų ūkio grynoji vertė iš karto sumažėja suma, lygia refinansavimo išlaidoms.
• Refinansavimas 30 metų hipoteka su 25 metais, kol ji bus išmokėta į naują 30 metų hipoteką reiškia, kad jūs galite mokėti daugiau palūkanų už naujos hipotekos galiojimo laiką, net jei naujos hipotekos palūkanų norma yra mažesnė nei norma, kurią mokėtumėte per likusius 25 galiojančios hipotekos metus.

Pažvelkite į faktines refinansavimo išlaidas

Labiau finansiškai pagrįstas būdas nustatyti refinansavimo ekonomiką, į faktines refinansavimo išlaidas įtraukiant namų ūkio grynosios vertės lygtį, yra palyginti likusį esamos hipotekos amortizacijos grafiką su naujos hipotekos amortizacijos grafiku.

Į naujos hipotekos amortizacijos grafiką bus įtrauktos refinansavimo išlaidos pagrindiniame balanse. (Jei refinansavimo išlaidos bus apmokamos iš kišenės, tada ta pati dolerio suma turėtų būti atimta iš esamo hipotekos pagrindinio likučio, remiantis prielaida, kad jei refinansavimo operacija neįvyks, pinigai, kuriuos padengtumėte išlaidoms padengti) galėtų būti panaudotas pagrindinės esamos paskolos likučiui sumokėti.)

Iš naujos hipotekos pagrindinio balanso atimkite mėnesio įmokas, sutaupytas tarp dviejų hipotekų. (Tai daroma todėl, kad teoriškai jūs galėtumėte panaudoti mėnesines santaupas, gautas iš refinansavimo, kad sumažintumėte pagrindinį naujos hipotekos likutį.) Mėnuo, kai modifikuotas naujos hipotekos pagrindinis likutis yra mažesnis už esamo esamo pagrindinį likutį. hipoteka yra mėnuo, per kurį pasiekiamas tikrai ekonomiškas refinansavimo atsipirkimo laikotarpis, pagrįstas namų ūkio grynąja verte.

Beje, amortizacijos skaičiuotuvus galite rasti daugelyje su hipoteka susijusių svetainių. Rezultatus galite nukopijuoti ir įklijuoti į skaičiuoklės programą, tada atlikti papildomą skaičiavimą, atimdami mėnesio įmokų skirtumus iš naujo hipotekos pagrindinio balanso.

Remiantis aukščiau aprašytais skaičiavimais, pakartotinai analizuojama esamos hipotekos su fiksuota 7% palūkanų norma, likus 25 metams iki grąžinimo ir 200 000 USD pagrindinio likučio į naują 30 metų hipoteką su fiksuota 6, 25% palūkanų norma, analizė. ir 3 000 USD refinansavimo išlaidos (kurios bus įtrauktos į pagrindinį hipotekos pagrindinį likutį) duoda šiuos rezultatus:

Jei aukščiau pateiktame pavyzdyje nustatoma refinansavimo ekonomika, naudojama paprasta atsipirkimo laikotarpio analizė, sukauptos mėnesinės įmokos sutaupo daugiau nei 3000 USD išlaidų, reikalingų refinansuoti nuo 19 mėnesio. Kitaip tariant, paprastas atsipirkimo laikotarpio metodas mums sako, kad jei būsto savininkas tikisi turėti naują hipoteką 19 ar daugiau mėnesių, refinansuoti yra prasminga.

Tačiau jei naudojamas grynosios vertės metodas, sprendimas dėl refinansavimo nebus ekonomiškas iki 29 mėnesio, kai pagrindinis naujos hipotekos likutis atėmus sukauptas mėnesines įmokas yra mažesnis už pagrindinį esamos hipotekos likutį. Grynosios vertės metodas rodo, kad refinansavimas yra ekonomiškas 10 mėnesių ilgiau nei paprastas atsipirkimo laikotarpis.

Jei refinansuosite po to, kai jūsų namai prarado vertę, ir turite apsidrausti privačiu hipotekos draudimu, neigiamas poveikis jūsų grynajai vertei gali būti dar didesnis.

Kiti veiksniai

Atminkite, kad tuo metu, kai namų vertė mažėja, daugelis namų yra vertinami kur kas mažiau, nei buvo verta anksčiau. Dėl to jūsų namuose neturės pakankamai nuosavo kapitalo, kad patenkintumėte 20% įmoką už naują hipoteką, ir jums gali tekti sumokėti didesnį grynųjų pinigų indėlį nei tikėtasi. Taip pat gali reikėti privataus hipotekos draudimo, kuris galiausiai padidins jūsų mėnesinę įmoką. Tokiais atvejais net sumažėjus palūkanų normai, jūsų realios santaupos gali būti nemenkos.

Esmė

Apskaičiavę faktinę hipotekos refinansavimo ekonomiką, galite tiksliai nustatyti, kokį realų grąžinimo periodą turite įveikti. Skaičių sugniuždymas užima šiek tiek darbo, tačiau tai padaryti gali bet kas.

Ypač jei planuojate persikelti per kelerius ateinančius metus, jei per kelias minutes apskaičiuosite faktinę hipotekos refinansavimo ekonomiką, tai gali labai padėti jums išvengti žalos tūkstančiams dolerių. Ir jei atrodo, kad refinansavimas jums atsipirks, turėsite daug aiškesnį supratimą, kada tiksliai naudosite šį žingsnį.