Taupymo lėšų panaudojimas įkeičiant hipoteką

Kai 2007 m. Būsto rinka pradėjo smukti, atrodė, kad pasibaigė hipotekų, kurių įmokos iš anksto mokamos, dienos. Tačiau stebėtina, kad vos po kelerių metų net ir vartotojai, kurių kreditai nesiekia vidutinio dydžio, dažnai gali nusipirkti būstą iš anksto mažiau nei 20%.

Net iškart po būsto skaidrių vartotojai turėjo keletą galimybių, jei jų taupomosios sąskaitos šiek tiek trūko. Populiarumas išaugo dėl FHA hipotekų, kurioms reikia tik 3, 5%. Tiems, kurie įgijo kvalifikaciją, VA būsto paskolos pirkėjams leido finansuoti visą savo namo kainą.

Šiomis dienomis taip pat tampa lengviau gauti įprastinę paskolą su maža įmoka. Fannie Mae ir Freddie Mac, kurie perka didžiąją dalį hipotekų iš JAV skolintojų, neseniai paskelbė, kad sumažins minimalią įmoką nuo 5% iki 3%. Tai darydami, jie atvėrė duris bankams konkuruoti dėl grynaisiais nusipirktų namų pirkėjų.

Nors vis dar galima nusipirkti namą su labai maža apimtimi, kitas klausimas yra, ar tai gera idėja vartotojams. Ar prasminga kaupti santaupas ir laukti apsipirkimo namo, kol uždarydami galėsite įnešti daugiau grynųjų? O kiek savo santaupų turėtumėte investuoti į būstą? Čia reikia atsižvelgti į keletą veiksnių.

Mažesnė įmoka: didesnės ilgalaikės išlaidos

Ko gero, pirmas dalykas, apie kurį reikia pagalvoti naudojant paskolas su maža įmoka, yra tai, kad, išskyrus keletą išimčių, jos ilgainiui kainuos daugiau. Kadangi jūs finansuojate daugiau būsto kainos, jūsų paskolos palūkanos per visą paskolos laikotarpį bus žymiai didesnės

Pvz., Jei jūs perkate namą 200 000 USD, o ne 20%, o ne 5%, sumokėsite maždaug 35 000 USD daugiau palūkanų per 30 metų paskolą. Akivaizdu, kad jūs taip pat mokėsite daugiau, kad padengtumėte ir pagrindinę paskolos dalį.

Atsižvelgiant į tai, kokios neįtikėtinai žemos šių dienų palūkanų normos, vien tai gali neatbaidyti jus nuo pirkimo namo anksčiau nei vėliau. Didesnį susirūpinimą kelia tai, kad prie jūsų išlaidų priskiriamos hipotekos draudimo įmokos, kurias paprastai turėsite sumokėti, jei perkate namą ar namą, kurio kainos mažesnės nei 20%. Šių mokėjimų esmė yra padengti skolintojo nuostolius, jei neteksite paskolos.

Yra dvi pagrindinės hipotekos draudimo rūšys. Jei imate FHA paskolą, privatūs skolintojai suteikia lėšų jūsų būstui įsigyti, o vyriausybė veikia kaip jūsų draudikas. Jei būsto vertė mažesnė nei 625 000 USD, metinė hipotekos draudimo įmoka (MIP) šiuo metu yra 0, 80% arba 0, 85%, atsižvelgiant į finansuojamą sumą. Jūs taip pat turėsite sumokėti išankstinę įmoką, kuri siekia šiek tiek daugiau nei 3 000 USD už 180 000 USD paskolą.

Gaudami įprastą hipoteką, jūs už tai sumokėsite vadinamą privačios hipotekos draudimu arba PMI. Paprastai tai kainuoja nuo 0, 3% iki 1, 15% per metus, nors šiuo atveju nėra jokio išankstinio mokesčio. (Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite: Kuo skiriasi privataus hipotekos draudimas (PMI) ir hipotekos draudimo įmoka (MIP)? )

Pradinis kompromisas

Ar hipotekos draudimo perspektyva reiškia, kad turėtumėte palaukti, kol galėsite sumokėti visus 20% namo išlaidų? Nebūtinai.

Pradedantiesiems kai kuriuose brangesniuose miestuose laukimas ne visada būna realus. Jei jūs gyvenate šalies dalyje, kurioje net ir kuklūs namai kainuoja 400 000 USD, prieš įeidami į rinką, turėtumėte surinkti 80 000 USD. O jei gyvenate toje vietoje, kur pirkti yra pigiau nei išsinuomoti, gali būti dar viena paskata likti nuošalyje, kol sutaupysite pakankamai, kad išvengtumėte hipotekos draudimo.

Kai kuriems žmonėms geriausias pasirinkimas gali būti rasti vidurį tarp minimalios įmokos ir tradicinių 20 proc. Pavyzdžiui, jei paimsite FHA paskolą ir sumokėsite 10 proc., Jūsų hipotekos draudimas bus panaikintas po 11 metų; priešingu atveju mokėsite visą paskolos sumą. Ar galite refinansuoti vėliau, kad atsikratytumėte draudimo? Aišku. Bet jūs negarantuojate, kad tuo metu palūkanų normos bus ties istorinėmis žemiausiomis ribomis arba arti jų.

Be to, sumažės jūsų hipotekos draudimo įmoka (MIP), kai atliksite didesnę įmoką. Pvz., Imant 15 metų hipoteką, jei galite sumokėti 10% iš anksto, metinė įmoka sumažėja nuo 0, 70% iki 0, 45%.

Nors PMI duomenys šiek tiek skiriasi, galioja ta pati logika. Kuo didesnė jūsų įmoka, tuo mažiau turėsite mokėti įmokų. Tačiau vienas PMI pranašumas yra tai, kad galite jį atšaukti, kai savo namuose pasieksite 20% nuosavo kapitalo (žr. „ Kaip pergudrauti privatų hipotekos draudimą“ ).

Jei bankas saugo jūsų hipoteką jų knygoms - tai yra, neparduoda jos tokiems subjektams kaip Fannie Mae ar Freddie Mac - jam gali visai nereikalauti draudimo. Tačiau bankai dažnai ima išankstinį mokestį arba didesnę palūkanų normą, jei pasirenkate paskolą, įmokančią mažą įmoką, kad sumažintumėte jų prisiimtą riziką. Net papildoma pusė vieno procentinio punkto per 30 metų gali kainuoti keliais tūkstančiais dolerių daugiau. Bendras efektas yra tas pats: kai atiduodi daugiau, gali skolintis už mažiau.

Plaukimo „po vandeniu“ rizika

Dar viena kliūtis, rodanti, kad perkant būstą reikia atsisakyti minimalaus minimumo, yra ta, kad būsite mažiau apsaugoti, jei būsto rinka krinta. Sumažėję tik 3% ar 4%, galite lengvai atsidurti labiau skolingi bankui, nei jūsų namas yra vertas. Būtent taip nutiko daugeliui namų savininkų per paskutinį pastato griūtį.

Pavyzdžiui, jei jūs einate „po vandeniu“ savo namuose ir netikėtai prarandate savo darbą, pavyzdžiui, nebeturite galimybės skolintis iš savo turto, kad padengtumėte išlaidas, ar galimybės parduoti būstą nemokėdami skolintojui didelių pinigų.

Nors nesate visiškai apsaugoti, net jei sumažinate 10% ar 15%, jūs suteikiate sau daug didesnį rezervą, jei namų kainos pasisuks blogiau.

Laikydami santaupas

Taupymas namui yra pagrindinis gyvenimo tikslas. Surinkdami pradinę įmoką, įsitikinkite, kad nepalikite sau grynųjų. Gerai ne tik turėti skubios pagalbos fondą (idealiu atveju - šešių mėnesių pragyvenimo išlaidas), bet taip pat reikės atsarginių lėšų netikėtoms išlaidoms, kurias dažnai patiria namas, įsigyti. Norėdami sužinoti daugiau, žr. Kiek pinigų turėčiau laikyti banke?

Prieš pradėdami medžioklę namuose, nustatykite griežtą biudžetą, kad žinotumėte, ką galite sau leisti išleisti. Ir padarykite viską, ką galite, kad kauptumėte savo grynųjų pinigų atsargas, kai tik atsiskaitysite ir baigsite dažyti bei pakeisti kilimus ir spinteles. Be to, atminkite, kad žmonės sako, jog prieš pradedant renovaciją, kuri nėra privaloma, prieš naudodamiesi namu, verta šiek tiek gyventi.

Esmė

Ar paskolos, išmokamos žemos įmokos, gali būti geras pasirinkimas kai kuriems namų savininkams? Visiškai. Bet apskaičiuokite ilgalaikes hipotekos draudimo išlaidas arba didesnę palūkanų normą, kurią sumokėsite, kad įsitikintumėte, ar ji verta. Norėdami sužinoti daugiau, skaitykite skiltyje „Hipotekos“: kiek galite sau leisti? ir 10 populiariausių hipotekos apgavysčių, kurių reikia vengti .